讲价变难 穗二手房进入卖方市场？
□本版文、图 信息时报记者 罗莎琳
度过了年初的淡季后，二季度广州二手房市场出现了微妙变化，不少买家反映，之前很好讨价还价的房源变成了市场的“香饽饽”，没有任何还价空间却迅速成交。业内人士表示，市场观望情绪也有所消退，“3·30”新政到期后，部分非广州户籍买家群体将陆续获得购房资格，其需求将逐步被释放。
买家：
看好的房子被人全款先买了
小涛最近郁闷得很，今年1月看好了五山地铁站附近的一套房子，当时房东放盘价是350万元。想着是淡季，小涛还想再“磨磨”，看看有没有还价的机会。开始的时候中介每天都催他签约，说这个价格已经是底价了。总以为是中介卖方的伎俩，小涛一直拖着。上个月，中介就很少找他了。这下小涛急了，赶忙打电话问中介原委，原来上个月就有买家全款买下了那套房。小涛又悔又恨，楼层、朝向都是自己喜欢的，最关键的是离自己公司只有五百米路，却因为想讲价而错过了合适的房子。
有过同样经历的张女士也向记者表示，为了买学区房，前段时间她把番禺市桥的首套房卖了。本以为还是淡季，就慢慢在越秀区看房。结果看了两个星期后发现，以前还想砍价的房子都迅速成交了。“业主根本不愿意降价，一套500万元的房子，连几万元的议价空间都不给。”张女士称，“我没办法，赶紧买了一套，要不然合适的房子都被别人买了。”
数据：
让价曾是主流 如今越来越难
事实上，之前像小涛一样有着“慢慢等”心理的买家不在少数。合富置业市场部经理梁燕明告诉记者，2018年全年二手住宅成交102384套、882.48万平方米，同比2017年均下降约24%，亦低于2016年的成交水平，市场交投活跃度创近三年来最低纪录，买卖双方心理价位差距明显，“让价”成为市场主流。
广州链家市场战略官周峰也表示，2018年是一个买家比较容易讲价的年份，平均讲价幅度在5%左右，11、12月该指标接近7%。2019年前四个月，随着符合资格入市的买家数量增多，越来越多潜在客户发现讲价变难了。
据广州链家促成的二手住宅买卖业务统计，总体二手住宅套均总价从2018年11月的234万元/套上升至2019年4月的265万元/套，近段时间换房客群体有所壮大。同样在这半年期间，压价幅度则从最高的6.8%逐步回落到今年4月的3.8%。
中介：
未来讲价空间或继续回落
周峰分析，二手市场从深度调整转变为构筑底部后的能量释放，业主最为直观的感知就是经纪人带看客户量增加了。今年3月，广州链家的带看客户量达到过去一年的高位，4月的带看客量也与2018年7月持平。就具体某一个潜在客户而言，他会发现自己与看中物业之间并非“单对单”的关系，还有其他准客户在进行看房和谈价的动作，故业主让价的可能性变小了。“在这种情况下，建议客户不要执着于讲价，更应着眼于物业的居住舒适度上，缩短自己的思考周期，避免因犹豫不决而错过心仪的物业。”周峰表示，预期第二季度后半段，总体市场讲价空间会继续回落到3.3%左右。
据了解，进入2019年之后，二手房市场交投气氛有所好转，自3月起二手住宅网签周均成交量更回升至1000套以上大关。数据反映广州整体二手楼市开始逐渐回升，市场观望情绪也有所消退。周峰表示，后市潜在买家和潜在二手房源均有可能出现增加，原因在于：一方面，“3·30”新政满两年，部分非广州籍买家群体将陆续获得购房资格，其需求将逐步被释放，预计4、5月及之后广州二手房市场潜在承接买家数量将可能增加；另一方面，在2017年3月及后成交的房源同样具备了出售的资格，届时市场供应将有望增加。
二手房交易还价技巧
01 忌讳狮子大开口
买房还价并非买衣服，千万不要“狮子大开口”式地还价。还价应随行就市，以前的价格并不能作为还价的参考标准，因此专家建议，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，才会增加成功的可能性。
02 根据实际情况还价
买家要根据实际情况来还价，一般情况下，换房卖家还价比较难，因为他们出售房子是为了换房，希望卖出高价来减轻换房负担，不易还价。还有就是“急抛房”不能还价，因为挂牌价往往低于市场水平，可遇不可求。如果还要讨价还价，机会可能就溜走了。
03 挤干房价中的水分
虽然目前市场上有不少二手房号称“精装修房”，但其装修程度远不能跟精装修画划上等号，装修部分使用时间已超过三五年，很多地方损毁破旧了。其次，房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计不科学等，这都需要买家仔细进行检查。如果发现问题，可根据其维修成本来确定还价额度。
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买家群体：80后占一半 90后明显增多
作为全国四大一线城市之一，广州多年来对外来人口具有持久而强大的虹吸效应。据广东省统计局公布的数据显示，2018年广州市常住人口约为1490.44万人，相较于2017年增长40.6万人。人口增长、年轻人置业安家等需求，为广州楼市带来充足的自住购买力支撑，80后、90后等年轻人的置业需求，逐渐成为广州楼市的成交主力。据合富置业分析，近6年广州楼市的买房群体中，80后一直占据成交主力位置，约一半左右的购房个案置业群体为80后买家。
同时，年轻人置业需求也在逐年增加，90后逐渐成为广州楼市不可忽视的购房群体。90后买家占购房市场比例从2013年的4%大幅升至2018年的20%，增长幅度相当明显。广州二手住宅市场中，买家在30～40岁这个年龄段出手购房的情况最常见。据合富置业提供的分析显示，刚刚过去的2018年，在广州购买二手住宅的个案中，30～40岁的买家占比高达49%，而30岁以下的买家占比也多达26%。60岁以上的买家最少，占比仅3%。
按照区域情况分析，年轻买家外溢到外围片区的趋势越发明显。据合富置业提供的分析显示，花都、增城、黄埔、南沙等外围区域，二手房市场买房平均年龄均在33～34岁之间，而白云、番禺及中心四区比这些外围区高出不少。尤其是中心四区以及番禺，在近三年买家购房的平均年龄均出现增长的现象。
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