接手海心沙8万㎡商业体， 越和有几把“刷子”？

西区部分看台将被保留，如何将消费力引入岛上，考验运营团队功力

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

日前，久未有新动作的海心沙城市广场爆出猛料：将迎来新的操盘手。不是别人，正是曾成功打造芳村花鸟鱼虫市场、珠江新城兴盛路兴盛汇等商业体的广州市越和商业管理有限公司（以下简称越和）。据悉，越和将接手海心沙城市广场超8万平方米商业体的运营工作。

海心沙城市广场位于广州城市中轴线的“颈项”位，地理位置优越，越和凭什么获得运营权？未来能否实现“国际范”？实体经济趋向盘整，越和为什么还要往里冲？

海心沙的新伙伴

2010年广州亚运会闭幕后，用于开（闭）幕式的海心沙城市广场的去向、功能定位、如何运营等成为关注焦点，其间规划方案更数次更改。

羊城晚报记者从公开资料查阅得知，早在2012年，筹措亚运建设的投资方广州市城投集团，就已经敲定了海心沙城市广场的合作经营伙伴为广州广晟集团。2017年10月，广晟集团旗下广晟置业发布消息称“与广州城投协调推进海心沙改造项目工程”。近期，广晟置业在寻求运营伙伴时，最终选择了越和。

越和董事长陈晖介绍，越和负责运营的将是海心沙西区赛后场馆改造利用的项目，改造范围含地面9层、地下2层共8万多平方米。

越和凭啥中选？

广州市民对越和的认识，可能主要是芳村的越和花鸟鱼虫市场，那是老广们最喜欢逛的专业市场之一，已有18年历史，经营面积超过10万平方米。

但其实，除了花鸟鱼虫市场外，越和还投资运营了包括中六电脑城、越和国际建材中心、越和仰忠精品批发市场、兴盛国际公寓、和丰五金交电城、越和教育城、兴盛汇饮食生活馆等十多个商业项目。

近年来，兴盛路商业街已成为珠江新城新蒲点，也是饮食行业的一张新名片，其中约1/5、2万多平方米的街边商铺，即为越和运营的兴盛汇。兴盛路最兴旺的时候，一楼商铺月租金达到1200多元/平方米，而在2010年起步阶段，其月租金仅为200多元/平方米。

陈晖表示，一直以来，越和的商业投资模式为长租物业，通过分析调研找出租金回报最高的业态进行包装运营，获取租金收益。多年成功的商业运营，已让越和在业内获得了不错的口碑，这也是它能成为广晟置业合作伙伴的主要原因之一，“对方对我们的经验确实很看重”。

还没开动，

设计费已经花了3000万

广晟置业官网资料显示，海心沙城市广场委托国际房地产顾问五大行之一的商业地产顾问公司戴德梁行、房地产服务商第一太平戴维斯对项目进行策划并担任顾问，邀请专注于商业综合体设计、国际知名的楷亚锐衡建筑设计咨询（北京）有限公司（原凯里森建筑设计有限公司）进行项目概念性设计。

陈晖表示：“光是设计费，我们就已经花了3000万元。”但对于这样的设计费，他表示值得，“广州举办财富论坛等重量级活动之后，海心沙具有了成为世界一流商业体的条件，我们想把这里打造成为国际一流的时尚商业体。”据透露，目前海心沙的整体改造控规已获通过，如果一切顺利，最快明年商业体就能开工建设，届时，部分看台会继续保留，地下空间会有较大变化。

不过，也有业内人士担心，海心沙城市广场分量很重，设计方案再酷再炫都只是外部特征，一个商业体要成功，其运营模式和资金支撑非常关键。越和能否将海心沙打造成为国际一流的商业体，市场将拭目以待，对越和本身也是一大挑战。

做实体，越和有底气

很多人认为实体经济难做，经营商业体压力太大。陈晖却觉得相对乐观，并坦言“不看好实体商业的，都是外行人士”。

陈晖认为，只要商圈内商业体供应量不过剩，就有赢利机会。“按照行业内的算法，一般来说，用聚集力、消费力等指标系数综合测算，一个人配置的商铺面积在1平方米左右比较合适，比如10万人口居住的板块，商业体规模大概10万平方米即可，再多就是过剩了。”

根据百度百科数据，珠江新城目前常住人口达到30-40万人，但因为其CBD的特殊身份，亦有很多流动人口来这个片区消费。

拿着这个广州中轴线上的重量级项目，却迟迟没开工，越和发展底气何在？陈晖有自己的态度。

“越和转变了投资方式，即从以前的租赁物业变成了现在的购买物业。海心沙是我们最后一个租赁运营的项目，以后的项目我们都要做业主，才有更大的话语权。”陈晖说。

据介绍，越和近期也在不断物色商业体目标。之前，越和旗下的和熙商业买下亚运城国际商业街约3万平方米的商铺；目前正在洽谈天河区东圃某在售楼盘的整体社区商铺，海珠区沥滘村内的商铺也在其圈定范围内。“那些裙楼商铺要根据我们的需求来定制，比如要配置多少停车位、多少露天外摆位等，如果硬件配置达不到要求，我们宁可不买。”

在和熙商业运营的亚运城商铺里，一楼被分割成了20-300平方米的单位，都具备餐饮功能，配备独立使用的风情外摆区，室内与外摆面积达到1：1。二楼、三楼规划为教育培训业态，场地面积、硬件等均可按照教育培训机构需要进行改造。据介绍，该商场的七成物业由运营商自持，其余三成出售，但也由运营商统一运营，目前商铺已陆续进行装修，最快将在今年年底试业。

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