贷款没批下来 买房毁约定金难退 市房地产中介协会去年受理消费者投诉中介案件78宗

信息时报讯 （记者 奚慧颖 通讯员 余安赟） 日前，广州市房地产中介协会发布2018年二手房交易纠纷相关数据及案例。去年该协会共受理消费者投诉中介案件78宗，经调解成功撤诉案件37宗，共为消费者挽回经济损失183万元。

消费者投诉中介的案件主要分为4种情形。其中，认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况等数量较多，共24宗。主要包括认为中介未审查业主代理人处分权，隐瞒如房屋存在共有人、房屋存在抵押、未缴纳土地出让金、学位被占用、房屋存在违章建筑、真实交易价格等房屋信息。

交易当事人违反合同约定、拒绝履行合同引起纠纷的有24宗，原因多为当事人不熟悉交易流程、房款准备不足、部分交易细节的合同条款约定不明等。此类案件通常会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷。对于一方不参与协会调解或调解不成的，建议当事人应积极应对，及早做好通过司法途径解决的准备。

协会在处理消费者投诉过程中，发现还有一部分纠纷与消费者缺乏审慎意识、契约精神等有较大关系。例如交易当事人因签约前后市场价格出现波动不愿履行合同，购房人对购房资格或贷款资格的判断及对政策解读有偏差，草率冲动签订房屋买卖合同，亦有极少数交易当事人在签署买卖合同及相关协议时，在空白纸上签字盖手指印等。

对此，协会建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估。同时也提醒消费者，要选择办理工商注册和房地产中介机构备案手续的正规中介机构，并通过广州市住建局网站（www.gzcc.gov.cn）或协会微信号（gzrea2010）查询中介信用档案。

案例：申请贷款180万元，银行却只贷120万

2018年5月2日，区某在某中介公司介绍下看中一套售价280万元的房屋，区某与业主宋某签订《房屋买卖合同》，约定买家向银行申请贷款180万元，并向业主支付定金5万元。后银行审核，该物业楼龄较大，只批准贷款120万元。区某筹款失败后，认为未能获批预期贷款金额是由于物业楼龄较大导致的，并非其自身原因，遂向法院提起诉讼，要求解除合同及返还定金。

法院经审查，区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息。业主宋某同意解除合同，但拒绝返还定金。最终，法院判决买卖双方合同解除，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。

温馨提示：

《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》规定：“二手住房楼龄的计算标准：二手住房以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄。”

协会法律咨询服务中心律师提醒，房屋楼龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。欲采用房地产抵押贷款方式来购房的买家务必注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件等，在自身承受能力范围内选购物业。另外，买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，可解除买卖合同等条款，以尽可能减少损失。

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