城市更新组合拳促旧厂房变身商业地标 永泰村 “1+1+1”改造模式 兼顾环境改善与产业升级
6.8公顷的永泰茶山庄旧厂房地块升级改造为“安华汇”后，为后续永泰村的微改造提供了资源支持。
通讯员供图
如今，“安华汇”已经成为了白云区永泰村的新地标。今年4月，安华汇项目正式对外营业，国内首个方舟主题公园、全长64米的飞天梯、玻璃长廊等设施让不少人眼前一亮。此前，这里以茶山庄为代表的“饮食一条街”闻名，从2009年被确定为“三旧”改造试点，历经6年“长跑”、3年改造，最终完成了其转型升级。
区别于“大拆大建”改造方式的路径依赖，永泰村打出“旧厂改造+旧村安全隐患整治+综合整治”的组合拳，在全市首创“1+1+1”改造模式。6.8公顷的永泰茶山庄旧厂房地块升级改造为安华汇后，将为旧村安全隐患整治和村容村貌整治筹集1.04亿元，并配建1.5万平方米公建配套设施，更为后续永泰村的微改造提供了资源支持。
“区别于"三旧"改造，城市更新的内涵更丰富，延伸到改善人居环境、促进产业转型升级、社会治理体系完善、人文精神重构等。”市城市更新局相关负责人表示，永泰村微改造项目在推动高质量发展、整体改善人居环境、实现集体土地集约利用等方面取得了多赢，为广州推进微改造模式提供了案例指引。
南方日报记者傅鹏通讯员穗更新宣
激活各方主体参与
导入优质产业撬动旧厂房改造
随着安华汇项目对外营业，“安华汇”已取代“茶山庄”成为永泰村的新名片，也再次成为该村村民平日消费、休憩的好去处。
此前，在不少老广的记忆中，以茶山庄为代表的永泰村以“饮食一条街”闻名。上世纪90年代中期，因修建白云大道，该地块是主要的取土点之一，随着道路的建设这里的土坡也逐渐被夷为平地。交通的通达让石材、汽修等产业集聚，也催生出“饮食一条街”，据村民回忆，最繁盛时期有30多家酒楼齐聚于此。
但人丁兴旺的支撑点却是低效廉价的土地出租，和不少城中村一样，“脏乱差”等问题困扰着永泰村。“村民渴望着改造。”永泰经济联社企管部龙炽英说。
2009年，茶山庄地块被确定为市、区“三旧”改造先行先试的试点，成为白云区重点民生项目之一。在村民的支持下，永泰村带头拆除村集体物业，为茶山庄地块改造“让路”，但该项目却遭遇了当时城中村改造普遍面临的进展迟缓的问题。“长达6年的"长跑"让村委承受着非常大的压力，那几年村集体损失高达数千万元。”龙炽英说。
直至2015年，茶山庄旧厂房改造迎来转机。随着永泰陈田片区控规获市政府批准实施，市、区两级政府大力支持项目改造，批复了项目改造的实施方案，开始以政府主导、市场运作、利益共享为原则，完善各利益主体土地增值收益共享机制。
除了政策的支持，永泰村改造的资金问题也很快迎刃而解。2015年4月，永泰村严格按照公开公平透明原则通过白云区“三资”平台选定茶山庄旧厂房地块合作开发企业广东安华美博集团，并于同年6月底正式动工。根据合作开发协议书，该合作企业将承担商业体项目建设的全部资金。
企业之所以愿意投入20亿元的建设资金,是因为永泰村探索出更灵活的改造方式。此前普遍采用的土地使用权流转方式，因租期短暂，投资方考虑成本收回问题，往往不愿意“大手笔”投资。而通过合作经营公开交易的方式，租期延长至40年，充足的租期让投资方愿意“放长线钓大鱼”。
如今已经运营的安华汇致力于打造现代化商业综合体，定位为“智慧型家居生活双核+Mall体验之都”和“白云山下的垂直森林与城市客厅”，建材、家具、影视文化娱乐中心、婚庆馆等新业态，昭示着其产业成功转型升级。
拆除重建+微改造
6.8公顷旧厂转型升级带动95公顷整村改造
茶山庄旧厂房地块改造只是永泰村改造的开始。
在永泰村微改造过程中，永泰村民强烈要求保留土地所有权。对此，永泰村结合该村的实际情况，遵循“三变”（城市环境要变、产业功能要变、经济效益要变）、“三不变”（集体土地权属不变、集体土地使用性质不变、集体经济物业功能不变）、“三化”（改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化）的原则，探索出新的改造合作模式。
据白云区城市更新改造工作办公室相关负责人介绍，永泰村微改造项目由茶山庄旧厂房地块升级改造、旧村安全隐患整治和综合整治三部分组成，总用地面积约95公顷，总建设量约30万平方米。根据工作方案，永泰村实施连片规划、分片分类分步改造，其中，茶山庄旧厂房地块改造起到抓手的作用，占地6.8公顷的安华汇项目将带动整个永泰村环境的巨变。
具体来说，通过茶山庄旧厂房升级改造，带动永泰村2、3、4、5、6社片区安全隐患整治和旧村综合整治。该模式突破了城中村改造常见的大拆大建惯例，破解了拆迁改造难题。
“茶山庄改造成安华汇本身就是巨大的改变，此外，安华汇每年的租金也为永泰村后续的改造提供了资金保证。”龙炽英说。
此外，永泰村与合作企业签订的合作开发协议书除了明确40年经营期满后项目设施的投资所有权和经营权无偿移交永泰村外，还明确了开发企业将给永泰村经济联社提供公共配套设施面积15000平方米，增加公共绿地面积7800平方米，提供道路用地11200平方米，为永泰村进一步改造提供了支持。
组合拳挥出大成效
共建共治共享营造村社美好未来
据悉，安华汇项目荣获第七届艾景奖国际园林景观规划设计大赛年度十佳景观设计。良好的环境也引得优质企业集聚，据广东安华美博集团负责人介绍，安华汇已进驻国际国内品牌500多家，总体出租率达99.04%。
产业升级也直接带动了村民收入的提高。“以前村民住宅每套租金大概500到600元每月，如今涨到了1000多元，涨了快两倍。”龙炽英告诉记者，租金的上涨一方面是通过永泰村的改造，房子本身条件提高了，另一方面是产业升级带动了周边就业人群结构的改变，白领越来越多，也拉动了租金的提升。此外，不少村民也在安华汇找到工作，增加了收入来源。
除了安华汇这一“门面”，如今走进永泰村，村里也完全“改头换面”。“以前线网密布，从楼上乱扔的垃圾不少被兜住，一到大风大雨天，巷子里就下起了"垃圾雨"，行人特别狼狈。”龙炽英表示，如今悬挂的线网已清剪，沿街广告招牌已整饰完成，交通混乱、公共服务设施不足、消防通道不畅等问题也得到解决。
目前，永泰村的消防整治、用电、给排水改造、环境卫生管理、网格化管理工作已基本完成。据统计，现已打通消防通道16条，增加微型消防站7处，增加消防栓260处，整治住宅85栋，新建36处垃圾收集站，新增公共绿地、组团绿地2万平方米等。
“环境好了，大家的习惯也变好了。现在我们正在建设村里自己的"天眼"系统，未来通过使用人脸识别监控所有进我们村的人员，如有危险人员将有报警提醒。”龙炽英表示，目前永泰村的改造初见成效，他们将继续努力让村民富起来、让城中村安全起来、让环境美起来。
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