人口 楼市深层的秘密 买房买哪好？就看人往哪跑！
作为核心区的越秀、天河，户籍人口比例较高，户口更加值钱
文/图 羊城晚报记者 詹青
人口的迁徙对一个城市的影响是巨大的。而对于楼市的影响，更可以说是根本性的。
随着中国人口总量增速下行，人口拐点确立之后，城市与城市之间的竞争变成更加激烈的“抢人大战”。而在城市内部，每个区域也同样面临竞争。
在广州，不同区域对吸纳人才都有自己的小算盘，有区域对高端人才颁出高达千万元的安家费，有人开玩笑说：“要好好读书，不然落户的补贴都没你的份。”
那么，问题来了：来到广州的人们，会留在哪？居住在哪？或者，换个问法：哪的房子，会更具承接力？
最热门
白云&番禺：常住人口增量最大，房屋租售活跃
2017年的人口数据显示：白云区的常住人口依然是全市最多，达到257.24万人，占全市总人口的17.74%。同时，白云区也是常住人口增加最多的区，增长超过5%，超过全市的平均水平。
再来看番禺区的。番禺区2016年常住人口首次反超海珠、天河；2017年继续站稳常住人口第二位，为171.93万人，常住人口增加数量仅次于白云区。
从数据来看，常住人口增量最大的是这两个区。不过有意思的是，这两个区有一个截然相反的特点，那就是白云区户籍人口占比最低，而番禺区是户籍人口增加最多的区。
以上说明番禺区确实是“新广州人”购房落户的心水区域。番禺区大量价优、户型丰富的社区向来大受白领喜爱，尤其是没有太多地域概念的“新广州人”，很多人选择这里成为购房落户首站。从数据来看，2018年番禺区二手房成交破万套，位列广州二手房成交量第一阵营。
而白云区大量性价比高的租赁房源是外地人落脚广州的低门槛选择，绝对是外地人租房热门首选。
所以，番禺区大盘好卖，白云区房源好租，也将是未来一两年广州楼市的特点。
最值钱
越秀：户口最值钱！学区房，你懂的
按照最新数据，2017年越秀区常住人口仅增长了0.27万，户籍人口增加0.38万，均为各区中增幅最低。但是，这并不影响越秀区的户口含金量，越秀区仍是全市唯一一个户籍人口超过常住人口的区。
说明这里的户口真心值钱，在越秀区落了户口的，基本就不想迁出去。大家都懂的，这很大程度上得益于越秀区密集的公共配套资源，尤其是学区配套。
越秀区学区房的价值在下降——这个说法恐怕是站不住脚的，在需要时间沉淀的教育资源面前，虽然后面有各个“后起之秀”，但是教育强区的金漆招牌还是很妥当的。
去年，越秀区的学区房热门板块，虽然成交量有所萎缩，但是成交价仍然坚挺。中原东风东路分行高级营业经理欧伟鹏表示，去年东风东板块的两房和小三房较受买家欢迎，东风广场等二手住宅售价在7万元/平方米以上。
最具潜力
南沙&黄埔&增城：人口增长潜力大
按照广州的政策，南沙、黄埔、增城是目前广州重大项目落户的重点区域，也是未来承载广州新增人口的重要区域，但从2017年年末的数据来看，这三个区常住人口分别增长3.76万、0.84万和5.3万，人口流入速度并不高，说明这三个区的人口增长仍有很大空间，也证明了这三个区在产业空间、城市建设上尚未成熟，对人口的吸引力还未显现出来。
与之相对应的是，这三个区对于人的渴求也是最为热烈的。从广州各区对人才落户的补贴条件来看，这三个区的“红包”最优厚，门槛也最低。比如黄埔区和南沙区，只要是本科生在此落户，都给你2万元的住房补贴。
但是，要吸引人来，不仅要看产业能否给人提供工作机会，还要看城市能否给人提供必要的公共资源，比如交通、医疗、教育等基础配套的完善程度，所以，在未来几年里，这三个区的城市建设速度只会越来越快。
所以，这三个待成熟区域，是名副其实的“博前景”区域，值得关注，也必须耐得住性子等待。从楼市的发展也可以看出这个特点，目前楼市成交最热的区域就在这三个区，但是，利好兑现需要时间。
至于这三个区，哪个板块的房子价值会更高，最直观的指标就是——看人，只要能留得住人，聚得起人气，那里的房子便值得购买。
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