永庆坊走红掀起“城市微改造”话题热 房企参与老街区活化,背后的商业逻辑如何？
永庆坊已成广州新晋的网红打卡地。
肖雄摄
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“城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种"绣花"功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。”近日习近平总书记在广州考察，其中一站便是位于荔湾历史文化街区的永庆坊。广彩、广绣、粤剧……一条老街，一间间老店铺，仿佛一幅徐徐展开的画卷，永庆坊也迅速成为公众关注的热点；总书记对城市更新改造和历史文化保护关系的阐述和强调，也让有关“城市微改造”的话题掀起热潮。
骑楼连片，咖啡飘香，粤曲余韵悠长，民国大宅不再是破败的模样。从危楼林立的旧街区到风情万种的新地标，蜕变后的永庆坊成为新晋的网红打卡地。永庆坊位于广州百年老街恩宁路，始于1931年，是广州最完整和最长的骑楼街。这条被誉为最“广味”的老街，承载着广州千年商都的文化记忆。
2016年，蛰伏了10年之久的恩宁路迎来“微改造”，占地面积约7000多平方米的永庆片区变身“微改文创街区”永庆坊，引入众创办公、创意产业。近日，永庆坊二期将迎来改造。本次改造将以国家历史建筑保护利用示范区的建设标准进行打造，规模是一期的十倍。
老城商业街区的活化，永庆坊提供了一个范本。“城市微改造”的市场蛋糕有什么样的吸引力？房企积极参与背后的商业逻辑是什么？
业内认为，城市的改造活化，涉及建筑的改善、文化的提升、经济及社会层面的问题，参与其中，既可以充分体现房企具备改造的产业链优势和能力,有利于打响房企在城市更新方面的知名度，也有利于后续项目的获取，其中包括获取可开发的土地，尤其对于少有土地出让的中心城区而言，更显得稀缺；此外，部分项目纳入改造后可实现功能转换，如民居功能转换为商业功能，利用房企的产业链优势，如改造、招商、运营等环节，可在其中实现最大的价值转换。
广州首试“微改造”的标杆样本创新模式“三方共赢”
在实施微改造之前，永庆坊已是危房林立。43栋征而未拆的房屋中，有30栋为“严重损坏”，有的已经倒塌。
广州人对“老西关”的深情是融入血液的。因为热爱，不忍它迟暮；因为珍视，不许它没落。如何赋予老街新的生命？荔湾区政府携手广州万科，创新采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式，由万科负责改造、建设和运营，引入众创办公和创意产业，运营期满后交回政府，实现政府、民众和企业的“三方共赢”。
不同于老城发展“推倒重建”的做法，万科对于永庆坊项目采用“微改造”做法，基于原来外轮廓不变的前提进行建筑立面更新，让“旧”和“新”充分地有机结合。微改造包括永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街、至宝西一巷。改造项目遵循“修旧如旧，建新和谐；交通梳理，肌理抽疏；文保专修，资源活化”的原则，在房屋修葺上基本保持原有建筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点。
如今，这里在保留旧建筑岭南特色风貌的同时，引入众创办公、创意产业。市民、游客也可到永庆坊逛街听曲、赏玩民国建筑、欣赏先锋话剧，或者到李小龙祖居感受中国功夫的魅力。
永庆坊二期即将启动规模将达一期的十倍
恩宁路改造二期工程范围包括了东至宝华路，北至多宝路，西南至恩宁路，用地总面积11.37公顷。这意味着，始于2006年的恩宁路改造，继2016年一期永庆坊项目之后，将在二期内完成整个片区的更新。
根据广州产权交易所官网近期挂出的招商公告，荔湾将启动恩宁路历史文化街区房屋修缮活化利用项目，对恩宁路片区已征未拆和拟复建的7万平方米房屋进行招商，拟将其打造成创意办公区、滨水文化餐饮（酒吧）配套、时尚商业（体验式）及综合配套等西关历史文化创意街区，预计总投资达10.7亿元。
今年9月，恩宁路历史文化街区“共同缔造”委员会成立。据悉，该委员会是广州首个历史文化街区更新的公众参与组织，主要职能是为恩宁路的保护和更新提供公众参与的渠道，由包括街区居民代表等25位委员组成，其中，改造范围内的居民和商户代表占了14位，超过总人数过一半。
就永庆坊二期而言，涉及到的招商房屋面积与两年前永庆坊项目的危旧房改造面积相比有了大幅增加，规模大约是一期的十倍。
回本超十年的“长线”生意房企参与的背后是战略转型
据广州万科方面介绍，永庆坊一期约7000平方米的面积，改造成本约1万元/平方米，若再加上管理运营成本，回本就可能要超过十年。
众所周知，房企的“短周期和高周转”备受诟病。参与以老城商业区活化为代表的“长线”项目，对房企而言的意义何在？
广州中原研究发展部认为，城市的改造活化，涉及建筑的改善、文化的提升、经济及社会层面的问题，参与其中，既可以充分体现房企具备改造的产业链优势和能力,有利于打响房企在城市更新方面的知名度，也有利于后续项目的获取。
事实上，永庆坊一期的完成和二期的获取，与万科“城市运营商”的战略转型思路非常契合。广州万科方面表示，从实际情况来看，旧城“微改造”还处在创新探索期，算的是“社会账”“文化账”“历史账”，永庆坊“微改造”更多是万科努力为城市留下记忆，让人们记住乡愁的努力，体现了企业的社会责任感。未来随着经验的积累，能力的进步，相信可以创造更多新的好的“微改造”经验。
专家观点
微改式文旅产业需探索可复制的模式
仲量联行广州战略咨询部副董事黄胜
但凡是有一定历史文化沉淀的老城区域都应在城镇化进程中保留，商业活化以文化传承。万科作为房企，永庆坊并非万科首个通过微改活化的人文商业街区，福州的仓前九里亦是万科参与微改的成功项目，这样的项目既是房企对地产化主营业务的担忧，又是企业多元化发展，主动承担城市运营商角色的重要举措。项目的成功是城市文化保育成功的标签，亦是企业品牌重塑的里程碑。背靠不断崛起的文旅产业及文创产业。文旅产业在政策推动、资本推动的大环境下，房企进军文旅产业亦是大势所趋，与其大量的资本沉淀参与郊区的文旅小镇建设，且成功模式寥寥，不如挖掘更具成功潜力及商业价值的城市核心区微改文旅项目，以此探索可复制的微改模式及文旅发展模式，积累团队及资源，再深耕文旅产业市场。
城市微改造和老城区
商业活化项目更有价值潜力
高力国际华南区咨询部高级董事陈厚桥
“城市微改造和老城区商业活化”的市场蛋糕非常大，我们知道城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种，随着城区土地供应越来越少，再开发难度的不断加大，后两种方式将成为主流。房企积极参与的背后，反映出几大商业逻辑：希望“以小博大”，通过打造“城市微改造和老城区商业活化”的成功项目后，获取所在区域的再开发；在房地产市场不景气情况下，“由售转租”成为大势所趋的战略转型方式；通过轻资产运营，转型城市运营商；“城市微改造和老城区商业活化”比新区、郊区项目更有价值潜力。
城市微改造对房企提出更精细的运营要求
克尔瑞广州区域首席分析师肖文晓
相对于全面改造的积极介入，很多开发商对于微改造还是处于尝试和摸索的阶段，主要的原因还是在于微改造走的并不是“大拆大建”的传统开发路子，更多地对开发商提出了精耕细作的运营要求，包括回报的周期也好、利润的水平也好，可能有些开发商会觉得跟传统开发有差距。所以，“我认为本次永庆坊能够成为"网红"的成功模板，应该说会很好地吸引更多的开发商来关注这一块的商机。”
南方日报记者许蕾葛政涵
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