珠江新城供应收官 琶洲金融城强势崛起写字楼新格局：琶洲要占C位
日前，第一太平戴维斯发布的广州楼市一季度数据显示，珠江新城新增供应为零。在没有新增供应的情况下，有一些中小型金融机构因租金承受能力下降退租，而分流至琶洲。随着珠江新城新增供应进入尾声，琶洲和金融城进入热启动状态，广州写字楼市场是否将呈现新的格局？各板块彼此之间是否会形成竞争分流关系？对此，业内人士表示，未来两年琶洲写字楼新增供应大增，将成为最有潜力的板块，而珠江新城的地位在相当长一段时间内依然稳固，两个区域之间的租金差价正不断缩小，而竞争关系也将减弱。
文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴
【新格局】
一季度珠江新城新增供应为零
日前，第一太平戴维斯华南区商业楼宇租赁部高级董事黎青山接受记者采访时表示，珠江新城确实没有太多供应了，特别是在核心区域，未来几年只有几个新项目。随着琶洲和金融城出让地块的开发，未来新增供应将主要集中在这两个板块。事实上，从去年下半年开始，琶洲就是占据了广州写字楼租赁市场成交的主力。一是因为珠江新城已经没有太多大面积单位供应，很多不同需求的租户只能选择其他区域。琶洲去年几个新入市的项目，比如广报中心、保利天幕塔、保利中悦等都受到市场热捧，出租进度很快，租金也在不断上涨。
珠江新城经过多年的开发和发展，写字楼平均租金在去年达到了历史高位，而广州相对可以承受高租金的行业，比如高端服务业，如银行、会计师事务所、律师事务所等类型企业的数量，相比北京、上海、深圳要少，所以租金达到一定水平之后，可以承租这样物业的客户群体也就越来越少，租金就会承压，所以今年第一季度珠江新城写字楼租金出现轻微跌幅。
【新关系】
珠江新城东扩发展琶洲将是当头大热
统计显示，在两年的时间内，琶洲将有复星南方总部中心、广铝琶洲总部大厦、星河湾中心、小米总部大厦、广东欧派家居总部项目、科大讯飞项目、粤传媒大厦等十多个新项目上市。黎青山表示，从供应量、出租率、租金上升来看，未来几年内，琶洲将是广州写字楼市场的领头板块和热点，会有更大的发展潜力。相比珠江新城开发时间漫长，拍地没有强制性动工的规划，琶洲在建设中有一个优势特点，在土地出让时就设了限，开工时间、完工时间都非常明确，这样的好处是一个区域会在短时间内整体成熟。当然，对于市场整体供应而言，会出现一个爆发，导致竞争加剧。
事实上，政府对珠江新城、琶洲、金融城这三个区域是有很明确的定位，珠江新城是广州的CBD，金融城是以金融行业为主的聚集地，作为珠江新城的延伸，琶洲则是会展、电商的定位。从整体开发进度和拍地节奏来看，琶洲A区建设速度相当快，很多楼已经建起来了，而金融城主要是第一批出让的土地建起的部分项目，这部分写字楼大都是散售的，新拍地的建设进度显然不如琶洲。因此，未来几年写字楼热点区域还是会在琶洲和珠江新城。而在更长时间以后，珠江新城、金融城、鱼珠板块或会连成一片发展，成为新的热点。
从广州写字楼市场来看，从上世纪八十年代到现在，租金引领板块出现了从越秀至天河，天河北到珠江新城的流变，随着珠江新城、琶洲、金融城板块三足鼎立的状态出现，谁会成为引领者？黎青山表示，可以看到，每一次租金引领板块的替换都历经十几二十年，珠江新城经过十多年的发展，在广州举办亚运会后才逐渐取代天河北成为新的CBD，目前不过几年的时间，因此，在五到八年的时间内，还看不到另一个板块取代珠江新城地位的可能性。
【新角力】
一些珠江新城租户可能分流至琶洲
据分析，琶洲的崛起，会对珠江新城的写字楼市场产生一定影响。2008年左右，珠江新城出现第一批集中进驻的租户，目前，每年都有租户租约到期，有些可能已经续约两轮了，到目前这个阶段，装修成本已经折旧完了，需要考虑重新装修，因此会进行一些租赁方面的重新考量。一些低边际利润，即传统行业，比如贸易、物流企业等，早期享受了珠江新城招商给予的一些优惠，而进入到珠江新城，而在享受了七到十年的租金优惠政策之后，现在珠江新城区域已逐渐成熟，租金不断调整上升。当琶洲整体成熟起来之后，加上新的物业整体素质更好，出于对租金的考量，这些传统行业企业有很大可能性会分流到琶洲去，毕竟琶洲和珠江新城的租金还是有很大差距的。另外，琶洲是电商的聚集区，很多IT巨头已经进入该区域，这会拉动上下游供应链、服务商跟随进入琶洲。另外一个趋势是，一些国际跨国企业，在两三年前对进入琶洲完全不感兴趣，而这一两年来，外企受到全球经济环境的影响，从成本节约方面的考虑，一些贸易类或其他行业的外企也开始考虑琶洲。全国第三家互联网法院——广州互联网法院已经在琶洲互联网创新集聚区挂牌成立，这也会带动以互联网诉讼、处理知识产权案件的律所选择进入琶洲。
珠江新城仍是总部办公的区域，会保留高端服务业，银行总部等企业租户，也会有外区的企业总部搬入。预计未来两三年内，珠江新城、琶洲会有一个换客的过程，这个时间段正好琶洲有一批新的物业落成。珠江新城空出的位置则会继续吸引一些金融机构，帮企业做上市、估值等服务的律师事务所、会计师事务所进驻。两个区域会有竞争，但只会是针对某些类型的租户有少量的竞争。特殊类型的租户，竞争会相对比较少。比如IT类企业大多会选择琶洲，而金融机构则大部分会在珠江新城，其后勤部门、软件服务、支持服务的部门可能会选择在琶洲。黎青山认为，珠江新城和琶洲竞争关系会有，但不会很激烈。两个区域会被打造成不同行业的聚集点，不同类型的客户会分布在不同的区域内。当金融城成熟了，珠江新城的一些金融客户有机会向东扩展，金融城不应该看成一个竞争关系，而是珠江新城的延伸。
【租金走势】
珠江新城和琶洲租金价差拉近
随着珠江新城、琶洲写字楼出现换客的过程，区域租金走势会如何？专家表示，预计珠江新城未来两三年的租金会相对比较平稳。琶洲去年租金涨幅较高，目前，一些项目的租金价格达到每平方米一百七八十元，有些单位甚至接近两百元。到2020年、2021年这两年，琶洲将会有一批写字楼上市，到时琶洲的租金会因供应量大增受到一定的压力。而经过这一两年的发展，珠江新城和琶洲写字楼租金的价差会不断拉近。早期，珠江新城和琶洲租金价差相当大，一平方米接近一百元，现在价差一平方米五六十元左右，目前这是一个合理的幅度。随着租金价格靠拢对珠江新城写字楼市场的影响也会减弱，因为这一两年内琶洲写字楼剩余的供应量依然会比较抢手。不过暂时还看不到琶洲租金超过珠江新城写字楼的可能性。
而金融城的第一批写字楼项目基本是散售的，目前多以小业主放租为主，小业主放租的价格目前和琶洲差不多。未来金融城写字楼仍会以大业主来主导市场，目前小业主放租价格不代表未来金融城的租金行情。
数据显示，2013~2018年广州写字楼年平均净吸纳量为42.9万平方米，这是一个非常强劲的数据，而广州未来几年的写字楼供应量也就每年几十万平方米，库存量消化期在两年左右，从供需关系来看比较健康。因此，无论格局如何变化，广州写字楼市场整体租金状态仍会是比较平稳的状态，可能会有小幅波动情况出现。
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