房地产专业审判 为民生保驾护航 越秀法院房地产案收结案量居全市基层法院前列

越秀法院民三庭法官正在审理一起房地产案件。法院供图

一个细雨蒙蒙的下午，广州市六榕社区广场上聚集了一批青年志愿者，为群众开展各式各样的志愿服务。这批青年志愿者来自广州市越秀区人民法院民三庭，“我们庭负责处理房地产纠纷，一座房子从建设、租售、物业服务等各个环节，产生的纠纷都属于房地产纠纷，它其实就在我们的身边。”一名志愿者向陈老伯解释说。

据了解，广州越秀法院是全市较早成立房地产专业审判庭的基层法院，近三年来，越秀法院受理房地产案件数量持续增长，2016—2018年收案分别为2675件、2716件、3178件，年均增长率为9%，2016—2017年结案分别为2664件、2703件、3362件，结案数年均增长率为12.34%，收案数和结案数均在全市基层法院中位居前列。

●撰文：尚黎阳王彦蕴梁艳华

专业审判提质增效法官人均结案数305件

去年来，越秀法院民三庭受理的房地产案件数量继续增长，据统计，2018年新收3178件，较去年多收462件，增幅达17.01%。为破解“案多人少”的难题，越秀法院以正在进行的司法体制改革为契机，推动审判方式改变，向改革要动力，向创新要活力，从审判模式着手，以问题为导向，探索出“类案快审、难案细审”审判机制，为房地产案件审理提质增效。

越秀法院民三庭庭长吴德武介绍，房地产案件具有涉众、新型、重大的特点，类型化的系列案件较多，比如物业服务合同纠纷，涉及同一小区众多业主，案件数量大。面对大批量的案件，“单兵作战”是不可行的，专业法官会议成为破解难题的关键。

根据《广州市越秀区人民法院专业法官会议议事规则》规定，专业法官会议是由法官组成的咨议机制，通过讨论疑难案件的处理、法律条文的理解与适用，总结审判执行经验，统一裁判尺度，实现公正司法。处理涉众案件需要全面考虑裁判的社会效果、判后的维稳压力，以及同类案件裁判尺度统一等问题，通过法官会议，个案的经办人对案情有了全局性、整体性、系统性的把握，利于有针对性地制定类型化方案，有效提升大型物业合同纠纷、商品房销售合同纠纷的审判效率。

“房地产案件审判中，不可避免遇到法律与政策交叉的情况，尤其在涉及重大民生利益的案件中，如何兼顾法律与政策的运用，是房地产审判实践中的一个难点。”吴德武说，随着政府逐步放开车位等物管费的定价，物业公司与业主之间因车位物管费提价产生纠纷，“府前物业”案就是其中的典型。在这起案件中，经办法官数次发函并与相关部门对话，询问政策出台的背景和目的。最终这起案件得到了顺利解决。

“法官审案要做好"绣花活"，绣花费时间耗精神花心思，讲究一针一线、聚精会神，房地产审判也需要一心一意、久久为功。”吴德武说，法官对案件执着一分，就是对人民尽责一分，难案细审使得房地产案件审判实现了法律效果、政治效果、社会效果的有机统一。

笔者了解到，通过发挥长处，弥补短板，越秀法院民三庭审判绩效大幅提升，2018年结案3362件，较去年增长24.38%，存案816件，降幅18.4%，结案率为80.47%，同比上升7.48个百分点，人均结案数305件，创历史新高。

形成特色调处机制大数据保障当事人诉权

作为中心城区法院，越秀法院承接城市改造所产生的纠纷较多，针对改造过程中老旧小区集中、改造难度大、矛盾复杂多样等特点，从事专业房产审判的民三庭在原有的相邻关系审判模式基础上创新思路，形成有房产审判特色的调处机制，为解决加装电梯纠纷积累经验。

旧楼加装电梯是关乎百姓切身利益的民生实事，但也往往伴随着不少矛盾纠纷。如何破解加装电梯难题？越秀法院民三庭法官认为，这类案件主要涉及高低楼层矛盾、邻近楼宇矛盾等问题，对此，民三庭法官坚持实地调查取证，在释法的过程中亦兼顾说理，努力化解邻里纠纷，营造和谐良好的邻里关系，既保障业主的切身利益，也消除邻里的合理质疑。

笔者了解到，在越秀法院审理的一起加装电梯使用纠纷中，因旧业主没有参加电梯安装计划，导致房屋转手后新业主无法使用电梯，因而起诉了部分电梯管理者。法院审理后发现，由于旧业主怠于参加电梯安装计划，拖延施工进度，旧业主与其他业主之间的矛盾转嫁到新业主上，导致新业主无法享受应有的权利。

“相较于传统的相邻关系案件，这的确属于新型纠纷。”经办法官介绍，处理案件时，首先要解决如何保障当事人的诉权问题，毕竟一栋楼住户众多，电梯加装并不是一门一户的事情，而是涉及整栋大楼业主的共同利益，为保障诉权必须勤追加，让全体业主知悉并共同处理这一难题，避免裁判结果出具后部分业主出现不知情、不理解的状况。但若需追加全体业主参与诉讼，送达工作也是一大难题。经办法官通过电话联系、现场张贴公告、逐户敲门等方式，追加同栋大厦近40名业主到诉讼中来。

“在处理加装电梯的相应纠纷中，常常需要追加大量业主参加诉讼。”吴德武说，随着新时代、新技术的推进，民三庭结合大数据云计算技术，通过系统生成追加公告，同时推行电子送达，诉讼证据网络交换等，实现“数据多走路，群众少跑腿”。

不轻易否认合同效力保障房地产市场有序发展

随着中央与地方多项房地产调控政策的落地，近年越秀法院受理的房地产纠纷呈持续增长趋势，增长较快的主要集中在共有物分割、物业服务、物权保护等领域，规避政策性纠纷增多。

吴德武介绍，二手房买卖合同纠纷在房地产纠纷中占10%左右，比例不大但涉及的问题较多，二手房买卖的各个环节均有可能出现法律风险，包括合同拒不履行、迟延履行、一房数卖、借名买房、无权处分、户口学位等问题。此外，在二手房中介服务方面，中介隐瞒待售房屋信息、买方购房资格及虚报房价等乱象依然存在。

为保障房地产市场的有序稳定发展，法院审判中对合同效力的认定采取谨慎态度，不轻易否认合同效力，强调交易稳定，鼓励交易，在楼市新政下尤其鼓励信守契约、尊重契约精神。吴德武说，房贷新政下，合同明确约定以按揭贷款方式付款，当事人以银行房贷政策调整、无法履行付款义务为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。限购令下，当事人以限购政策实施、买受人无法购买房屋为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。

在房地产审判中，越秀法院民三庭践行“为人民司法、为大局服务”的理念，积极融入大局，主动研判形势，加强司法保障房地产市场平稳发展的作用。

深入社区学校提升普法自觉性主动性

在专注审判业务的同时，越秀法院民三庭重视审判延伸服务工作，提升法律工作人员普法的自觉性和主动性，深入社区学校，实现群众与法院“零距离”，与时俱进，普法宣传与新媒体融合，使法院工作“触网”。

据了解，民三庭多次开展法治进校园活动，庭内资深法官三次为华南师范大学的学生授课，结合法院的审判经验向学生们讲授法律知识，得到师生的一致好评；青年法官参与组织越秀图书馆“道德讲堂”活动，为市民普及房屋租赁方面的法律知识，回答群众关心的热点问题。

此外，民三庭还联合团区委、院团委，深入社区普法宣传，多次组织团员参与六榕街、北京街、珠光街的法律志愿者服务，为街坊解疑释惑，现场讲解房屋买卖、租赁等法律知识，普法宣传深入基层，直面群众，法治教育收到良好效果。

在互联网时代，民三庭注重通过互联网加法治宣传，使法治教育与新媒体融合发展，推动普法工作在更高层次、更大范围开展。利用互联网技术提升法治宣传的有效性，以普法学堂法官说法的形式，使公众及时了解房地产领域易发、频发的问题及裁判趋势。落实司法公开，加大文书上网和庭审公开力度。

2017年以来，民三庭以个案、类案、综合司法建议的形式向房管局、工商局、司法局等行政机关发出司法建议，就规范管理产权式商铺、构建企业涉诉信用体系等问题发出司法建议，积极为建设法治经济建言献策。

■对话

越秀法院民三庭庭长吴德武：

加强司法能动性充分发挥司法职能

笔者：2019年，越秀法院民三庭有哪些工作部署？

吴德武：民三庭负责审判法律规定由基层人民法院管辖的房地产案件，包括房屋买卖、租赁、预售、按揭、开发、物业管理等房地产纠纷案件。民三庭审判数据是房地产经济的晴雨表，不同类型的房地产纠纷中可以折射房地产市场发展的趋势。同时，民三庭也是民生庭，我们要将人民利益放在心上，为民服务走在路上，保障百姓安居乐业。在新的一年里，我们将继续加强司法能动性，充分发挥司法职能，打击阴阳合同、借名买房等规避市场调控政策的行为，并且通过组织课题研究、专家讨论、定期通报典型案例等，及时向社会各界提供房地产审判的最新动态。

笔者：对二手房买卖中的常见问题，法院有哪些建议？

吴德武：从我们经办的案件来看，二手房买卖中常见的一个问题就是，卖方故意与第三人签订租约，随后将带租约的房屋转卖给买家，因“买卖不破租赁”的法律原则，使得购房人无法实际使用房屋，合同权利难以保障。我们建议，买家在购房前可以通过实地考察、查看租约备案情况等途径，审查房屋是否附带租约，以保障自身的权利。

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