住宅交易拟按套内面积算？住建部发布征求意见稿，专家称利大于弊
[摘要]住建部发布征求意见稿，专家称利大于弊
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南都讯2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中的第10项系《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引起公众热议。
事实上，自2006年起，广州的房屋交易合同普遍指定以套内面积计价。但时至今日，内地城市除重庆外，无论官方公布还是业界对外报价均以建筑面积为主。唯有在港澳地区，一直以实用面积计算报价。
对于住建部此番征求意见改按套内面积交易，中原地产首席分析师张大伟认为，政策出台利大于弊，起码物管费有可能因此降低，但政策5年内落地的可能性非常小。
A现实
报价按建筑面积计价采用套内
表面看，内地城市的房屋交易基本都按建筑面积计算。无论一手还是二手房，最初对外报价普遍都是建筑面积单价，很多人都是到了签合同或者合同走完流程拿到手，才发现被主动选择了第一种模式，即按套内面积计算；而第二种以建筑面积计算的模式，普遍被忽略。
而港澳地区的房屋，则一直都按套内实用面积报价和成交。整个粤港澳大湾区内，房屋交易以建筑面积和实用面积交易的模式实际一直共存。
比如在广州越秀区中山五路，一个早年由香港开发商开发的写字楼百汇广场，其房产证就只有套内面积，交易也按套内面积计算。
据了解，广州自2006年起，政府规定所有新房项目都必须在合同上写“套内面积”的单价。而在官方版本的购房合同里，计价方式和价款一列有两种计价方式，一种是以套内面积计算房价，第二种是以建筑面积计算房价，但开发商普遍都选择第一种，即以套内面积计价。
但是，尽管合同是按套内面积计价，而实际公开市场的报价多为按建筑面积计算。
例如，陈小姐2012年在海珠区购买了一套一手住宅，彼时开发商报价是1.8万至2.1万元区间，陈小姐所购的房子面积为91.05平方米，总价是180万元，按说单价大约为两万元/平，但在合同里，开发商却写到单价每平方米为24247元。
包括当前广州的一二手市场，实际对外报价的都是建筑面积，只不过合同计价却又采用套内面积。
而在最近《大湾区规划纲要》出台后，人们对比湾区11个城市的数据中，港澳的房价就是实用面积的单价。
如今住建部征求意见稿称今后采用实用面积交易，或也意味着大湾区内的房地产市场更趋同？
广州链家市场战略官周峰分析认为，多年以来，政府一直以建筑面积作为统计口径，皆因从地方政府到房企乃至媒体都有一个共识：“排位”，“GDP等经济指标要排位，楼市的成绩单也要排位，而且官方层面也没有公布每个楼盘的套内面积具体是怎样的”。
此外，房企之间的对比也涉及到企业融资等方面考虑。“房企当然知道自己所推售项目的套内面积情况，但其他竞争对手都是用建筑面积去发布销售业绩，自己却用至少打7折或以上的套内面积去发布业绩，如何跟大股东交代呢？以后更难在市场上融资。”周峰表示，当前消费者的认知范畴，过去30多年的交易市场，大家习惯了“建筑面积”的单价，要一下子扭转成“套内面积”的单价概念并不容易。所以，这么多年来，除了广州新房的销售合同上规定必须按“套内面积”计算价格外，包括销售人员对外宣传及房企上报的口径，都是按“建筑面积”。
B影响
实际购房成本不会变
中原地产首席分析师张大伟分析，当前内地城市商品房的建筑面积由公摊面积和套内建筑面积构成，但对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。
根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
张大伟表示，目前内地大部分城市的大部分新建住宅交易有套内价格。以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成173.7平米，多出了18%的面积公摊。而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19%。“房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%-25%”。
而在广州，以东山口的东山锦轩为例，当前二手放盘价是9.3万元/平方米左右(建筑面积)，成交价一般在7.9万-8.1万元/平方米之间(建筑面积)，该盘比较多的是80-84平方米(建筑面积)的户型，一般放盘是750万-760万元之间。如果改成套内面积69平方米的单价交易，总价不变的情况下，放盘的单价变成10.8万元/平方米左右(套内面积)，不明就里的客户会以为房价涨了，但实际上购房总成本并没有变。
对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，采用套内面积计价更真实地反映了房子价格，房子单价会上升，不过总价是不变的，市场也不用过度担心。
深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”不影响房价上涨或下跌。“只是算法不同。房地产估价主要有成本法、收益法、市场比较法。公摊面积是否算入交易，和成本法相关，但这个因子变化的权重还没大到影响名义价格。”
在实际生活中，购房者多有遇见“前期宣传一个价，签订合同一个价”的情况。记者向深圳多家楼盘求证发现，由于不同开发商之间的合同格式有所区别，深圳的购房者还存在有的楼盘的预售合同中以套内建筑面积计价，有的楼盘的预售合同中以套内使用面积计价的现象。
虽然对于购房人而言，购房款的总支出实际上是不变的，但因计算方式不同而“忽高忽低”的房价也让不少购房者吐槽“眼花缭乱”，“如果真的能统一算法，起码可以让价格更透明”。
C分析
有利于购房者但近期难落地
张大伟认为，当前内地城市按建筑面积交易，按建筑面积缴纳税费，“一直以来，多出来的公摊面积可以说是非常有利于有关部门、房地产商、物业公司，因为那些收费都包括了公摊面积，业主是打掉牙齿往肚子里咽，只能默默承受。就拿北方供暖而言，也是按照建筑面积收取，但实际上公摊面积并没有取暖的可能性”。
据了解，目前全国一二线城市的公摊系数普遍在15%-25%，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。
张大伟分析认为，住建部此次征求住宅以套内面积交易，实际上利大于弊，对购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的还是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。而且，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。
不过，张大伟认为，当前只是工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。
他认为，从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。
“羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”张大伟认为，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商则减少了灰色利益。
名词解释
建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。包括楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗台”等也算在建筑面积当中。
套内使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，从字面意思上即可理解为居住者真正所使用的面积。当中包括套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜、内墙面装饰厚度、套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
采写：南都记者邱永芬孙雅茜
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