一位“摩托车阿姨”管着十几户别墅 空置率高、回报率低买郊区别墅至少要捱10年？
“摩托车阿姨”就是别墅区的“总管”
别墅市场冷热不均，关键看市场供应量
别墅区空荡荡，是很常见的场景
没天理，靓别墅回报率居然被“老破小”秒成渣
文/图 羊城晚报记者 詹青
有山、有湖、有成荫的大树，只是鲜有人来。
一个骑着摩托车的中年妇女在别墅区疾驰而过，惊起一群觅食的小麻雀。许是骑摩托车风吹日晒，这个中年妇女的造型清奇：围巾裹着头脸，头戴斗笠，只露出两只眼睛，穿梭在一片别墅区里，被称为“别墅区里的摩托车阿姨”。
这一个“摩托车阿姨”要托管十多户别墅。每户别墅每个月收取350元辛苦费，帮十多户“一年到头不来一次”的业主打理杂事，比如交费、花园除草、施肥、浇花、搞卫生、办各种手续等。
委托“摩托车阿姨”管理某别墅的业主吴先生说，这个区共有200多套别墅，只住着一位老太太。对面那栋独栋别墅，挖了一个游泳池，“前几年偶尔还看到有人带了一个美女来裸泳，这几年也看不到了”。
吴先生说，眼看就要过年了，想着要不就过年的时候，一家人去别墅享受一下田园生活，谁知道，女儿说太闷不想去，“鸟不拉屎、黑咕隆咚，一点都不像过年”。
羊城派记者获悉，目前在广州近郊一些别墅开发区，如此空置并非特例。由于供应量巨大，需求并不活跃，这些郊区别墅的价格涨幅远远落后于大市，就算有所升值，也不过是有价无市，问津者并不多。
A8年空置赔了十几万元
回报率被“老破小”秒成渣
2010年，吴先生以6000元/平方米、总价120万元购买了花都区一套200平方米的别墅，又花了近30万元装修，共投入150万元。如今，吴先生想把别墅卖出去，一开始想挂牌300万元，中介小哥却很为难，建议售价约220万元。如果能以220万元售出，8年只赚了70万元。关键是，挂牌至今半年，仍无人问津。
吴先生说，前段时间刚卖了一套越秀区的“老破小”，这套“老破小”也是2010年买的，约35万元买入，160万元卖出，不到一个月就出手了，赚了125万元。而且这套“老破小”在这8年内一直对外出租，尽管租金不算太高，每月只有2000元，但是粗略算起来，也有十多万元的租金收入。
相反，自己这套别墅这8年也花掉了他十几万元的空置费。管理费每个月要2.6元/平方米，还要请“摩托车阿姨”打理，“阿姨每次一打电话给我：老板啊……我就知道又要掏钱了，算下来每个月差不多也要花掉2000元”。
而在这8年里，除了头一两年有些新鲜感，周末会去住住，但是每次过去都要请人先搞卫生，折腾了几次，家里的老人和小孩都不愿意去了。“也不是没想过出租，我的放租价是8000元一个月，中介给我开2500元一个月，还是短租，简直开玩笑”，吴先生无奈地笑了笑。
B业主群抱团吐槽“教子教孙莫买郊区别墅”
如今广州楼市限购，这套“鸡肋”别墅又占了一个购房名额，吴先生觉得无法再忍受了，必须把它卖掉。“我在业主群吐槽，有业主说，教子教孙莫买郊区别墅，看来买了后悔的人不少。”
使用率低、空置率高，是不少郊区别墅的现状。而在资产优化配置、“房票”又紧缺的当下，很多家庭宁愿卖掉升值潜力不佳的郊区别墅，留下市中心区的房子，毕竟市中心区的房子市场承接力会更强。
其实，这几年，郊区别墅市场的热度是在提升的。只是相比于更为火爆的市中心区有常住特征的产品来说，这些主打度假型的产品，热度明显不及。
合富研究院高级分析师梁燕明介绍，现在市中心二手别墅放盘量少、价格高，导致二手别墅市场需求“向外走”的趋势越来越明显，花都、番禺、黄埔等区域逐步占据二手别墅市场的成交主力。但是，由于市场供应量大，需求的人有限，郊区别墅的热度是冷热不均。
具备常住特征的别墅区，热度较高，比如番禺区的二手别墅。据合富置业金山谷二分行主管李海锋表示，目前富豪山庄约155平方米的四房联排别墅较受买家青睐，总价约400万元。较高档的锦绣香江165平方米的联排别墅，总价750万-800万元，很受生意人的欢迎。
而周边配套不太完善、居住氛围不佳的郊区别墅，则热度一直不高，比如花都山前大道一些大盘。“主要还是因为供应量太大，市场消化不了那么多”，山前大道“爱回家置业”中介小林告诉羊城派记者，“很多在我们这里挂牌一两年的别墅，没人买，业主也不肯降价，只能说是有价无市吧”。
“郊区别墅的回报时间会更长，这个是肯定的。”满堂红市场研究部高级经理周峰表示，目前远郊区域如花都、从化等二手别墅的成交并不乐观，主要原因就是区域一手供应量较大，可选产品多，有些还有优惠。
前几年购买郊区楼盘的买家若是纯投资，也应该明白不可能购买两三年就能顺利出售并获得很高的回报。离中心区较近的番禺区，买家在1998年-2003年购买的一手楼，房价达到一定高度也是在2008年以后。
因此，周峰认为，投资郊区楼盘需要有长线投资的观念。目前从化、花都很多配套还没有完善，特别是交通缺乏优势，2010年购买的物业，可能要到2020年-2025年才有较好的回报。
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