广州某小区改房出租引争议 全国各地对“N+1”隔断房监管尚无统一办法

正在改造的房屋。小区业主供图

中海锦榕湾小区三房改四房施工设计图。

“把一套三房改造成四个不同面积的单间独立出租，一间27平方米的房间可租到每月2330元，两间约12平方米的房间分别租1890元和1930元，另一个约6平方米的房间则可以租到1560元。”一位来自广州市海珠区中海锦榕湾小区的居民刘先生对记者表示，这意味着这家长租公寓企业在他们小区改这么一套房，每个月就可以获得7710元的租金收入，若长租公寓企业通过引导租房签订租金贷，还可以撬动更多资金。

近年来，为追求商业利益最大化，一批分散式长租公寓企业，一方面在全国各地高速扩张，另一方面也因为潜在的扰民和安全隐患引来不小争议。事实上，记者调查发现，租房公司采用的“N+1”模式在长租公寓行业由来已久，对于隔断房的监督管理，各个城市至今尚无统一做法。

●南方日报记者冯善书

现象

各地“改造”遭遇居民频繁投诉

眼看着同一个小区的三套住宅商品房被分别改造成所谓的“四室一厅”后公开出租，刘先生掩不住一脸的失望和无奈。

从这家公司的施工设计图纸上可以看出，这套房间改造后原本是要有两个厨房和两个卫生间的，而这是监管部门不允许的。得到消息后，邻居很快通过广州12345政府服务热线向有关部门进行了投诉。

“把三房改成四房单独出租，这不就是搞变相的房中房吗？”刘先生告诉南方日报记者。居民投诉的理由是，改造用来出租的房屋未经登记备案，屋内间隔等设施使用了不安全材料，加上这种“N+1”的改造模式存在诸多隐患，在其他城市也受到过政府严格查处，在住宅区内搞经营还很容易扰民。

不过，政府接到投诉后很快安排当地所在城管部门跟进调查并回复他们，监管部门已督促这家公司限期办理备案登记手续，经现场核查该公寓没有随意改变房屋结构，也未违反出租屋的规定。同时，有关部门已明确要求依法加强改造规范管理，同时负责根据建筑设计防火规范，完善公寓消防设备配置和消防警报系统安装，消除消防安全隐患。

其实，在北京和深圳，自如等一些企业已经多次被监管部门查处并要求对违规改造的房源进行整改或恢复原状。

行业

分散式长租公寓呈井喷式发展

当前，我国正大力培育和扶持住房租赁市场发展，一方面，以万科、龙湖、碧桂园为代表的一批大型房企陆续以重资产投入和做大增量的方式，迅速创立了自主的集中式长租公寓品牌，而另一方面，以自如为代表的一批社会资本，则以轻资产投入和盘活存量的方式，全面发力分散式长租公寓。

在北上广深四座一线城市，广州是租住比最低的城市，仅为20%，而长租公寓在整个住房租赁市场占比也不足3%，广州目前仍然有着近300万的庞大租房人口，有着广阔的发展前景。伴随着国家近年不断释放各种利好政策，长租公寓作为一个新兴产业正呈现出井喷式发展。

根据南方日报此前发布的《广东长租公寓发展报告》显示，截至2019年初，广东规模以上长租公寓品牌企业运营管理房源50多万套，预计2020年房源总量突破70万套。广州、深圳作为广东租房人口最多的两座城市，自然成为各路社会资本抢滩的重点市场。

然而，国内的住房租赁市场虽已启动，亦有着万亿级的市场等待行业去开发，但长租公寓作为这个行业最核心的一类产品，其实际盈利能力却面临着巨大挑战。根据业内调研显示，我国核心城市的住房租金收益率不足3%。对于像泊寓这类以自持物业为主的租房企业来说，其有关负责人在接受南方日报记者采访时曾表示，净利能有1%—2%就不错了。在整体运营成本较高、出租率和利润率尚存较大不确定性的情况下，一些社会资本早在几年前便自发形成了一种“N+1”的发展模式，即将单套住房中面积较大的客厅（起居室）改造成独立的单间卧室出租给客户使用。尤其是在2016年住房城乡建设部明确表示“允许将现有的住房按要求改造后按间出租”，随即，以自如、蛋壳等为代表的租房企业，开始在全国各大城市复制这一商业模式，并实现了规模的大幅扩张。

在广东，规模以上的长租公寓品牌企业目前已接近200多家，这还不包括私人“二房东”。广东省公寓管理协会常务副会长兼秘书长徐再军向南方日报记者表示，长租公寓市场已进入参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的阶段。其中又以创业系、中介系、酒店系和开发商系四类长租公寓企业品牌发展最快。

监管

各城对隔断房管理尚未统一

在资本的大举“入侵”下，租房市场也出现了一些不规范的现象。对此，广东部分城市采取了有力措施加以整治。

事实上，在北京、深圳和广州，近年有不少居民通过各种渠道向政府部门投诉，部分自如分店在进行隔断房改造时，有的加建了厨房厕所，有的直接把非居住空间改成了卧室，还有的在改造过程中使用了不安全的建筑材料等。为了规范企业的经营行为，促进行业健康发展，北京、深圳等城市都曾经对上述市场乱象展开过铁腕整治，极大地遏制了违规改造的加剧发展。

据业内人士反映，尽管集中式公寓的发展近年不断加速，但大量分散在各个小区的隔断房，作为一种租金相对较低的过渡性租房产品，在很多大城市还将长期存在。对于企业来说，暂时还是一种以空间换利润的有效办法。

在租房行业，“N+1”的模式已存在多年。“遗憾的是，虽然住建部此前明确鼓励可以这样做，但各地城市在管理上至今没有统一的做法。”一位自如的业务员私下对记者说，二三线城市中杭州、南京、武汉、成都和苏州是比较认可的，一线城市中仅上海、广州有政策松绑，而北京和深圳则至今尚未明确，从而导致隔断房在很多城市长期游走在政策边缘，在住户中被误解的现象比较严重。

不过，徐再军也表示，虽然各地的办法不一样，但有一点是达成了共识的，不管怎么改造，过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间，不得出租供人员居住，而单套住房改造不得加建厨房、卫生间。此外，就是所有工程要符合消防安全等有关住房标准要求。去年底，《广州市房屋租赁管理规定（草案）》已经在省人大常委会有关会议送审，这意味着广州有望成为继苏州之后第二个以地方立法对“N+1”合法化的城市。

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