越秀区开发强度高达92.2% 珠三角城市群亟需旧改盘活存量用地
珠三角城市群正融合发展，面对土地资源的紧缺，多个城市近年来通过因地制宜的政策，推进“城市更新”的进化。而广州今年城市更新进入“爆发期”，如何平衡各参与主体的利益？如何做到不仅是建筑外在的更新而是内在的更新？
■新快报记者 丁灿
广州主城区开发强度高达48.9%
戴德梁行近日发布的大湾区城市更新进化论报告分析称，经过多年的快速增长，截至2018年，大湾区的人均GDP、第三产业的比重已然位居中国三大城市群之首，但是整体土地面积仅为其余两大城市群的约四分之一。随着大湾区产业结构转型升级的步伐加快，原有的工厂、产业园、写字楼等产业载体在功能、配套方面需要与时俱进。
大湾区2018年底总人口为7112万人，近四年常住人口563万的增量远超京津冀、长三角两大城市群，人口的大量涌入加重了大湾区土地资源和公共配套的承载压力。
珠三角城市群内有5个城市的土地开发强度已超过30%的国际警戒线，包括深圳、东莞、中山、佛山和珠海。惠州、肇庆、江门则由于土地资源相对丰富，目前地产市场仍处于增量开发阶段，通过城市更新盘活存量用地的迫切程度相对较低。广州则由于增城和从化两区以耕地和林地为主，导致全市土地开发强度低于佛山、东莞等城市，但实际上主城区七大行政区的土地开发强度为48.9%，其中越秀区作为广州传统城区，开发强度高达92.2%，旧城区人口密集、交通堵塞问题尤其突出。
在整个城市更新过程当中，在2016—2018年珠三角城市群城市更新土地面积，广州是最大的，2018年珠三角城市群完成土地改造量比上一年整整增加了32%。由此，今年成为广州旧改爆发年也不足为奇了。《广州市2019年重点项目建设计划》显示，2019年，全市城市更新重点项目达到了51个，其中，旧村改造项目23个，旧厂旧改项目19个，老旧小区微改造项目9个，今年总投资达92.8亿元。
城市更新4.0阶段，改造应走向综合目标
目前着眼于城市可持续发展的城市更新4.0阶段，华南理工大学建筑学院副院长、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任王世福表示，一个好的城市更新跟城市有关系，跟市民，跟这座城市发展有关系，政府在非常努力往这方面引导，市场有相当的开发预期，这是保持活力的一部分。广州三旧改造比较具有里程碑的是亚运会前猎德村的改造，几乎就是三旧改造的源头，出让部分土地给市场，把市场资金以规范的形式引入，这部分资金政府还原改造过程，村民获得比较大的增量。
对于利益主体的博弈，戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊分析称，从统计来看，三旧更新中，旧城跟旧村、旧厂的数字是1、51、221，旧厂成了所有三旧改造里面的重中之重。
从市场主导的推倒重建，从利益导向到多元目标均衡的导向，王世福认为，社会要有一定的分享、共享、共治的进步，同时改造的结果应该是高品质的，走向综合目标的状态。“在珠三角城市群融合发展大背景下，城市更新应考虑如何是否真正惠及到每个人”，王世福表示，现在就业还是高度集中在中心区或者是相对竞争地价比较大的区位，当出现硅谷一样，我们也在对标湾区，不是指标上的超越，而是内涵上的超越，如果将来“湾民”的概念存在，房地产应该提供“湾民”的体验，整个居民的品位跟生活方式可能会改变。
城市更新周期长达5—10年
房地产市场发展的20年，快周转模式大行其道，而城市更新周期特别长。佳兆业集团控股有限公司首席增长官、经济研究院院长刘策表示，从前期立项到后期的实施方案、拆迁，短则五六年，长则十多年，很多开发商下不了这个决心。城市更新并不像想象中那么好赚钱，或者说那么光鲜，其实背后是苦活、累活、脏活，城市更新的员工每天泡在村里，跟村民谈心，甚至帮村民挑水。
小坪村是广州新老政策衔接期出来的第一个城市更新项目，刘策认为，这一项目处理好了几个关系，首先是考虑村民的诉求。这一项目有左右两边，村民现在主要聚集在右边，左边是旧厂房。按一般开发商的思路，为了快速回笼资金，容易拆的部分可能会先建设，先销售，但佳兆业反其道而行之，把左边这一块容易拆的，容易建的这块地首先用来建村民的回迁房，再考虑第二步的开发销售；第二个关系是整个文化传承跟保护，祠堂等很多古建筑做了很好的保护；第三个是给政府带来更多的产业，商业、产业各方面的配套都是统一规划的，城市更新背后不仅仅是利益的博弈，还有很多人文关怀。
华南地区城市更新进入精细化
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从碎片化思维到整体化思维，从把握个体化需求到引领社群需求是当前城市更新的两大关键趋势，10日，仲量联行在广州发布的《重构社群关系，激活城市动能》城市更新白皮书，从中观和社群两大视角提出了“城市拼图”理论，并通过 “都市再发展”指数模型的构建，为城市更新决策的制定提供了系统化的诊断方案和分析支撑。
报告认为，比起新区，城市现有区域的发展策略制定更为复杂，成片可再利用空间愈加稀少。与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出“空间上的散点分布特征”以及“执行时序上的非连贯性”两大特征。仲量联行认为，跳出针对单体项目的经济价值与社会价值来考量其“拆与留”的决策，站在片区整体化发展层面考量，从碎片化思维到整体化思维视角转变，是传承和孕育城市精神的关键基础。
城市更新也更加关注对城市居民需求更深层次的挖掘和引导，因为城市空间的活力离不开个体的互动与连结。不同于个体需求，社群拥有更为完整的功能需求与更趋势化的演变逻辑。在满足需求的基础上如何创造需求、引领需求也成为片区型城市更新操盘者的核心策略。
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