广州楼市11月成交乏力 年底楼盘促销力度有望加大
年末倒数第二个月，冲刺业绩压力下，房企推新积极性不减，入市新货量略高于上月。据经纬中国市场研究中心不完全统计，全市20个楼盘推新，较上月减少3个，共推2290套新货，环涨5.14%。不过10月19日政府宣布备案价优化后，细则措施迟迟未落实，市场观望气氛浓厚，导致11月推新整体去化率继续下滑，仅39.7%，较上月减少约5.8个百分点。
11月，广州全市网签量再回落，而同比由涨转跌。据经纬中国市场研究中心监测数据显示，2018年11月全市一手住宅网签4657套，环降41.6%、同降29.8%，网签面积49.36万平方米，环降42%、同降29%。其中，中心六区网签1817套，网签面积18.72万平方米，环降36.5%、同升17.4%。外围五区网签2840套，网签面积30.63万平方米，环降44.9%、同降42.8%。外围和中心区双双环比下降，但对比去年同期，中心区则表现较好。
新批预售供应量环涨。
据监测，11月全市新批预售套数7970套，预售面积91.1万平方米，环升10%。整体来看，上半月出证量少，下半月开始上涨，特别11.19-11.25日出证量占全月57%，主要是11月下旬开始，南沙花都区备案价优化细则落实，南沙花都出证加快，而荔湾天河白云的楼盘突破每证50套的界限，中心区“每个建工证每季只出预售证50套”疑似解绑，加上房企为备战年末，亦有意加快拿证速度。本月荔湾共2528套获预售，占全市31.7%、南沙花都分别1446套、1236套，占比18.1%、15.5%。
而11月各大开发商推新货集中在上半月，下半年推新货有所放缓。推新盘中凯德双桥8号、越秀臻悦府、中冶逸璟台为全新开盘，其他均为旧盘加推。分区域来看，除越秀、海珠、番禺无推新外，其他8区均有推新，其中花都新货量占全市39.7%，为本月供应主力，增城占比25.4%，白云占比10.7%居第二、三位。市场观望氛围下，新货价格走势决定成交，保持低价推售或大幅降价出货受到市场追捧，如阳光城丽景湾徘徊在1.75-1.85元/平方米之间；金地香山湖本月二次加推均价由1.6万/平方米直减至1.26万-1.5万/平方米引爆成交。但三个全新项目未能振奋市场，黄埔中冶逸璟台、花都越秀臻悦府均高价入市，成交不过不失。其他如融信天樾府、中海联睿品、祈福万景峰二期、华发中央公园、保利中航城、越秀滨海新城等首日去化较差或一般。
成交大幅回落去库存周期拉长
11月延续上月的跌势，成交继续下滑。虽然本月各楼盘促销渠道仍积极，但受推新去化欠佳、市场观望情绪等因素影响，除南沙区外，其他区域网签套数均有不同程度环降。从周度来看，受备案价优化细则落实，下旬两周网签量开始抬头，但前期各周网签量过低，无力拉升全月网签量。南沙网签套数环涨15%，是全市唯一环涨的区域，不过成交量仍在低位徘徊，阳光城丽景湾、逸涛雅苑、万科海上明月为成交主力。增城跌幅最大，环跌73%，仅富士康科技小镇一盘网签过百套；其次白云区环跌53%，十月强销期后，供应及推新乏力影响成交。
受两个月成交回落以及本月新批预售量环升的影响，月末全市库存821.9万平方米，较上月增加36.1万平方米，去化周期在连续四个月收窄后转扩大，由上月的8.9个月扩大至9.6个月，但仍属稳健水平。本月新增的库存量主要集中于荔湾区，月末库存量达74.7万平方米，较上月增加25.3万平方米，去化周期扩大至9.4个月，其中保利和光晨樾、中海花湾壹号、凯德双桥8号、珠江金茂府新货库存加大。但库存大户仍为外围的花都、增城、南沙三区，分别为163.4万、153万、144.1万平方米，不过区域的库存分布不均衡，如花都集中于花山、狮岭板块，增城以朱村、派潭、荔城增量为主；去化周期亦相应拉长，花都高达33.2个月，去化堪忧，南沙13.2个月处于平衡水平，增城5.7个月供不应求。
年底优惠大入市机会可期
1-11月全市网签831.54万平方米，较去年全年还有150.23万平方米的差距，注定成交量逊色于去年。12月最后冲刺期，房企或不吝惜折扣优惠，加上预期更多楼盘的备案价陆续调整落实，恢复单合同，购房压力减轻，年底至春节前交易氛围有望改善，购房者应把握年末的入市机会。
据监测，11月下半月各周网签量攀升，加上保利碧桂园公园大道、香江天赋、品秀星图、美的云筑等一批新盘12月将入市，下月成交量有望回升。本月全球权威机构GaWC报告显示，广州跻身世界一线城市，且级别高于深圳，显示广州在粤港澳大湾区中的全球连通性更具优势，而《广州综合交通枢纽总体规划（2018-2035年）》审议通过，广州将成为引领全球现代交通发展的国际性综合交通枢纽，城市地位提升利好楼市稳健发展。
“双11”不止是天猫购物狂欢节，也成为房企促销的重要节点，不少楼盘推出一口价单位、低首付、赠送管理费等优惠活动刺激成交。而随着11月下旬备案价优化的措施逐渐落实，不少区域已经可以实行“单合同”，如南沙区、花都区、广钢板块等，有望对房企在年底最后一个月推新起积极作用。南方日报记者李广军
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