“网红”店需求强劲 新零售成市场开拓新主力

【记者胡雪军】

随着零售商业的转型和升级，传统商业的新需求相对平淡，而新零售表现积极，成为未来零售行业发展的趋势，并继续寻求在广州开拓市场部分。

空置率持续降低

白云区一商场最近完成了约35%的业态调整，成功转型为优质零售物业，为广州市场新增10万平方米优质零售体量。

第三季度市区优质零售物业空置率较上季度下降1.5%。特别是完成了阶段性业态及定位调整的商户，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但总体来说，市郊的零售商场空置面积小，业主对未来租赁市场持乐观态度，选择性挑选符合消费者消费偏好的品牌。

租金方面，由于广州优质零售物业租金增速较为缓慢，市郊由于商场密度较低，一站式消费体验带动客流量，因此租金上涨幅度较大，但市场租金整体增长幅度仍较小。

投资市场情绪依然活跃。虽然市场整体租金面临增速放缓的预期没有改变，但投资者对于位置优良、经营状况良好的商场，或者未来具有发展和调整空间的项目依然保有乐观的预期。

新零售成扩张主力

2018年三季度，广州主城区无新增供应入市，优质零售存量为276.7万平方米。主城区优质零售市场空置率环比下降0.4个百分点至8.3%。

今年第三季度，零售商对位于传统商圈的商场需求平淡，但部分完成了阶段性业态或定位调整的商场仍然有较高的吸纳量。另一方面，得益于充足的客流量与不断完善的基础设施建设，市郊商场销售业绩良好，对零售商依然保持较高的吸引力。

从行业分布来看，传统餐饮及服饰行业扩张态势在持续了一段时间后，由于市场日渐趋于充分竞争而导致利润空间缩小，零售商的扩张需求有所放缓。而新零售成为未来零售行业发展的趋势，例如京东和悦舍合作，在番禺万达广场开了第一家线下体验店。

“网红”店铺因存在较大的盈利空间，呈现出较强的租赁需求。如更注重与消费者交流互动的快闪店大受欢迎，其目标客群与购物中心相吻合，其新颖的活动形式能为购物中心带来可观的客流量，第三季度，Chloé、Mike Frederigo等时尚品牌在K11开出快闪店，YSL、Chanel则在体育中心商圈举办快闪店活动，为新品上市宣传造势。

餐饮品牌保持快速增长

餐饮业保持扩张态势，区域型购物中心对连锁餐饮品牌的需求依然强劲，通过引入人气餐饮提升客流量：如海底捞、奈雪的茶、太二酸菜鱼、绿茶餐厅等人气餐饮品牌均在第三季度进驻白云及海珠商圈；而核心商圈的购物中心则更青睐于坪效更高的精品餐饮，如太古汇引入广州首家金牌陶陶居、桃园眷村及Greybox Coffee。

另外，随着奢侈品市场逐步回暖，国际品牌进入广州市场的意愿稳步提升。多个服装品牌如Andrew Mackenzie、Claudie Pierlot分别进驻越秀及珠江新城商圈，开出广州首店。美容护肤品牌也表现抢眼，法国香水品牌Atelier Cologne在太古汇开出广州首店，日本美容仪品牌YA-MAN也在K11 迎来广州首店的开业。

预期市场供求基本平衡

展望未来，广州将有6个零售项目计划在今年四季度开业，包括广州保利广场、百信广场（西区）、永旺梦乐城金沙洲、嘉禾金铂天地、天河万科广场和新塘万达广场，将为市场带来约62.4万平方米的新增供应，未来12个月则增至75万平方米新增优质零售物业。大量新增供应集中入市或将在短期内推动全市空置率小幅上升，但由于项目均位于白云、海珠及其他外围新兴商圈，对于核心商圈的租金影响较小。而且得益于周边消费者较强的消费需求，市郊商场一直维持较好的开业率，因此新开的商场对市郊以及全市商场整体空置率的拉升影响较小。来自国际品牌及定位为年轻消费客群的新兴品牌对核心商圈优质商业的租赁需求进一步扩大，将推动核心商圈的优质零售项目租金逐步上涨。

仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明表示，2018年末广州全市优质购物中心空置率仅会有小幅度上升，2019年则会下降。租金增长则主要来自市区表现良好和市郊具备客流量基础的商场，传统商圈内较陈旧商场的租金有机会进一步下降，因此，全市整体租金上涨有限。而新零售与精品超市等会继续寻求扩张，市场供求基本平衡。▲

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