合作建房风险大
来自湖南的康先生在番禺从事家装，聚了一个广东妻子，出于长期在番禺发展的考虑，打算在番禺购买一套房屋，但由于商品房价格过高，康先生与妻子商量后，决定购买相较于商品房更为经济实用的公寓。一次，康先生看到某公寓的宣传广告，“不限购不限贷”的广告语令其非常心动，在销售热情介绍和推荐下，康先生决定购买，并交付了3万元定金。
在签署确认书的时候，康先生发现销售人员提供的是一份共同出资建房确认书，销售人员向康先生解释说，合作建房就是由开发商提供土地，由购房者提供资金，开发商负责开发建设，最后还是由购房者获得合建房屋。听完销售人员的解释后，康先生签了字。但他心里还是不放心，于是向广东华誉品智律师事务所郭嗣彦律师进行咨询。
郭律师在了解该公寓的详细信息后指出，该公寓开发商并没有该项目所用地块的所有权，康先生没有办法拿到房屋的所有权，销售人员承诺的红本房产证根本无法实现，实际上康先生并非购房而是租房；而且该地块是农村集体用地，康先生与开发商签订的合同是无效合同。
郭律师表示，要注意开发商以租代售陷阱，购房前须先明确不动产权归属。因为项目所用地块的产权属于村社区经济联合社，开发商只是租了该地块用以开发经营，地块上的不动产物业归土地出租方所有，即开发商与购房者合作建设的房屋，最终所有权是归村社区所有。开发商美其名曰能获得红本房产证，事实上连绿本房产证都无法获得，因为购房者仅能拥有合建房屋的使用权，而且这使用权并不稳定，一旦开发商与村社区之间的土地租赁合同发生纠纷导致解除，村社区将收回土地及地上的不动产，到时候购房者连合建房屋的使用权都无法享有。
郭律师还提醒，使用农村集体用地建设的房屋切勿购买。因为农村集体建设用地的使用范围有严格限制，仅限于乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设。项目所用地块所有权归村社区所有，属于农村集体建设用地。村社区将集体用地租用给了开发商，而开发商用来开发建设房地产，并以共同出资建房的名目掩盖以租代售的情况，实际上是违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”等规定，属于非法使用农村集体建设用地。购房者签订的共同出资建房确认书以及将要签订的合作建房合同因为违反法律强制性规定而属于无效合同。一旦合同被认定为无效，购房者将丧失合建房屋的使用权。（袁辉）
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