广州一手住宅去化周期回落 12.6个月的去化周期处于健康水平，库存量降至998万平方米
创4年新高之后，广州住宅存量终于出现回落迹象。克而瑞数据显示，截至2月底，广州一手住宅（仅含住宅、别墅，下同）库存总量为998万平方米，共计82673套，环比减少1.9%，同比增加33.2%，若按近一年的去化速度来计算，广州去化周期也回落至12.6个月。业内人士表示，2月份开发商推货热情不高，但是市场成交比预期好。在供应和成交两者关系的作用下，库存量逐渐减少，也证明了今年广州楼市稳定向好的趋势。
去化周期回落
从库存套数来看，近一年广州一手住宅库存量处于波动性累积状态。去年下半年，广州楼市进入低迷期之后，一手住宅存量便开始逐月累积，受淡季效应叠加假期影响，最高峰时期的1月库存量突破1000万平方米，达1015万平方米，创下近4年以来的存量新高。但楼市调控松动之后，广州一手住宅库存量出现下调迹象，截至2月底，库存量回落至998万平方米，环比减少17万平方米。
除了已有的货量储备，广州一手住宅存量还与可开发用地相关。近几年来，随着供地力度的加大，广州新增供应也不断增多。在供过于求态势的累积下，近一年以来，广州一手住宅去化周期（按近一年去化计算）在10到13个月的健康区间波动，去化周期也波动性拉长。幸而，连涨4个月之后，广州房企推货节奏有所放缓，去化周期也出现回落迹象，截至今年2月底，广州一手住宅去化周期为12.6个月，整体楼市去化仍处健康水平。
花都库存最多
纵观广州11区，各区的库存情况究竟如何？哪个区的去化压力又最大呢？克而瑞数据显示，从库存量来看，广州库存最多的是花都区，库存量为182.5万平方米，存量接近1.5万套；其次是增城区，库存量为170.9万平方米，共14842套；排在第三的则是荔湾区，库存量为141.1万平方米，共13999套。
若从去化周期来看，广州去化周期最长的反而是存量最少的越秀区。目前，越秀存量虽仅余5.5万平方米，但其去化周期已达到34.2个月。自2017年起，越秀区的新房几乎是处于“0供应”状态，不过其在名校加持下一直居高不下的房价及寥寥无几的一手尾盘，也让诸多购房者涌向二手市场。而去化周期最短的则为宅地供应稀缺的黄埔区，去化周期仅剩6.4个月。在东进利好之下，增城、黄埔这两个成交大区也经常性陷入缺货困境，不过在年成交超10宗宅地的补给之下，增城处境稍佳，去化周期还余7.9个月。
宅地供应更为紧缺的天河区，去化周期仅剩6.6个月。自2015年以来，天河区仅新增一宗商住供应，最终以“37465元/㎡+55%自持比例”成交；此外，随着主力板块——东圃板块各楼盘新货的销售进入收官阶段，天河区一手在售楼盘的选择变得越来越有限。
由过往经验可知，那些“冷门”的板块，往往伴随着去化的难题，因而压力指数越大的区域，板块楼市交投热度、购房者的认可度越低。从板块来看，狮岭、花都区政府、南沙湾等板块存量多的同时，去化周期还均超30个月；从去化周期来看，赤坭、南站、淘金、同德围板块等4个板块，去化周期均超110个月以上。
市场表现或好于预期
业内人士表示，当房地产市场疲软态势初步显现的时候，楼市去化拼的就是所在板块的硬实力，扛住了去化压力的板块，才能凸显出其真正价值所在。当然，板块的供、求变化的同时，去化周期也在不断变化，这仅是一个供购房者参考的相关指标。而广州楼市的走势将随着政策的稳定而保持平稳。
易居研究院总监严跃进表示，库存量减少有各种因素，2月份不是传统旺季，开发商推货热情不高，但是市场成交比预期的要好。在供应和成交两者关系的作用下，库存量逐渐减少，也是一个非常好的信号，证明市场不会很悲观。严跃进还表示，从市场走势来看，银行贷款利率会给予积极支持，买家今年入市的积极性会比去年要高。广州市场可能会好于预期。
中原地产首席分析师张大伟认为，在房地产调控问题上，“一城一策”有望在2019年成为各地施政的主要方向。2019年房地产调控逐渐出现了宽松与收紧并存。各地两会传递的信号显示，要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流。“地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，房地产政策最严格的时期已经过去，未来多个城市的微调政策将密集出现。”张大伟称。不过，他也认为，从过往调控历史看，调控政策中的核心仍然是信贷政策，针对多套房的信贷政策是不是收紧，决定了楼市调控政策的力度，只要信贷政策不出现明显变动，其他政策调整对楼市整体影响较为有限。
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