昔日潮地如何转型升级？
文/图：广州日报全媒体记者陈白帆
与传统商圈差距拉大
记者前段时间到另一个昔日潮人胜地状元坊时也发现，如今的状元坊已经相当寥落，仅余几家卖服装眼镜的店苦苦支撑，路面破败不堪，工作日也几乎没有什么购物者，只有少量附近街坊或者游客经过。而即使能直通地铁口，人流量充足的“流行前线”，这两年也是饮料小吃店增加，而“潮流”元素减少，一些特色服饰鞋类买手店也早已消失。
世邦魏理仕广州公司董事总经理及商业部主管严思慧认为，越秀、荔湾等老商圈的硬伤在于缺少新增的优质购物中心供应，品牌难以进入，商圈业态更新迭代慢，导致对消费者吸引力不断下降。比如北京路商圈，当年众多国际快消时尚品牌都想要进入，但碍于多年来都很少有优质购物中心或大面积街铺出现，难以满足这些国际品牌的硬件或展示需求，因此很多国际品牌只能放弃进入。反观近10年来的天河路商圈，随着多个优质购物中心入市，一方面竞争加大，另一方面让业主更积极地根据消费者需求的变化，优化租户结构，大大丰富了商圈的品牌结构，并成为品牌进入广州的首选商圈。优质供应的缺失也令老城区商圈与天河路商圈的差距不断扩大。
微改造有助历史文化街区活化升级
记者前往地王广场探场发现，小长假期间该商场仍有一定的客户群。临近傍晚时分，入口处的多家粤菜食肆和茶餐厅有较多客人，部分食肆还需排队。但走进商场内则略显寂寥，除了首层还有一些较大的服饰店和精品店开门外，负一层大部分档口关闭，只余少量经营服饰、美容美甲、塔罗牌等店铺。反而是负二层由于空间较大，且有多家销售宠物和宠物用品以及宠物美容店铺，有不少牵着狗狗的主人在这里遛狗聚会。作为市区内罕有可以带小型宠物入场的商场，地王广场较受附近“铲屎官”的欢迎，同时也时不时有年轻爸妈带着小朋友到此来看宠物店内销售的猫狗。负二层还有多间密室和探案等游戏主题场馆，小长假期间到场的年轻人也有不少。另外，负二层还开有健身房、街舞班，儿童兴趣训练营以及泰拳馆等运动场所，也有一定的固定客流。值得留意的是，负二层的小剧场轮流播放经典港产喜剧片，也常有老街坊带着孙子到此看电影。
如果说地王广场还有街坊客、“铲屎官”、健身爱好者以及游戏达人固定到访，那状元坊的衰落则更加明显，记者近日在状元坊见到，这条多年前人头涌涌、走路侧身的街道已今非昔比。目前只有主干道还剩余少量卖精品、鞋袜和眼镜的商铺，其余内场商铺已基本关闭。状元坊内的青砖路也呈现湿滑、松动的状态，沿街不少档口的招牌已被取下，但字迹仍在。据了解，去年3月份《人民南历史文化街区保护利用规划》获市政府批复并正式公布实施，其中提出要将人民南打造成为集商贸交往、文化旅游、休闲娱乐、居住生活为一体的广州历史文化街区活化典型案例之一；同时2020年前要推进状元坊、安业里社区微改造，实现业态提升。
旧时“潮场”仍可在“潮”字上下功夫
世邦魏理仕广州公司董事总经理及商业部主管严思慧认为，不少老城区旧商场和旧商业街转型不易，也跟其原有的硬件设施有关。比如单个铺位面积较小，层高不够，通风排气条件差，外立面的展示不够吸引，公共走道较窄等。平均十到二十平方米的单个铺位面积，硬件设备难以满足当前快速扩张的餐饮及其他体验式业态的面积要求。而且老城区旧商场或商业街业权分散，很难进行统一全面的区域业态重组和品牌优化。但如果要这些昔日“潮场”放弃原有针对的年轻消费群，改其他类型客户风险也是存在的。反而可以在场景、购物消费的舒适度上做些功夫。毕竟，现在年轻人消费力并不低，同时也个性鲜明，抓住他们的消费需求，比转型稳妥。
一度经常到地王广场寻觅动漫玩偶以及手办的曾先生认为，地王广场附近有大量小学和中学，年轻人群体还是充足，建议地王广场重新引入二次元类型的店铺，包括二手漫画书、手办、游戏人物造型服饰等。“比如日本东京的秋叶原，就是全球宅男宅女的打卡胜地，包括各种动漫元素，还有人气偶像团体专属剧场。地王广场可以借鉴下，定位还是要更明确”。家有三只猫的资深“铲屎官”小婕表示，云吸猫是大趋势，地王广场曾经开有相当不错的猫吧，但这两年不知道为何又关了，针对爱宠年轻人搞多些新店和新活动，绝对是可持续发展道路。
年轻时经常到地王广场逛街，现在则每周末苦于带娃到处玩的廖小姐则认为，地王广场可以针对潮爸潮妈开设亲子工坊或者儿童活动场所，虽然现在场内有一些针对中小学生的兴趣班，但感觉档次还不够高。广东省商业地产投资协会会长、省流通业商会执行会长黄文杰也对媒体表示，地王广场发展方向是没问题的，“最关键是自身定位和经营内容的选择”能否把特色营造出来。
至于状元坊的前景，附近恩宁路的永庆坊给出了一个示范。重新开放运营2年多的永庆坊，不管是与老建筑紧密贴合的充满现代感的玻璃房，还是尽量保留老建筑粤式气息但内部已成为咖啡馆或者茶室的店铺，都坐满了在此聊天拍照叹生活的市民和游客。
行业意见
老城区商场升级
硬件要翻新还要引大牌
严思慧举例，硬件的翻新和改造是老城区商场升级的必经之路。比如恒宝广场近期翻新改造，就包括了整理铺位——把小铺位合并为更大的铺位；整理动线——把部分边角位，消费者比较难走进去的区域进行了铺位的重新调整，并加宽了公共过道走廊；老旧装修的翻新——包括地砖、灯光及铺位的外观等。改造后，负一和负二层亮堂了很多，对于店铺和品牌的展示效果是有明显改善的，对于品牌的吸引力会有提升。老城区商场还需要通过引入知名品牌的旗舰店等方式，去提升商场的形象和定位，从而吸引更多相同气质的品牌聚集，整体上去改善区域形象，让商圈更年轻化和时尚化。
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