9宗商住地7宗底价成交 开发商拿地趋理性
今年底，广州的土地市场甚是热闹，仅12月6日单天就出让了10宗商住商服用地，吸引了约17家房企参与竞拍，10分钟左右悉数“火速”成交，收金约259.6亿元，其中，9宗商住用地有7宗为底价成交，延续了今年以来土地市场降温的趋势，开发商从拿地到报价都更显理性。据新快报记者统计，整个12月广州共计将推出22宗商住商服用地，其中商住用地达18宗。这18宗商住用地分布在广州白云、荔湾、番禺、南沙、黄埔、增城和花都7区，共计将为广州新增约181.2万㎡土地供应，其中，番禺堪称本月“黑马”，一口气推出4宗商住地，连同南沙共6宗地将为广州南部带来可观的供应量，其中番禺华南板块的一宗宅地也成为昨日最受竞拍企业欢迎的地块。还有近期关注度甚高的交通枢纽综合体地块也再迎加推，毫无悬念两宗地块均由广州地铁拿下，此外，珠江实业旗下公司也在昨日的土拍中拍得两地，成为昨日土拍的“大赢家”之一。
■新快报记者 林超菁
底价不代表低价 有利于稳定市场
今年以来，全国土地市场呈现降温，开发商拿地回归理性，土地溢价率明显下降。昨日广州竞拍的9宗商住地中，7宗底价成交，仅番禺易兴工业园原安美防火塑料制品公司地块和花都凤凰路以东、花都湖以北这2宗地块，吸引了较多企业参与竞拍，最终分别由中铁和阳光城竞得。记者梳理发现，从11月开始至12月6日，广州出让的21宗商住地中有14宗均为底价成交，其余地块溢价率最高约18%。
对此，广州中原地产项目部总经理黄韬表示：“这是很正常的表现。近半年来房地产销售市场有回落表现，开发商资金比较紧张，对后市保持审慎态度。土地市场虽然有底价成交，但也有竞争的情况出现，部分地块还是引起了一定的竞争。但土地市场整体表现是趋于理性、合理的。”另外，黄韬也强调，“底价成交不代表价格低，并不是出现了地价很便宜的土地，而是合理的市场价。土地市场的稳定对后期楼市价格的稳定也是有一定作用的”。
广州中原研究发展部高级研究员陈庭宏也认为，对于年底土地供应量增加、低溢价成交频现的现象，对于稳定一二线市场起到重要作用，一方面保证了各区宅地后续供应，另一方面合理的溢价甚至底价成交利于缓和市场气氛，利于楼价稳定。
长岭居高价地旁
宅地楼面价“大缩水”
值得留意的是，此前12月3日出让的长岭居地块被五矿以底价拿下，折合楼面价为13505元/㎡，而与之相距约700米远的正是2016年轰动一时的黄埔区“地王”项目中冶·逸璟台，当时土地溢价率超240%，折合楼面价达27274元/㎡。在更早前的10月份，附近还有另一宗商住地以约11.5%的溢价率、约1.6万元/㎡的楼面价被天健竞得。时隔两年，楼面单价差距均过万。
对此，广州克而瑞高级分析师肖文晓直言：“此一时彼一时也。”他表示，当年之所以诞生高价地，是因为包括广州在内的全国楼市都处于亢奋时期，开发商都大举扩张，竞争空前激烈。如今同地段的地块能够底价成交，是因为房地产行业正在遭遇调控“寒冬”：“房企们都在忙着‘活下去’，有余力的企业已然不多。”
有意思的是，在长岭居底价拿地的五矿两年前也有份参与逸璟台所在地块的争夺，最终不敌中冶。如今看来，可谓塞翁失马焉知非福。不过，肖文晓也指出：“市场‘低潮期’拿地虽然‘划算’，却不是所有企业都耗得起。毕竟，两年前排行TOP3的房企销售金额门槛是3000亿元，到2018年已经奔着6000亿元去了。如果在过去两年市场‘高热期’不拿地，没有足够的土地储备，虽然等到现在可以低价拿地，但也可能错失让企业规模再上一个台阶的机会。”
12月南部
共有6宗靓地出让
继11月广州南沙集中推出灵山岛尖片区4宗商住地后，12月继续加码黄阁和万顷沙的2宗商住地，其中，前者从地理位置上可划分到金洲楼市板块，是南沙目前主要的一二手楼市场所在，加之该地块超17万㎡的体量、约52.6亿元的起拍总价，引人期待。与此同时，番禺本月也密集推出4宗商住地，为广州南部供地加码。
近年番禺在广州商住地市场的“出镜率”并不高，去年全年也仅有3宗商住地出让，今年直到8月份才迎来年内首宗宅地出让，位于市桥西部片区。而本月番禺出让的4宗地块还个个来头不小，包括化龙镇汽车城附近2宗“产城用地”、华南板块近5年推出的首宗宅地以及广州地铁22号线的1宗交通枢纽综合体项目地块。
位于番禺化龙镇现代产业园的2宗商住地，属广州番禺智能网联新能源汽车产业园规划范围，是番禺汽车城配套服务的居住、商业、教育用地，对未来绝大部分居住产品的买家、户型及售价均有严格限制。根据出让条件，其中居住物业的70%销售对象必须为在番禺汽车城内注册企业的研发、生产技术、经营管理人员及骨干员工，且该部分物业户型面积不得大于85㎡，销售均价不得高于16450元/㎡（阳光家缘网公布的2017年广州市新建商品房平均网签价格）。广州中原研究发展部指出，这是广州继思科智慧城、富士康科技小镇后近年第3宗指定未来销售对象的“产城用地”，其市场意义更集中于整个汽车产业园对周边的带动效应，上下游企业进驻将带动大量居住需求，提升周边楼盘潜力。这两宗地块昨日分别由广州智联汽车小镇投资发展有限公司和保利瓜分，而前者背后股东是珠江实业。
更吸引眼球的要属番禺华南板块的纯宅地，因为该板块目前已成为番禺居住氛围浓厚、商业等配套成熟的生活区，汇聚有祈福新邨、金山谷等大型社区，目前一手盘不多。不过，该地块前身是防火塑料制品厂，土壤净化、环境整治等问题对拿地开发商而言是一项考验。昨日的土拍，该地块成为了最受企业欢迎的一宗，共有约6家企业参与竞价，最终被中铁以17.3亿元总价拿下，折合楼面价约23419元/㎡。
两地铁枢纽综合体地块
“拓荒”责任重大
番禺还有1宗地块，是位于石壁街东晓南放射线与东新高速交叉口西南侧的陈头岗停车场场站综合体项目，与白云区华南快速路以南、广清高速路以东的白云湖车辆段地块，是备受关注的交通枢纽综合体地块。但不同于上月刚出让的黄埔萝岗车辆段地块，番禺和白云这2宗地周边开发建设尚处起步，“拓荒”责任重大。
广州中原研究发展部分析，番禺陈头岗地块虽为交通枢纽综合体地块，但所处地段偏僻，周边无配套可言，未来3-5年内地块项目只能高度依靠自身配套。此外，2宗地块均要求受让人未来须自持部分住宅用于租赁，不得销售，自持年限为70年，预计未来将为片区提供可观的租赁房屋。
对于此类交通枢纽综合体地块，值得关注的是后期会有哪些开发商参与。广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，当下，房企以往单一发展住宅地产的模式已难以维持，选择地铁枢纽综合体等一些更有发展潜力的模式和项目已成为趋势，但这类项目对于开发商的整体规划、运营能力以及资金会有一定考验。
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