二线城市“抢人”大战继续 或对住宅销售助力不大
2018年，多个热点城市实施人才战略，对楼市销售产生了一定的支撑作用。南京近日出台的积分落户新规显示，购房面积每满1平方米计1分，并降低落户的社保缴纳门槛。猪年伊始，还有广州、海口、西安、大连等6城市相继调降人才落户门槛，宣告2019年会延续去年抢人大战热度。
而据克而瑞地产研究发布的一份分析2019年市场走势的市场调查报告认为，越来越多的城市用优先落户、补贴房租和补贴购房等条件进行“人才抢夺”大战，事实上也是在限购的夹缝中找出一条出路，用城市化后人口增长利好推进包括房地产在内的整体发展，出发点可以理解，但由于过去十多年房地产市场高速发展，已经基本满足了城市居民的购房需求，即使那些有一定困难的家庭，也通过按揭贷款等方式实现了置业安居梦想，此举被民间俗称是“跳起来摘桃子”，可以说是已经严重透资了购买力，目前所有的还没有买第一套放的刚需，应该是暂时无购买能力的无效刚需。所以预计今年二线城市的“抢人”效果或出现显著分化。
该市场报告指出，2019年以来出台人才落户新政的6个城市，有一个共同特点，就是放款入户门槛，具体涉及放宽人才落户的年龄限制，取消购房入户的购房面积限制，降低落户人才的社保缴纳年限等。以南京为例，落户的社保缴纳门槛由原先的近2年连续缴纳社保转变为累计缴纳不少于2年。近年来城市尤其是二线热点城市抢人大战愈演愈烈，究其原因主要有两点，其一，随着我国人口结构发生变化，人口红利优势正逐渐消失，人口老龄化问题愈加严重。其二，当前中国经济依旧面临较大下行压力，传统三驾马车渐显疲态，新的经济增长点尚处在培育过程中，短期内实难形成规模效益。因此，“抢人”大战的本意在于吸引更多高素质人才落户就业，调整优化产业结构，助推产业结构升级和城市经济平稳向好发展。当然，也不排除藉此营造宜业宜居氛围，推动房地产持续释放对整体经济的积极影响。
其实“抢人”大战早在2017年便拉开帷幕，并取得了不错的成效。譬如，西安自推出在校大学生在线落户新政之后，获得好评如潮，2018年西安新落户人口接近80万人，其中学历、人才引进落户占比多达63.5%。另外，2017年初武汉启动“百万大学生留汉创业就业工程”，2年间大学生留汉总数超70万人，武汉一度成为最受大学生青睐的二线城市。就拿番禺来说，近年来大力实施新兴产业格局调整，多产业集群同时呈现，实施人才战略吸引了大批高精尖人才，鼓励其创业发展的同时，优化安居条件，吸引了来自世界各地的人才前来番禺就业安居，形成了良性互动发展态势。自然，所有实施人才战略的城市，受惠于落户人才的大量涌入，房地产市场明显活跃，成交量持续高位运行。
分析报告认为，表面上新晋落户人才随即取得购房资格，可以局部达到松绑限购进而刺激居民住房消费的效果，不过当下房地产市场已然步入调整期，而在买涨不买跌的惯性心理作用下，市场观望情绪愈加浓重。再加上早期的房地产市场营销已经透资了大量的有效购买力，人才新政对楼市利好影响力客观上已经在减弱，市场大幅反转行情已较难出现，成交量整体回升幅度有限，尤其是在稳房价、稳预期的前提下，对城市房价的拉动力将持续减弱，2017、2018年房价快速上涨的行情再难重演。
调查报告据此得出的结论是：2019年房地产市场下行压力不容小觑，市场真正压力将在上半年得以体现，届时全国商品房销售面积增速将步入负增长区间。城市分化行情仍将延续较长时间周期，一线和二线核心城市市场需求依旧坚挺，而在调控政策有望微调放松的作用下，成交量将率先筑底企稳；弱二线以及多数三四线城市市场购买力提前透支，增量置业需求难以为继，房地产市场犹存较大的调整压力，成交量较难摆脱下降通道。
（吴穹）
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