承租人优先购买权受到侵犯如何解决
随着房价的上涨，越来越多人租赁房屋用于居住或者经营生意，而承租方享有法定优先购买权，假设承租方遇到了自己的优先购买权受到侵犯的问题该如何解决？我们很有必要知道如何用法律的手段去保障自己应该取得的权益。
近日，记者就此专访了北京市炜衡（广州）律师事务所吴晓玲律师。
【案例】
原告李某于2005年向被告一——某联社租赁商铺，双方约定原告承租该商铺，租赁期限为2005年1月1日至2006年12月31日，每月租金2000元，该合同同时约定，租赁期限届满前10日内，双方如愿意延长租赁期应重新签订合同。
2006年10月，某联社决定出卖商铺，并委托拍卖公司拍卖，拍卖公司进行了两次拍卖，原告均参与竞买，两次拍卖均流拍。原告仍继续使用该门面房，被告一某联社未提出异议，双方也未重新签订租货合同。之后，某联社再次委托拍卖公司拍卖该门面房，该公司于2007年1月30日在报纸刊登拍卖公告，定于2月9日进行拍卖。拍卖公告中质量（瑕疵）栏中注明该门面房“划拨土地已租赁”。被告一某联社未通知原告李某。被告二陆某出价15万元竞买该房屋并于当日签署了拍卖成交确认书，2月11日付清成交价款。2月14日，被告某联社在该商铺门口张贴通知，告知原告该商铺已出售给他人，要求原告于3月8日前搬出。3月13日，原告致函被告某联社，要求在同等条件下买受该门面房。3月21日，原告向人民法院提起诉讼，请求法院判决某联社对其损失进行赔偿。
【释法】
记者：吴律师，这个案子法院是怎样判决的？
吴律师：法院经审理认为，原告与被告一订立的租赁合同中，第五条第一款（系格式条款）约定“在出租期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三人，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。”因排除承租方的法定优先购买权而无效，其余内容未违反法律规定，应为有效。该合同虽是原告与某联社签订的，对某联社具有约束力。该租货合同期满后，原告李某继续使用租货物，而被告一某联社未提出异议，根据合同法第二百一十五条、第二百三十六条规定的精神，此时原告与被告一某联社仍存在租赁合同关系，只不过租赁期限为不定期，原告李某仍是该讼争房屋的合法承租人，据此，依照合同法相关规定判决被告一对原告的损失进行赔偿。
记者：吴律师对这个案子有什么看法？
吴律师：首先，我们了解下什么是“承租人的优先购买权”，“承租人的优先购买权”是指：在租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。设立承租人的优先购买权目的在于保护承租人的利益。因此，根据法律规定，出租人在决定出卖其房屋前，对承租人负有通知的义务。在本案中，出租人在出卖涉案商铺时未履行通知义务，优先购买权人可行使其权利，请求法院判决要求出卖人对其损失进行赔偿。
记者：在这个案件中，最后一次拍卖的时候，原被告之间的租赁合同已到期，为何法院认为双方之间仍存在租赁关系？
吴律师：法院这样认为是基于合同法第215条、第236条规定了房屋租赁合同期满或解除后，承租人仍使用租赁物而出租人未提出异议的，此时的租赁关系仍然存在，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同期限届满后，原告李某仍继续使用租赁物，被告一未提出异议。同时，在被告某联社委托拍卖公司的拍卖文件中，也载明了拍卖标的物存在租赁关系，由此可见，被告一是明知且认可这种租赁关系的，本案原告是该涉案商铺的合法承租人。
记者：在租赁合同中，原告与被告一已经约定了在转移商铺所有权时不需经原告同意，法院为何认为该条款无效？
吴律师：关于当事人在租合同中对优先购买权的约定。合同法第230条关于房屋承租人优先购买权的规定，是强制性规范，即无论租赁双方在租赁合同中是否约定优先购买权，作为房屋承租人都享有优先购买权。如果租赁双方在租赁合同中约定排除了承租人的优先购买权，那么承租人是否仍具有优先购买权呢？由于合同法第230条并没有约定优先的规定，因此，在合同中排除承租人优先购买权的条款无效，原告李某作为承租人仍享有优先购买权。
记者：承租人享有的优先购买权是在任何时候都能主张吗？
吴律师：不是这样的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
记者：被告一作为出租人，应该如何履行通知义务？
吴律师：出租人的通知义务包括：
一、通知期限：法律中只规定了出租人在合理期限内通知承租人，但是对于合理应如何界定并未做规定，给予了法官一定的自由裁量的权力，如果出租人和承租人有约定的，依照约定确定通知的期限。
二、通知内容：出租人应将其与第三人订立的买卖合同的内容通知优先购买权人，让承租人充分了解到租赁物的具体出卖条件，再决定是否要行使优先购买权。
三、通知方式：对于采用何种方式通知承租人，法律未作明确规定，关键要看是否能使承租人得以知悉。为了避免不必要的纠纷，出租人最好是采取书面方式通知承租人。
可见，判断出租人是否履行了通知义务关键在于，出租人是否在合理期限内发出了通知，其通知内容中是否包含出租房屋出售的相关信息，其效果是否满足承租人行使优先购买权的条件。
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