节后广州各区公寓市场成交飘红 逾八成市场需求来自外围区，中心区多个旧项目重获关注

□本版文、图 信息时报记者 罗莎琳

受益于2018年底的公寓新政，个人可以购买“3·30”之前地块开发的项目，仅两个月，公寓市场需求回升明显，广州各区均录得不错的成交。不过超八成市场需求仍来自外围区，业界预计近期公寓市场仍将延续平稳走势。

买家

新政后立即入手一套市中心公寓

在某互联网公司上班的王先生上周刚从荔湾某楼盘买了一套两房公寓，价格3.9万元/平方米，“如果早一个月买可以便宜一千多元。”2018年12月，王先生听朋友介绍了这个离地铁站只要十分钟的公寓盘就心动了，当时“12·19”新政刚刚出台：个人可以购买公寓。过年回老家一直在盘算，自己上班的公司离公寓仅两个地铁站。虽然自己在增城还有一套住宅，但路上要花一个小时。最后在家人的支持下，王先生决定买一套公寓。虽然单价贵，面积小，但每天能节省大半个小时的路程，何乐而不为？

像王先生持同样看法的市民不在少数，据了解，随着新政利好释放，1月一手公寓市场成交量回升明显。广州中原研究发展部统计，上月广州共计成交3631套、19.35万平方米，成交面积环比上升37%。放松个人购买后，不少符合条件的公寓项目受捧，全市各区均收获成交，包括中心区多个旧项目均重新收获市场关注。

据了解，1月一手公寓市场仅3个项目共计供应836套入市，均为330政策之前地块开发项目，故个人可购买。其中，荔湾区芳村板块碧桂园朝花项目单栋600套全部入市，主力户型为31～53平方米LOFT户型，越秀星汇海珠湾、碧桂园从化1960分别新增144套、92套入市。

数据

“春节月”各区公寓成交仍飘红

统计显示，1月公寓成交当中，外围四区仍是市场成交主力，1月整体共计网签2895套，占全市的80%，环比、同比分别上升25%、148%。唯一环比下跌的黄埔区，成交1153套，占比高达32%位居各区之首，同比大幅上升218%；另三区皆录得升幅，其中南沙、花都分别收获459%、306%的升幅，两区分别成交358套、768套，番禺成交环比仅上升4%，但也收获616套的不俗成交。而中心区整体成交446套，环比上升67%，各区皆有成交。其中荔湾、白云两区依靠个盘持续成交贡献，均突破百套成交量。增城从化共计网签290套，占比虽仅为8%，环比、同比均大幅上升。

热销公寓项目中，9个来自外围，其中5个来自黄埔。合景天峻多栋收获成交，共626套高居榜首，环比也大幅上升735%；另外4个项目汇丽国际、壹品Epark、广州绿地城、锐丰中心成交量介于85～178套，其中不少为旧项目成交。近期市场推新项目绿地空港国际中心、碧桂园从化1960分别收获573套、253套的不俗成交，旧项目金山谷创意产业园、碧桂园星港国际也分别成交353套、126套。

进入2月上半月后，尽管受到春节成交淡季的影响，公寓仍然逆势飘红。根据合富大数据统计，2月上半月广州公寓成交面积为6530平方米，同比上升84%，成交套数为126套，同比上升75%。从各区域来看，南沙、原萝岗、花都成交面积位居前三列。在成交排名前列的楼盘中，位于增城的合景天峻半个月成交31套；其次，位于科学城的壹品E·Park成交27套位居第二。此外，新机场板块的广州国际空港中心成交18套。

预测

开发商趁机出货 成交量升价难涨

在2017年“3·30新政”出台前，公寓因为总价低、不限购等优势，很受买家欢迎。广州克而瑞统计数据显示，2016年广州全市一手公寓成交量为33919套，而“3·30新政”出台后的2017年，成交量仅为19447套。截至2018年底，广州一手公寓库存量达160.04万平米、余货28136套，去化周期拉长至23.1个月。

广东省房协专家委员龙斌分析认为，未来公寓价格应该是平稳的，毕竟过去积压了很多产品，开发商肯定会借这个机会“出货”，回笼资金。地产经济学家邓浩志也表示，尽管政策放松了，但公寓的库存积累想要短时间消化也不太容易，所以房企肯定会趁机清货，涨价的可能性很小。

数据显示，1月公寓市场需求回升，但超八成市场需求仍来自外围区。对此中原地产研究中心专家认为，近几个月市场新增项目不多，市场热点仍更多集中在黄埔、番禺、花都等货量多的外围区域，预计未来几个月公寓成交市场平稳走势将会延续。

买公寓or住宅？帮你分析利弊

公寓和住宅的区别体现在公寓目前不受“限购限贷”政策影响，而且两者在用地性质、二次交易税费方面也有区别。为此，购买公寓之前需要先了解此类产品的优缺点，才能决定是购买公寓还是住宅。

优点

1

不受限购政策影响。住宅当前有“限购限贷”政策，而公寓不受限制。没有购房资质的群体将被住宅拒之门外，只能退而求其次考虑非住宅类型的公寓。

2

面积小，总价低。公寓的建筑面积普遍偏小，单价与住宅相比也相对低一些，总价一般不高，购置门槛低。

3

用途多元化。因为大部分公寓的土地性质是工业或商业用地，所以既能自住，也能用注册公司，这一点与住宅相比更加多元化。

4

配套更完善。公寓的所处位置一般都靠近轨道交通路线，甚至有些公寓本身就规划成一个商业综合体。成熟的交通配套和商业配套让生活更加便利，而且能够吸引大量的人流量。

缺点

1

前期购置成本高。非住宅类型的公寓面积小，总价低。但首付要求至少5成，利率至少在基准利率基础上上浮百分之10%。

2

中期购置成本高。非住宅类型的公寓水电收费标准均有商业标准，都高于住宅的民用收费标准。

3

后期交易税费成本高。非住宅类型的公寓在二次交易时，需缴纳个税（1%）、契税（3%）、增值税（差额征收）、印花税、土地增值税、转移登记费等。

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