开发商“双合同”避限价 判按实际交易价付违约金
南都讯记者吴笋林通讯员林北征眭翘今年9月19日，广州中院房地产庭在二审审理系列商品房预售合同逾期办证案件中，发现某开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法，主导购房者与装修公司签订装修合同，以拆分房屋交易价款。后来购房者因开发商逾期办证，遂起诉开发商，要求给付违约金。法庭经依法审查认定，买卖双方房屋实际交易价应为买卖合同价与装修价之和，故终审判决应以两项价款之和作为基数计算开发商逾期办证违约金。
装修款未计入交易总价款
案情显示，该系列案的开发商与购房者签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同约定了房屋买卖价款，装修交付。同时，购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》，约定了装修价款。上述两份合同签订后，购房者支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证，双方产生纠纷，购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。
该案一审宣判后，购房者认为一审法院认定违约金计算基数时，未将装修款计入房屋交易总价款，与事实不符，遂提起上诉。
开发商拆分总价规避调控
广州中院二审认为，购房者在向开发商购买案涉房屋时，签订了两份合同，一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》，一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约，而是在售楼部签约，其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章，对此事实开发商虽未确认，但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，二审法院采信购房者的主张，本案装修合同实质为开发商主导所签。
二审法庭认为，开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为开发商，购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。
装修合同被认定无效
广州中院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且违反相关法律规定，应为无效。案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此，购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。
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