南沙下一个热点？ 灵山岛尖首推北侧望江宅地
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5月7日，南沙灵山岛尖连推两宗商住用地，将于6月初公开出让，对比以往出让的住宅用地，本次为灵山岛尖首次出让北侧一线临江地块。此外，4月底，灵山岛尖东侧商服区挂牌一宗商服用地，定向大型家装企业。记者了解到，灵山岛尖位于南沙明珠湾板块，该板块未来将打造成为金融商务发展示范区，被称为南沙版“珠江新城”，而灵山岛尖片区近两年更成为了整个南沙区的“供地大户”，有望成为南沙楼市下一个热点。
■新快报记者 林超菁
片区今年计划供应商住地 占南沙总供应近两成
克而瑞数据显示，自2017年至今，灵山岛尖已出让14宗、累计建面134.5万㎡商住商服用地。已有不少知名品牌房企进驻，包括越秀、中交、金科、华润和绿城等。成交楼面价主要在12000-14000元/㎡左右，大部分项目预期在2020年上半年入市。
根据3月公布的《广州市2019年建设用地供应计划》，若仅计算可公开招拍挂商住用地，南沙将有76.9万㎡用地可供应，仅次于白云、番禺两区，居全市第三。据广州中原研究发展部数据，该计划量比2018年增加超两成，南沙存在增加商住用地供应的趋势，计划供地主要分布在灵山岛尖、黄阁、金洲等片区，其中灵山岛尖预计可供应14.5万㎡商住用地，占总供应接近两成。与此同时，与金洲、黄阁等开发时间较早、地铁等通勤配套完善的片区相比，灵山岛尖作为“新兴板块”，近年除明显加快商住地供应量，亦积极出让商服地，以迅速吸引产业、高素质劳动力流入，同时，片区内学校、商业中心、交通站场等配套建设亦稳步推进，以保障未来住户生活、交通、教育需求，提高“产业新城”的发展速度。
值得留意的是，作为未来的“产业新城”，灵山岛尖片区对人才公寓建设也有所倚重。广州中原研究发展部指出，近两年灵山岛尖出让的商住地均有配建人才公寓的条件，加上本次挂牌两宗用地配建要求，目前灵山岛人才公寓累积计容建面已达4.7万㎡，预计可建700-750套人才公寓。
新挂牌宅地优势突出 今年以来多家房企拿地积极
本次挂牌的两宗用地整体南北相邻，2019NJY-4地块一线临江，区位条件相对突出。一方面，灵山岛尖北侧江面较南侧宽阔，江景视野更加开阔；而地块对岸的南沙体育中心片区2018年9月进行整体规划调整。新规划中重点指出“南沙体育中心将建一栋150米和一栋85米滨河地标，最终呈现出由灵山岛尖望南沙体育馆及金茂湾的天际线效果”。因此广州中原研究发展部认为，该地块除具备江景资源外，同时具备地标建筑景观资源，此外，随着南沙体育中心规划建设推进，未来商务办公人群居住需求将部分辐射至灵山岛尖。
另一方面，广州中原研究发展部对比指出，现时南沙“标杆地”——灵山岛2017NJY-12地块，占地面积12万㎡，总成交价37亿元，楼面价17231元/㎡，本次推出的2019NJY-4地块面积适中。约4.7万㎡，总起拍价约为11亿元，资金准入门槛相对较低。因此除千亿房企外，不少资金实力较强、有意进入大湾区的“中型房企”亦可参与竞拍。预期各路房企将积极抢地，2019NJY-4地块存在问鼎南沙“楼面价标杆”的可能性。回顾去年第四季度灵山岛尖商住地出让情况，当时华润、金科拿地的地块成交楼面在13000元/㎡左右，产生约15%的单价溢价率，可见本次挂牌两宗用地，起拍楼面已与去年成交价相当接近。
与此同时，今年以来多家房企拿地积极。据中原地产研究中心统计，全国已有21家房企年内拿地过百亿元。中原地产首席分析师张大伟表示，1至2月各地土地市场低迷，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在3月出现土地市场回暖的苗头。4月以来，房企拿地金额开始增加。对此张大伟认为，是因为部分城市楼市“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解。另一方面，自《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式落地，外来房企对广州的关注度越来越高，2019年广州土拍市场上就出现了北京北辰、上海升龙等”新面孔”，近年的“过江龙”如世茂、融信等也参与了多宗地块竞拍。
住宅市场蓄力待发 预计未来2-3年趋于活跃
截至目前，灵山岛尖片区已成交商住地共计6宗，不过目前尚未有楼盘面市，整个片区的住宅市场处于蓄力待发的状态。由于灵山岛尖仍处于基建、配套建设期，因此目前住宅项目推售仍比较低调，仅金科负责开发的2018NJY-10地块公布了项目名（金科博翠明珠）及产品。据了解，该项目由6栋小高层和2栋高层住宅组成，产品为建面约80-138㎡的三至四房，有望年内入市。与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场，售价为3万-3.3万元/㎡。此外，南沙主要一手新房供应板块金洲新房售价约2.1万-2.4万元/㎡，南沙湾新房约3万/㎡。
克而瑞分析指出，目前灵山岛尖周边在售的是商业项目中交汇通中心，有建面约106-365㎡的写字楼产品，14梯12户设计，毛坯均价21000元/㎡；另售少量商办单位，建面约48-81㎡单位，毛坯均价约18000元/㎡。灵山岛尖虽无一手项目在售，不过按规定开发商在拿地的两年内必须进行开工建设，而此前灵山岛尖已经是南沙的供地大户，这意味着未来2-3年，其住宅市场将趋于活跃，周边优质住宅项目如金茂湾等将进入存量房市场。而近年出让地包括南沙体育馆周边地块亦将进入一手销售阶段，这个新开辟的板块，将凭借自身的环境优势，成为南沙楼市的下一个主场。
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