上半年长租公寓规模排行榜公布 长租公寓的三类玩家过得怎么样？
日前，广东本土房企敏捷集团宣布入局长租公寓，旗下公寓品牌“泊舍”正式亮相。记者注意到，目前“泊舍”在广州开有两家门店，分别位于荔湾区芳村南部的小马空间和番禺区大石105国道附近的御峰国际。不过相比万科、龙湖等老玩家，敏捷在长租公寓领域仍是“新人”，能否在市场中成功分得一杯羹有待时间检验。
在租赁市场，长租公寓主要包含三类玩家：房地产企业、集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。今年上半年，长租公寓市场已逐步趋向理性，公寓逐渐回归本质，克而瑞地心引力日前发布的上半年长租公寓规模排行榜指出，不论哪一种玩家，综合实力强大的头部企业资源优势进一步显现。
房企玩家阵营：
万科龙湖一骑绝尘
目前国内TOP50规模的房企已有近半数布局长租公寓，万科泊寓、龙湖冠寓等品牌，在该领域已经有一定的地位。排行榜显示，万科泊寓上半年开业规模达到7万间，而拓展规模为23万间是第二名龙湖冠寓的两倍多，后者拓展规模为11万间，同样也是很高的水平。
不过克而瑞地心引力指出，与2018年相比，万科泊寓的公寓拓展规模并没有出现明显增长，与去年底房源量基本持平，相比去年近三倍的增长规模，速度明显放缓，一方面是盈利压力再度浮现，资金效率提升有限，对新项目拓展较谨慎，另一方面，在经过2018年的开疆拓土后，头部企业已初具规模，盘活资产有效运营才是关键。
与万科泊寓相同，旭辉领域、碧桂园碧家等上半年开业均高于5000间的规模，平均每月近千间的开业速度，依赖于背后产品标准化。而相比万科泊寓这样的老玩家，去年6月宣布进入长租公寓领域的华润有巢，凭借多类型存量资产改造和租赁用地开发，在短短一年里，拓展了4万间房源，与去年底相比，拓展量和开业量都有翻番。
克而瑞地心引力指出，头部房企长租公寓拓展及开业体量较大，品牌及产品线清晰，但千亿规模以下房企目前多数仍在探索阶段，结合企业资源和背景优势，多采用小体量项目试水模式。
2019年上半年
房企长租公寓房源规模排行榜
排名品牌开业规模（间）1万科泊寓700002龙湖冠寓620003旭辉领寓200004朗诗寓150005招商公寓143006上海地产城方城寓141647碧桂园碧家国际社区120008金地草莓社区80009
合景泰富
（昕舍/陆舍/誉舍）
529410远洋邦舍5000集中式运营商玩家阵营：
头部企业规模拓展激进
目前各大集中式公寓运营商中，魔方公寓的规模最大，克而瑞地心引力排行榜显示，目前魔方公寓管理规模已达到10万间，在运营商内形成领跑优势。
有分析认为，魔方公寓之所以能做大，在于其作为头部运营商，更受资本青睐。天眼查信息显示，魔方公寓今年3月完成D轮融资，共获得1.5亿美元。而在魔方之后，乐乎在去年6月顺利完成B轮融资，额度超过1亿元人民币，乐乎今年上半年的公寓管理规模也有5.4万间，实现开业4.995万间。
对于此类玩家而言，轻资产是未来的发展方向，例如魔方就采取委托管理、加盟合作、合资企业等模式进行品牌管理和输出，目前轻资产占比达30%。
不过，并非所有的集中式公寓运营商都获得良好发展，未来域由于受投资方资金断裂的影响，受资本拖累，规模拓展受限，因此管理规模与去年持平，共有3万间。
2019年上半年
集中式公寓运营商管理房源排行榜
排名品牌管理房源（间）1魔方1000002乐乎540003窝趣38000+4湾流国际300004未来域300006安歆集团100980（床位）7V领地230008中富旅居20000+9城家2000010You+国际青年社区10000
分散式运营商玩家阵营：
整体规模增长缓慢
分散式公寓运营商主要依靠在各大小区收储房源，按标准装修后整租或分房间出租。自如、相寓和蛋壳公寓作为深耕市场多年的玩家，今年上半年管理房源分别达到85万间、70万间和50万间，三家运营商的管理规模总计已超过200万间，将其他企业远远抛在后面。分散式公寓行业集中度明显，克而瑞地心引力排行榜显示，排名第10位的寓多多管理房源为1.5万间，不到自如的2%。
不过克而瑞地心引力指出，今年上半年分散式公寓整体规模增长有所放缓，原因首先在于分散式公寓市场的特殊性。
由于分散式公寓多通过N+1模式，将有条件的客厅改造为房间，从而产生租金溢价，但不同城市对于隔断做法接受不一，北京等地对隔断房进行拆除，整治违规，对自如和蛋壳等运营商的房源量也产生影响。另外，从去年至今发生的甲醛、租金贷、租金上涨等问题，令分散式租赁企业受到负面影响，各地住建部门也多次开展约谈，约束和规范企业发展。
与此同时，由于一些重点布局城市对租金上涨采取严控措施，因此分散式公寓运营商可获取的有效房源并不多，这也是整体规模增长缓慢的原因之一。
南方日报记者葛政涵
2019年上半年
分散式公寓运营商管理房源排行榜
排名品牌管理房源（间）1自如8500002相寓7000003蛋壳5000004青客1000005美丽屋750006优客逸家400007江寓330008建方300009悦如公寓20000+10寓多多15000
数据来源：CRIC、企业官网
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