又到小学报名季，老城区学位房热度降温 往年26人抢一套 如今仅8人看房
随着小学新一年级报名时间临近，学位房又成了关注的焦点。不过近日记者走访市场了解到，在越秀、天河、海珠等市中心学位房交投热门区域，今年可选房源还是比较多，暂未监测到房源紧缺的现象。而价格与去年同期相比也大多持平，部分区域的房源放盘价甚至同比稍有下降。
面对“买方市场”的格局，业主心态大多保持平稳，未见开高价的现象，且存在一定的议价空间。中介人士告诉记者，以往一套“老东山”的学区房在放盘后可以面对23～26个有效买家的看房和谈价，今年同样的房源只有8～9个潜在客户。
今年学位房成交价格稳中有降
受过去一年市场调整影响，今年3月广州学位房的成交相对稳定，暂时没有出现往年的传统高峰。传统名校周边的楼盘小区，现在的放盘价格也回归到一个相对合理的状态。
据链家统计数据，3月广州学位房价格略有下调。比如东风广场，最新放盘价在8.7万～9.0万元/平方米之间居多，跟去年同期的10万元/平方米以上相差甚远。共和西小区的放盘价在6.4万～6.7万元/平方米之间，成交价在6.4万元/平方米左右，跟去年大致持平。共和苑的放盘价在4.8万～5.4万元/平方米之间，成交价在5.1万元/平方米左右，低于去年同期的5.2万元/平方米。
合富置业天河芳满分行主管刘冬梅表示，目前华景新城的二手均价约4万多元/平方米，而电梯楼的二手均价约5万多元/平方米。从实际成交个案来看，同类型房源的成交价较去年同期略有下降。刘冬梅介绍，现时意向购买学位房的买家，大多意向购置总价在500万元左右的房源，这个价格在华景新城能买到电梯楼两房或三房单位。去年同期买家购房的意向，大多也是锁定在500万元左右的房源，与今年相差不大。从业主目前的心态来看，部分房源的放盘价较去年有所下降，如果业主急售套现的话，也比较容易还价。
议价空间增大 买家不着急入手
合富置业越秀庙前直街分行主管梁忠透露，现时买家买房一般都是看总价，因此小户型买家较多，往往都是物色总价300万元左右的紧凑两房单位。从目前放盘情况来看，整体房源的放盘价格较去年轻微下降，原因在于现时市场上放盘较多，业主不敢开太高的价格，部分业主议价空间在5%～10%左右。
此外，小北路及周边区域楼梯楼的二手均价约5万多元/平方米左右，与去年同期相比价格差不多，甚至有部分业主接受议价。有中介人士介绍，现时买家的预算大多意向找总价在300万～400万元左右的三房单位。但在小北路一带，三房单位的总价普遍都在400多万元以上，买家只能找到一些面积较小、紧凑型的三房单位。买家的入市态度仍偏谨慎，若不急于今年入学，就算遇到价格很吸引的房源，也不会太着急出手。
广州链家研究院院长周峰透露，楼龄在30年以上的学区楼梯房，今年成交相对平淡，除非加装电梯，否则较难找到合适的客户。以往一套“老东山”的学区房在放盘后可以面对23～26个有效买家的看房和谈价，而今年同样的房源只能面对8～9个潜在客户，能否卖出还要看价格。
趋势：学位房或将不再那么受宠
近日，广州市招生考试委员会办公室发布《关于做好2019年指标到校工作的通知》（下称《通知》），对比2018年扩大了指标到校的招生学校范围，指标分配比例从30%提高到50%，部分指标计划按照指标考生数30:1的比例直接分配给教育集团内的农村初中和薄弱学校。这就意味着，未来二三线学校的学生也能享受到和名校一样的优质资源，未来学位房的购房热情是否会降低？
对此周峰认为，从现在看，初中生的考试性质、考试科目与分值、结果呈现与使用均保持不变。同时，初中毕业生综合表现评价的内容与结果使用保持不变。指标到校之后，只要初中生能在自己就读的学校表现优异，不排除可以获得“名额分配”，升上理想的高中。而目前“小升初”也是电脑派位，关键是看学生本人的学习积极性，只要有动力，总有“出人头地”的一天。
他同时认为，学位房肯定会降温，但集团式（9年制）学校周边的学位房还是比较受欢迎的。其他的就看价格是否合适，但受追捧度肯定大不如前。“老城区的学位房大多是"老破小"的楼楼梯，居住舒适性方面跟电梯小区房相比存在差距，且楼龄较长，要小修小补的几率较大。如果不考虑学区元素，在租赁市场上难以获取较好的收益，不过还是可以吸引一些收入不算高的打工族。”
买学位房注意事项
1房产产权是否明晰很重要
有的房子如果抵押了或由多名业主共有，交易时就比较麻烦，甚至可能因为纠纷而导致合同无效、无法过户，从而耽误孩子入学。因此，在交定金前，一定要先了解清楚业主有没有完整的产权，是否红本在手。首先需要了解卖方手续是否齐全，查验产权证和产权人身份证。对夫妻共有的或不止一个产权人的房屋，应到房管局查询房子的产权情况，在签买卖合同时应所有产权人都到场验人签字。
2确认原户主户口是否迁走
如果户籍地址已有常住户口存在，户口迁移这一过程必须在交易结束前完成。可以在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金；或者在三方协议中约定户口什么时候迁出，并留一笔钱，10万至20万元不等，确认户口迁出再给卖方。
3学位指标被占用？要谨慎
鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，置业者需搞清楚该房学位是否已被占用。但一般学校是不让查的，只有初验后学校把资料核实的时候查询，不过可以到学校或附近的房产中介了解一下该学校的学位情况，吃个定心丸。此外，可以让卖方将“未占用学位”的承诺写进合同，并约定好违约责任。
4 摸清各所学校入学规定
并不是所有学位房都能入读附近的学校，因此在购买学位房之前，要做好摸查工作，了解各所学校对学位的特别规定。不能轻信卖方或中介的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学位房”。最好实地考察一番，咨询将要入读的学校最靠谱。
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