2019楼市预测之3 市场渐变，2019你会买房吗？ 业内不少人士建议，刚需买家不用太考虑市场节点，合适时可入手
新一年来临，广州楼市迎来“3·30”新政前公寓可卖个人、新一轮入户政策、房贷利率呈现下调趋势等变化，面对这些变化，新一年你会考虑买房吗？近日，《新快报》联合房天下发起的《2019年购房意向调查》调查显示，七成多被调查者有买房意向，其中八成多是刚需或改善型住房需求，显示市场购房需求仍然较大。
七成多调查者有购房意向 三房最受欢迎
调查显示，七成多被调查者有买房意向，其中八成多是刚需或改善型住房需求。39.71%的受访者有明确的购房计划，33.33%的受访者会视市场情况而定，只有26.96%的受访者无购房计划。其中，58.82%的受访者能接受30万—50万元的首付，25.49%的受访者能接受50万—100万元的首付，15.69%的受访者能接受100万元以上的首付。
三房产品最受欢迎，调查显示，超五成受访者会选择三房，34.31%的受访者选择两房，11.76%的会选择四房，五房及以上仅有2.94%的受访者会选择。
近期市场流行的咬合复式产品，因使用率更高，最受购房者青睐，32.84%的受访者考虑此类产品；其次受购房者喜欢的是大平层，29.41%的受访者选择此类产品；25%的受访者会选择院子或叠墅产品。
天河番禺黄埔为购房者心中理想置业地
在“购房意向区域”这一问题上，最受购房者中意的前三区分别为天河、番禺、黄埔。其中，排在第一位的是天河，受到14.97%的受访者青睐，第二位的是番禺，11.46%的受访者选择该区域，第三位的是黄埔，10.72%的受访者选择该区域。
房价及首付是购房最大门槛
房价、首付及楼市走势不明是制约购房者的三大因素。调查显示，“房价变高”困扰了35.78%的受访者，25.98%的受访者认为“首付”是影响其买房的因素，另外“楼市走势不明”也是困扰购房者的一大主要原因。
交通、配套和价格是购房者最看中的因素。34.80%的受访者最看中交通因素，26.47%的受访者认为配套是重要因素，23.04%的看中房价，令人有点意外的是，仅有13.24%的受访者看中学位因素，2.45%的受访者会考虑楼盘的开发商。
与家人一起分担房款是近半购房者的选择，调查显示，47.06%的受访者会与家人一起分担资金压力，35.29%的受访者会选择独立买房，依靠自己。
市场分析
入户新政或将带来大批购房需求
1月11日，广州市发布了新一轮迁入户政策，今后入户广州不再将符合计划生育政策作为前置条件，学历类人才入户年龄将比之前放宽5岁，应届毕业生入户流程简化等。对此，地产经济学家邓浩志认为，符合这次新政条件能落户广州的这批人，全都是高学历且处在职业发展黄金年龄段的，都是具有极强消费力的群体。简单说这些都是有买房需求，而且具有买房能力的人群。回看过去，但凡在2016年、2017年实施过宽松人才政策的二线城市，无一不在新政执行之初楼市出现一波成交量的快速提升，然后是价格的跟进。
邓浩志分析，预计2019年广州楼市会因这个新政而出现加速回暖的情况。由于广州目前一手住宅库存仅有9—10个月之间，所以广州房价在上半年筑底，下半年回升的可能性越来越大。
首套房贷利率呈现下降趋势
融360监测数据显示，2018年12月广州首套房贷款平均利率为5.55%，环比上期下降1.25%，二套房贷款平均利率为5.86%，环比上期下降1.68%。在融360监测的广州地区23家银行中，1家银行分（支）行停贷，首套房利率方面，执行基准利率上浮5%的银行有2家，执行基准上浮8%的银行有1家，执行基准利率上浮10%的银行有12家，执行基准上浮12%-30%的银行有7家；二套房贷款利率方面，2家银行执行基准上浮10%，7家银行执行基准利率上浮15%，8家银行执行基准利率上浮20%，另有5家银行执行基准利率上浮25%-35%。
整体来看，广州地区多家银行下调了房贷利率，下调的幅度大致在基准5-10个百分点，但鉴于广州地区此前的房贷利率都是基准利率上浮10%-20%，尽管有所回调，其房贷利率依然是在基准利率之上，最低的房贷利率依然是在基准利率上浮5%的水平。
房地产政策出现差异化调整迹象，房贷利率出现相继回落，融360大数据研究院认为，一方面经过前期一系列严格的调控措施，多数投资性质的贷款需求、加杠杆的投资行为已得到有效抑制，市场刚需群体占据主要部分，限购限售政策出现地区差异化，有针对的调整来保障刚需群体的利益，银行出现利率下调也不失为保障刚需利益的措施之一。
业内建议
“房价理性回归，刚需合适时可以考虑入手”
面对市场的一系列积极变化，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，现在楼市已经开始回归理性，对于一个自住型买家来说，可能是不错的机会，其他买家可能要再等一等，要看准看稳市场机会。“我还是那句话，自住买家不用太关注市场，有合适的就可以考虑入手，期待市场大跌是不可能的。”
黄韬认为，目前的楼价应该说是比较稳定，接下来都将以稳为主，今年楼市可能出现先抑后扬的情况。
“现在房贷利率有少许优惠，价格也有所回调，刚需不太需要关注市场节点，尤其是关注中心区的刚需，看到合适的可以考虑。”世联行市场部经理崔登科也认为，目前市场节点对刚需来说不太重要，尽快入手理想物业更重要。
著名房地产市场研究专家赵卓文认为，2019年房贷利率的下行趋势已经基本确立。另外，造成房贷利率下行的另一个重要因素，是房地产市场已经热度不再。今年房地产市场暴涨和暴跌的可能性都不大，今年将是房地产产品的“性价比”年。
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