小区会所要招商经营 业主炸锅了业主质疑物业擅自更改会所用途，物业声称自己是会所产权人，没有利润就关门

[摘要]业主质疑物业擅自更改会所用途，物业声称自己是会所产权人，没有利润就关门

会所产权方中铁诺德物业在小区会所门前张贴的告示。

围绕番禺自在城市花园会所改造，业主、物业公司、承租方产生了纠纷。

“我在小区住了十几年，会所从未关闭过。他们如今要改造，也先解决了业主去哪里跳舞，去哪里休闲娱乐的问题！”6月18日，在广州番禺自在城市花园的会所，小区业主、物业公司、承租公司、商户代表就小区会所的改造问题，进行了又一轮意见沟通，依旧未达成一致。

一直以来，具有一定规模的住宅楼盘都会规划有一个会所。装潢漂亮的会所，给购房者的未来生活，提供更多的想象力。然而楼盘开发完毕以后，会所又成为尴尬的“鸡肋”，产生高昂的水电管理费。

如何经营会所？这一业主和物业的矛盾，就发生在番禺自在城市花园。自5月以来，一纸会所改造的通知，打破了小区往日的宁静。6月更发生了多起拆锁、拆装修架事件，以致警察到现场维护治安。

一纸通知，会所要招租经营

自在城市花园位于番禺区南村镇番禺大道兴业路口，四期分别命名为自在城市花园、诺得中心城、诺得名都、诺得名筑，由番禺区里仁房地产有限公司开发(中国中铁建工集团有限公司旗下项目公司)。

一期自在城市花园于2006年开盘。“一期会所一直是业主活动区域。一楼是小朋友和老人的活动场地，二楼是健身房和电影室，都是为业主服务的。但是2019年5月，会所门口贴出公示，说要招商经营。”业主周先生告诉记者。

6月18日，记者来到现场，会所关闭，大门口悬挂着“反对会所出租”的红色横幅。公示文件已经被撕得不完整，但依稀可以看到“全面招商”的字样。

根据规划，首层业态拟为生鲜超市、便利店、连锁药店、水果店等。二层拟为养生馆、健身馆、瑜伽馆等。三层拟为教育培训、托管中心等。会所玻璃大门上贴着封闭施工的告知书。

“我们反对会所出租，会所的产权从未跟业主公示过”，业主提出质疑，会所是开发商卖楼时承诺的小区配套设施，就应该是为全体业主服务的。

业主质疑擅自更改会所用途

会所产权究竟归谁？记者联系了在会所张贴招商告示的中铁诺德物业，该公司委托会所承租方广州市广汇商业管理有限公司提供了《房地产权证》、《广州市存量房买卖合同》、《存量房交易综合申报表》、完税证明等资料复印件。

“该会所属于独立产权物业，从法律角度，中铁诺德物业是完全有权利租赁和经营会所的，经营盈亏由中铁诺德物业承担。”广汇公司相关负责人表示，所有手续、合同都是合法的。

但业主们并不认同，“即便产权是中铁诺德物业的，会所本来在规划局申报的用途就是小区的文体活动场所，是为业主服务的，商业招租就是擅自改变会所用途。”业主代表周先生表示。

业主一致认为，“对会所产权或经营用途的变更，涉及第三方业主利益，开发商至少应提前6个月书面告知全体业主，就变更和转让事项与业委会协商一致。对开发商私自违背承诺，变更在销售广告、楼书等宣传资料上明确了的会所功能的，监管部门应该进行明确处罚。”

此外，业主们还担心，会所对外出租，将产生外来人员治安及垃圾负担，将由全体业主承担，而物业和承租方却坐享其成。

承租方：不想破坏社区生态

6月5日，由居委会主持，就业主投诉的问题，业主代表、中铁诺德物业、广汇公司发表各自立场。随后，在一份《关于会所维修改造告知书》中，中铁诺德物业声称，公司不具备会所经营能力，无法支付会所经营可能导致的亏损，将委托运营公司进行管理。同时承诺，在一楼设立独立的老人活动室，保留部分社区居民活动大堂，保留会所通道，保留会所原有的棋牌活动区域不变，以上一楼保留活动区域面积约492平方米。

“我们现在所做的经营业态，都是属于会所用途范畴内。我们为什么没有招餐饮、沐足？就是不想破坏社区生态”，广汇公司相关负责人认为，正是因为考虑到业主的休闲娱乐，才没有把会所全部拿来招租，没有完全以商业利润为主。

会所锁门，双方矛盾升级

数次协调未果，6月12日，广汇商业管理有限公司将装修物料搬进场，但被业主阻拦并拆掉装修架。一楼承租的商户表示，“店里的装修物料被砸了几次，损失很大。”

6月18日，业主把会所的锁匙砸坏，矛盾进一步激发。“我们住了十几年都没有关会所，为什么广汇来了就要关闭？要升级改造，首先要解决业主的休闲场所问题！”经常在会所跳舞的一位大妈说。

“会所不允许经营，没有微薄的利润，就只能断电、关门”，广汇公司相关负责人介绍，承租会所12年，从2019年4月1日至2031年3月31日。目前会所的物业管理费每月4元/平方米，水电费5000元以上。

对此，业主质疑，“会所是开发商承诺给业主的小区配套，过去十几年的费用都是开发商承担的。后来卖给中铁诺德物业，就违背承诺了？”

针对封闭施工，业主一致反对，“会所施工前，需要搞清楚该建筑规划报建时的情况，不能围蔽进行商业施工，只能进行修缮。而且施工单位未进行施工方案、施工审批、产权证明等施工材料公示，等于‘三无’施工”。

番禺区住建局：

应按合同约定条款办理

5月21日，番禺区住建局曾就业主反映的擅自改变会所用途问题，协调后给予初步意见：自在城市花园会所已于2007年6月11日办理《房地产权证》，产权人为开发商番禺区里仁房地产有限公司。2018年11月24日，开发商将上述会所所有权转让给中铁诺德物业管理有限公司。2019年2月27日，番禺区里仁房地产有限公司已核准注销登记。现阶段，会所由中诺德物业管理有限公司进行管理。

关于会所公共服务问题，中铁公司表示，因会所在进行装修，物业将广泛听取业主意见，在小区内另寻其他场所用于开办歌咏室、舞蹈室等。

根据《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》第11条的规定：预售和销售合同预定属于业主共有或共享的配套设施，开发企业应当按照《物权法》、《广东省物业管理条例》规定和合同约定条款办理。

截至记者发稿前，矛盾仍在继续，业主、会所产权方、承租方、商户表示，也希望相关部门能给予更为确切的处理意见。

行业观点

对外招租，服务对象也应是业主

广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏认为：会所的产权有的是属于业主分摊的，有的是产权属于开发商的。但不论哪一种，它的功能和用途都是为小区业主服务的。即便是对外出租，服务的对象也应是小区业主；如果要对外营业，必须要经得小区业主的同意，是不能做一般的商铺处理的。

2014年《广州市物业管理暂行办法》实施后，小区会所的产权属性都比较明确了。在此之前的很多普通小区的会所，管理会比较混乱，更多是做为一个配套的活动场所。

这些年来，很多小区的会所都经营不起来，可能只有高端楼盘会保留会所的功能。像珠江新城的侨鑫汇悦台，那里的会所有健身、游泳、小型餐厅等等，都是给业主消费的，即便是给外面的人消费，也不会大张旗鼓，或者是需要业主带人方可能消费。而普通楼盘的，很多都改造为做教育、健身之类，还是为小区业主服务。

律师看法会所出租经营，应征得政府规划部门同意

广东尚情律师事务所律师李永快认为，《物权法》第77条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》第13条对此类纠纷有了明确的答案。

诺德公司依法取得了会所的产权，即系合法的所有权人。但会所在规划审批的时候，用途都是固定的：属于配套设施，为所有业主提供服务。所以，诺德公司作为产权人使用该“会所”时，就不能随便改变其用途，会所的使用功能是受严格限制的。诺德物业将会所出租经营，应首先征得政府规划部门的同意，广泛征求小区业主意见，妥善解决双方关切问题。

采写/摄影：

南都记者王艳玲邱永芬

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