以稳租金的“城中村版本”防止形成挤出效应

深圳特区报 2019-01-04 06:22

虽然市场在资源配置中起决定性作用，但是当市场失灵时，也就是租金非理性上涨影响民生质量和社会公平、危及实体经济生存和营商环境建设时，政府“看得见的手”必须举起。

■ 深圳特区报首席评论员姚龙华

近日，市政府关于加快培育和发展住房租赁市场工作情况的报告，提请市六届人大常委会第二十九次会议审议。报告提醒，要关注城中村专业化租赁推高房租，对低收入人群形成“挤出效应”。报告提出，将编制全市统一、科学、合理的租金指导价格并定期向社会发布，引导骨干企业出租房的租金不高于所在区域的租金指导价格。

深圳是一个移民城市，外来人口多，流动性大，大量来深建设者最初只能通过租房在深圳落脚、扎根。据初步统计，目前全市共有各类出租住房约783万套，占住房存量总套数的73.5%，全市约有65%的常住人口租房住。其中，城中村租赁住房约490万套，占全市租赁住房的62.6%。正是大量低租金的城中村住房，为广大中低收入家庭和大量外来年轻人才提供了落脚处和容身所，让来深建设者有了居住的“最低保障”，也让深圳拥有更低的创新成本、更强的发展活力。

近年来，深圳住房租赁市场蓬勃发展，但也暴露出租金上涨态势明显、市场行为不够规范、企业进村改造无序的新问题。数据显示，去年1至10月，深圳城中村房租同比上涨6.8%。城中村房租上涨的原因是多方面的，除了人口持续净流入带来的旺盛租赁需求，以及房价和租金的联动效应，还有就是专业化租赁的推手作用。

引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，是深圳加快培育和发展住房租赁市场的一个重要抓手，目的是解决目前住房租赁市场特别是城中村租赁秩序混乱、安全隐患严重、权益保障不足、供给效率不高、公共服务滞后的问题。据初步统计，目前全市住房租赁企业“进村”数量约200个，改造住房（含洽谈）约10万套，已改造出租约1万套。此举确实改善了城中村居住环境，提供了更多增值服务，但也使租金“水涨船高”。特别是部分分散式长租公寓机构为加速扩张而争抢房源，带来房租的非理性上涨。

去年10月24日，习近平总书记在广州考察荔湾区西关历史文化街区永庆坊时强调，城市文明传承和根脉延续十分重要，传统和现代要融合发展，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。对于深圳来说，城中村承载了城市的很多记忆，也是很多人忘不了的乡愁。

要让保留下来的城中村真正成为城市的低成本空间，“稳租金”显得尤为必要。虽然市场在资源配置中起决定性作用，但是当市场失灵时，也就是租金非理性上涨影响民生质量和社会公平、危及实体经济生存和营商环境建设时，政府“看得见的手”必须举起，弥补市场失灵的缺陷，推动住房租赁市场平稳健康发展，坚决维护城市发展大局和公共利益。市委六届九次全会明确提出，要严防城中村借改造、统一租赁之机变相涨价。营商环境改革“20条”则明确要实施租赁分级分类价格管理，促进租赁房屋租期和租金稳定。

要建立健全租金价格发布和管理制度，防止城中村房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。城中村本来是解决中低收入群体的居住问题，综合整治改善居住环境可以，但高端化的大改造没必要，否则必然导致租金大涨，要么是租客承担不起租金，要么是政府背负巨大财政负担。因此，政府要加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，合理控制城中村改造标准和成本投入。同时，对城中村综合整治给予适当财政补贴，降低企业改造和运营成本，引导租赁企业按照租户消费结构和支付能力，供应产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源。其中，要重点发挥市、区国有租赁企业在稳定租赁关系和价格中的示范引领作用，坚持国企开展租赁业务的社会责任感和非盈利目标。

要着力进行制度创新，探索稳租金商品房制度试点延伸运用。当前，针对租赁市场发展中的租金上涨过快风险，为建立租赁市场长期稳定健康发展的长效机制，深圳借鉴德国的成功经验，正探索建立稳租金商品房制度，限制租赁住房租金水平及每年涨幅。目前“一房一价”的稳租金商品房主要针对的是新建商品房，但新建房源毕竟有限，租赁住房的大头还是城中村的存量房源。因此，可以考虑稳租金制度的“城中村版本”，规定合同期内出租方调整租金的频率和幅度，让更多来深圳追逐梦想、脚踏实地创造价值的人，能够找到一个租金可负担的稳定安身之所。

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