太阳新天地遭打折拍卖 租赁期限仍有七年时间商场方面表示拍卖事件不影响正常营业 该标的成功拍卖还要等7年多才能收回经营权
[摘要]商场方面表示拍卖事件不影响正常营业 该标的成功拍卖还要等7年多才能收回经营权
最近，位于黄埔大道和马场路交界的太阳新天地购物中心因一则法院拍卖公告而“火”了一把。根据拍卖公告，广州铁路运输中级法院对珠江新城太阳新天地购物中心项目物业进行拍卖，目前已在淘宝网阿里拍卖以28.84亿挂牌进行第一拍，6月27日10时开始竞价，全城“招募”实力买家。拍卖消息一出，引起业界内外热议。CBD君日前实地探访太阳新天地，商场内客流虽不多但正常运营，商场不少铺位处于围蔽状态，正处在业态调整的状态。商场方面表示，拍卖事件不影响商场正常营业，计划引进的品牌还将继续进驻。
起拍价28.84亿元
5月23日，广州市铁路运输中级人民法院对外发布的【（2018）粤71执52号】公告显示，该院将于2019年6月27日10时至6月28日10时止（延时除外），在淘宝网司法拍卖网络平台上对位于广州市天河区马场路36号整栋商业项目进行公开拍卖处置。第一拍起拍价28.84亿元，凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。
此次拍卖的商业项目，正是公众所熟知的太阳新天地购物中心，建筑面积为100191.8979平方米，包括地上9层商场以及地下4层车库共计813套房产、车位。
目前，项目已由广州市铁路中级人民法院委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司完成拍卖前评估，购物中心主体评估总价41.20亿元。如今定下的第一拍起拍价为28.84亿元，相当于估值的7折。
其中，商业部分建筑面积90112平方米评估价37.76亿元，折每平方米4.19万元。从具体物业的评估价可以看出，目前商行首层商铺价格高达9.1万元/㎡，价格最低的9层物业单价也达到了约2万元。而800个车位，其评估价约为45万元/个不等。
记者留意到，据兴业银行广州管理部发布的分析报告，从太阳新天地购物中心的商业价值看，珠江新城商业物业近年价值上升较快，太阳新天地购物中心正常运作商业价值可达70亿元。
离地铁站较远开业七年经历数次转型升级
公开资料显示，太阳新天地购物中心位于广州CBD中心珠江新城东部中心北段，该项目于2012年9月底全面交付使用并同时全面开业，是一家集时尚、购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的一站式体验中心。
项目开业初期定位高端，与广百百货结盟入驻珠江新城，立志“改变广州高端购物中心商业格局”。从一开始的主打高端，到后来转型快时尚年轻商业，再到后来聚焦人文社区，太阳新天地开业以来历经数次转型升级，但与距离较近的高德置地、正佳和太古汇等大型综合商业体相比，总体发展差距仍非常明显。
高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥在接受记者采访时曾表示，珠江新城商圈的商业气氛仍有所欠缺，在珠江新城商圈主张多元业态的购物中心，不少成绩也难尽如人意。“太阳新天地距离地铁站较远，所处的位置相对封闭，对客流的吸附能力不强，难以形成聚合效力。”
根据广州市工商行政管理局查询的信息显示，2017年5月19日，太阳新天地控股公司———广州百嘉信集团，工商信息有了变更动态，原股东梁勤（持股85%）、梁娜（持股15%）的股份，分别由瑞晟房地产开发（深圳）有限公司、自然人股东刘晓军接手。股东更换后，太阳新天地的经营团队也大换血。
一位前太阳新天地商管团队人士透露，经营团队换血之后，于2018年提出“家的N次方”第三空间概念，从商场定位，到业态与品牌组合，乃至空间场景改造都进行大刀阔斧的改革，频繁的变化也让不少人员无所适从。
商场正常运营基本不受影响
记者日前实地走访太阳新天地，看到各商铺均未受影响正常营业。中午时分，该购物中心人流量并不多，从一楼到五楼，商场购物的顾客比较少，人流主要集中在高层的餐饮区域。六楼一家餐饮店的工作人员表示，平时工作日人流量较少，周五和周末节假日整个商场会旺一些。
商场1-5层东侧原为广百百货的铺位，在广百撤场一年后仍处于围蔽状态。不过，从商场其他位置铺位的围挡来看，丝域养发、爱睫物语、求上语言艺术等体验式业态商业即将进场，商场的业态转型升级仍在进行中。据部分商户反映，在5月中旬，商场内曾张贴过法院拍卖公告，对拍卖事件略有耳闻，但目前商铺一切如常运行，察觉不到有什么明显变化。
太阳新天地运营团队相关负责人在接受采访时表示，拍卖事件不会对商场正常运营产生影响，后续还将有更多优质商户陆续开业。
拍卖公告中有特别提醒，被拍项目在抵押前已进行租赁备案登记，初始登记租赁期限均在2026年11月30日前届满，租赁期限未届满的标的依法不能强制交付。也就是说，即使该标的在成功拍卖后，还要等7年多的时间才能真正收回经营权并出租、经营。
北京市盈科（广州）律师事务所律师李博称，房产买卖中有着“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。此次太阳新天地被拍卖属于这种情况。“除非是双方同意协商变更租赁期限、面积或者主体等情况，否则还是按照租约规定执行。”
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