延续4月回暖行情 五一广州楼市成交不俗
在刚刚过去的五一黄金周，广州楼市成交表现不俗，整体去化率约五成。记者踩盘发现，有部分楼盘早在五一前就拿到预售证并进行不少宣传推广。随着新产品亮相，加上不少项目“特价房”“多渠道”常规操作吸引了大量人气。其中，南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前五，且首日去化率皆高于整体水平。
另一方面，买家看房的态度也十分积极，一些近郊楼盘由于性价比较高而备受青睐。业内人士认为，随着“3·30新政”满两年，当年购房资格受限的买家将陆续回流，后续楼市有望出现交易上升。
现场
从化一楼盘并未推新
日访客仍近千
4月的最后一天，广州白领张薇收到了闺蜜的借款微信。“五年前她就借了首付买了一套两房单位，现在又打算借钱凑首付买第二套房。”张薇说，闺蜜之所以如此“大胆”，主要是因为看到最近楼市有回暖的迹象，加上房贷利率适当回调，认为是时候出手了。
在今年五一假期，像张薇的闺蜜一样开始密集看房、准备出手的人不在少。记者踩盘了解到，广州整体去化率表现不俗。其中新盘大多试探市场，旧盘推新占据主力，虽无以往的大规模推广营销，但不少新产品亮相，加之不少项目“特价房”“多渠道”常规操作人气高企，大部分项目仍对后市保持信心。据记者粗略统计，五一广州共16个板块开盘或加推，整体去化率约50%。其中南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前五，且首日去化率皆高于整体水平。
在金洲板块，两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位，现场火爆。记者在销售中心看到，每个销售人员都忙得不可开交，部分渠道带看客户甚至需要排队进场；另外有多台客户在计价、签约，基本没有空桌。
在刚需为主的项目积极推售，中介大战、看房团等渠道带客多。其中龙湖双珑原著五一当天人气颇高，看房团接踵而至，销售算价也需等半小时以上，20套特价单位十分抢手；长岭居个别楼盘教育资源优越，尤其在各区学校公布招生范围后，具备优势的项目更吃香，不过距离较远，也依靠渠道带客；广钢新城超6个项目加推，保利东郡全新盘亮相，板块气氛活跃。据了解，广钢新城板块整体客户来访情况比2017、2018年明显改善，随着地铁、学校、商业等配套逐步完善，买家态度更积极。
另外，14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著，从化项目开发商推货热情明显提高。记者踩盘中发现，几乎每个从化楼盘都拿地铁做卖点。其中保利花城纪项目并未推新，但日访客量仍近千人次，认筹量截至五一中午已接近2000个。
房企
有的积极入市 有的试水错位销售
早在五一前夕，部分楼盘就拿到了预售证并进行不少宣传推广，不过大部分只是开放样板间及新品，仍处于蓄客阶段。包括新项目稀缺的越秀区，北京路高端盘粤海拾桂府五一亮相；从化保利花城纪宣传期已持续几周，大抢风头，不过五一期间仍蓄客为主。中原地产总经理黄韬认为，从近来五一和十一的推货特征变化判断，房企、买家对于楼市黄金周的热情有所下降，不着急赶在长假期间出货和入手；另一方面，在当前市场环境下，房企仍略显谨慎，或推少量产品试水，或等到认筹量足够，也避免扎推五一，形成差异竞争、错位销售。
黄韬表示，2月以来广州土拍市场转热，天河金融城、荔湾广钢、番禺石楼多宗宅地以高溢价拍出，越来越多“过江龙”房企关注广州市场价值，这都将利于广州楼市成交稳步增长。此外，4月广州一手住宅网签面积为94.95万平方米，环比上升21%，超越3月成为2019年成交新高。“回顾近半年一手成交，仅去年12月成交量（95.8万平方米）比今年4月高，可见今年3、4月广州市场成交明显改善。”黄韬表示。
据了解，今年五一广州楼市推盘数占总供应量的75%，创近年新高。2019年以来，广州新增供应量呈现上扬走势，在3月达到近4000套关口情况下，4月更是收获4177套的新高。“小阳春”再现后，房企对后市也有更多期待。而2019年五一前两周即有2680套新货入市，占4月比例达64%。新货积极入市，加之旧盘积极推新，五一整体开盘/加推货量达近两年高位。
易居研究院总监严跃进分析认为，当前市场仍处于政策消化期，购买需求尚未被完全释放。另一方面，根据往年情况来看，选择扎堆黄金周购房的情况较2016年以前减弱，尤其今年五一拼凑为“小长假”，不少意向买家或选择外出旅游，待节后再选择时机入市。
分析
普遍价格平稳 三四房户型比例上升
五一期间，大部分项目促销仅为吸引人气，仍以常规的特价、一口价单位为主，暂未出现普遍降价现象，大部分项目价格走势平稳。广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目发现，五一当天推售价格与最近3个月持平（或变化幅度低于1%至5%）的项目有30个，占比近七成，可以看出，目前大部分项目的价格策略仍是维持平稳。与3个月前对比，价格让利的项目12个，让利幅度集中在5%至8%，普遍采取特价房、一口价方式。不过调研发现，特价房多属于低楼层、朝向差的单位，而且更多是为了吸引客户关注，并不是所有单位都享受让利折扣。此外，大部分项目价格并无太多优惠折扣，仅个别项目认购大面积单位，获赠5年物管费，也有个别项目五一认购后仍有“小惊喜折扣”。
户型方面，据记者粗略统计，五一开盘/加推、收筹的项目中，100平方米以上的三房、四房单位比例进一步增加，占比达68%，较去年同期提升23%。其中，保利和光晨樾、招商雍景湾、路劲天隽峰等旧盘项目，皆推售110多平方米大面积改善户型。在整体的推货中，复式单位占比约13%，其中南沙、长岭居、知识城、广钢等板块8个项目推出复式、类复式产品，如知识城康大祥龙汇112至126平方米复式四房；中冶逸景台主推96至137平方米复式四至五房；万科山景城樾山主推145至260平方米上叠、中叠、下叠复式四至五房产品。
另外，目前广州大部分项目已实行单合同，不用提前支付“装修款”，故目前购房者首付压力较此前“减轻”，开发商对买家首付款支付的宽限也相对收窄，基本回归正常。开盘推新的27个项目中，20个要求一周内付齐首付，占比74%。不过也有个别项目为争取成交，延迟1个月或更长，以项目优势不明显项目为主；此外长岭居一项目因项目本身问题，延迟3个月。
预测
后市需求逐步释放
将带动成交攀升
可以看出，2019年五一假期房企推售积极，五成的去化率延续了近期的市场走势。不过业内人士认为，目前市场需求仍未回升至以往的高位。
此外，从1至4月广州一手成交情况来看，虽然市场较2018年同期有所改善，但对比2016、2017年成交总量仍有明显差距。可见，目前市场仍处于政策消化期，需求尚待后市逐步释放。
值得注意的是，近期整体市场基本面已较年初改善。一方面，4月延续小阳春高位推货，供买家选择的产品、货量稳步增加；另一方面，利于市场改善的基本面因素不断出现，包括“3·30新政”满两年，当年购房资格受限的买家将陆续回流；今年以来房贷利率持续低位，购房成本降低将促进买家入市。
地产专家邓浩志表示，目前正是买房时机，而且需要抓紧。从宏观角度看，货币、财政双宽松政策在持续，房地产的分城施策也趋向微宽松，和楼市相关的基本面均利于市场行情。从具体的市场行情看，小阳春、小长假表现持续回暖，大湾区内的主要城市都录得成交放大、库存减少的趋势。从个人角度考虑，近期房贷利率持续下调，个别板块房价还处在低位回暖的阶段。
严跃进也认为，实际上广州依然属于购房的洼地，未来城市价值的成长性是很高的。如果有刚需的买家，应该借助当前规划利好和银行贷款政策略有松动的机会，积极购房。而且从目前类似城市来看，各类人才政策也比较多，潜在的购房需求很大，这都会带动二季度广州楼市交易的上升。
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五一假期二线城市成交普跌
五一假期全国房地产市场明显遇冷，克而瑞40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市暂以-68%同比跌幅居首。
一线城市成交量同比下降27%。11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。即使如苏州，3月以来房地产市场明显转暖，成交量连续两月回升，但五一假期市场遇冷，成交量同比下降16%。
25个三四线城市成交量同比下降43%，各城市市场显著分化。佛山、滁州市场热度惯性延续，成交量同比皆实现正增长。受较低基数影响，清远、宜兴、德清等成交明显放量，同比皆倍增。惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期，成交量同比均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清，成交量均不足1万平方米，同比跌幅超-90%。
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