物业公司如何对电梯维保进行管理
近日,居民何先生半夜乘坐住宅楼电梯回家时,发现电梯在运行的过程中,整个电梯轿厢都在摇晃,而且发出隆隆的噪音。这可把他吓出了一身冷汗。一出电梯,何先生就迫不及待地给小区物业管理处打了电话,要求值班人员马上找人处理。何先生告诉记者,就在他发现电梯有问题之前两天,该住宅楼6楼的一名住户曾被困在这个电梯轿厢内。当时正是上班上学的高峰期,楼上的住户只能走楼梯下楼。最近电梯经常出问题,每次乘坐时他都心慌慌。
电梯是住宅小区关键的物业设备,电梯的正常运行与人们的生活质量紧密相连,电梯安全直接关系到住户的人身安全。记者走访了番禺部分小区发现,在2000年之前,大部分住宅小区都是楼梯楼,而2000年之后建成的小区多为电梯高层住宅。也就是说,有相当一部分住宅楼的电梯已经使用了10年以上。由于使用时间较长,很多电梯设备都会出现电梯轿厢门无法关闭、电梯停运等大小的故障。
常言道,设备管理“三分制造、七分保养”,对于电梯更是如此,而如何正确开展电梯维护保养,有效的杜绝电梯事故,延长电梯设备使用寿命呢?为了防止给住户出入带来不便,同时防止造成财产损失,一些住宅小区的物业服务人员应会按照“定点、定时、定内容、定路线”的原则,对电梯运行开展日检、半月检的检查保养机制。物业公司应该按国家质监部门要求,选聘有资质的专业电梯维护保养公司,签订规范电梯合同;根据电梯各部件的重要性、材质结合使用的频次,有针对性编制月度、季度、半年和年度维护保养计划;公示电梯维护保养计划和电梯管理现状资料,倡导业主、员工、电梯公司人员相与监督和积极参与;严格执行持证上岗、三角钥匙和机房封闭管理制度。而物业工作人员日常也要做好电梯巡检工作。负责电梯巡检的工作人员每天应查看机房1至2次。除保持机房的整洁外,要闻一下有无异味,摸一下电动机、曳引机等温升是否过高,听有无异响和异常震动。同时检查电梯外观是否有缺损,呼梯面板的按键灯是否亮,是否能正确显示电梯运行状态;到站钟响声是否清晰,是否有提示灯;检查电梯轿厢厅门踏步是否松动,箱体内光线明亮,照明、应急照明系统是否正常、灯泡有无缺损。在电梯运行的过程中,工作人员还要检查运行是否有异响及异常震动;排风扇运行是否正常;开关门按钮是否灵活、是否卡滞;警铃按钮是否卡滞;对讲声音是否清晰、有无杂音;屏幕楼层显示有无错误及坏点。
在定期的维保工作中,专业的电梯技术保养人员还要注意以下问题:每周检查一次抱闸间隙,间隙要小于0.7毫米,间隙过大应予调整。曳引机安全钳、极限开关等钢丝绳和连接情况,轿厢内各项设备的工作情况;每月应对电梯的减速器和各种安全装置、井道设施、自动门结构、曳引轮导向轮的滑动轴承间隙等,都要认真细致地检查;每月应对电梯的减速器和各种安全装置、井道设施、自动门结构、曳引轮导向轮的滑动轴承间隙等,都要认真细致地检查;每季度要对各传动部分(曳引机、导向轮、曳引绳、门传动结构),各安全装置(电磁制动器、限速器张紧装置、安全钳),各电控系统(接触器、继电器、熔断器、行程开关、电阻等)要认真经常和调整一次,清除各元件上的灰尘和油污,发现有问题的部件,能修则修,不能修则换,坚决杜绝带病工作;每年当电梯运行满一年后,要进行一次全面的技术检查,由专业技术人员进行,对电梯的机械、电器、各安全装置的现状,主要零部件的磨损度进行全面详细的检查、修理。调换磨损超过允许值的零部件,测量电器的绝缘电阻和接地装置的接地电阻值。检查电梯的供电线路,损坏的立即修复。经过全面检查后的电梯,运行试验合格后方可投入正常使用。
记者了解到,对于电梯设备的保养维护,每个住宅小区的关注度会有所不同。不过电梯安全跟住户的生活息息相关。因此小区的住户也要积极监督小区物管对于电梯设备的保养情况,确保电梯设备能正常运行。(陈艳梅)
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