个人财务 状况突变 欠银行几十万，房屋市值几百万，为何拖到被法院查封拍卖？当务之急妥善处理房产
欠款几十万
赔上几百万的房产？
记者近期留意到以下四个标的，基本上都涉及债务纠纷，且债务金额比房屋起拍价要低。
番禺区锦绣花园的标的则是涉及金融借款纠纷，业主用自家房子做担保，为公司向银行借款，涉及借款金额为80万元，同时该房屋也被另一个法院查封，该房屋起拍价都在115万多元。
海珠区光大花园榕景街的一个中层单位，市值都超过600万元，只不过是因为业主欠银行按揭供款而被拍卖，当时抵押的房屋他项权利仅是78万多元，该单位在2012年曾经被白云区法院查封，后来已解封。目前该标的由被执行人使用。
天河区天河北天隆花苑五房单位的拍卖标的情况说明表显示该标的无人使用，评估图片也显示该房屋基本上属于毛坯状态，评估人员可入内拍摄。从查册表显示，天隆花苑标的已抵押给银行，债权为250万元，无其他查封记录。该房屋建筑面积在200平方米左右，按市值4万元/m2计算，市价在800万以上；即使是按2.98万元/m2的起拍价计算，价格相当于债权两倍多。
天河北也有一个市价远超债务的标的上拍卖场。帝景苑标的当时抵押给银行的全部债权价值为285万元，如今该标的市价都在700万元。该标的目前由被执行人使用。
根据记者了解，以上四个标的共代表3种情况：
1.个人房产为公司做担保物而向银行借款，公司无力偿还银行借款，个人房产被拍卖；
2.个人房贷逾期未还，房屋沦为银主盘，业主尚在拍卖标的居住；
3.房屋空置，显示业主无意主动售楼解决债务问题，但也并不占用房屋。
律师支招：
不同财务突变情况宜对症下药
律师杨金娜表示，因房屋被抵押而最终被法院拍卖，这个情况大多是因为房屋被抵押甚至查封，导致套现受限，进而形成恶性循环。个人财务状况突变的原因以生意失败居多，大部分是做生意赔钱了，出现资金短缺；或者是市场巨变，或是其他原因导致资金链出问题。从4个标的来看，发生财务突变大概是2016年，2017年法院进行审理判决，再委托评估机构进行评估并委托拍卖机构拍卖，2018年才上拍卖场。“死循环”历时两年有多，在此期间如果业主因此而被列为失信客户的“黑名单”或“老赖名单”，个人生活都会大受影响。
为此，杨金娜建议业主如果遇到类似的财务突变，尽早寻找相关机构，或可帮助这些“资可抵债”用户房产套现，之后清偿债务，不至于造成更加糟糕的局面。
对于以房屋为抵押物，向银行申请住房贷款，或者申请消费贷款，或者以房屋为担保物，替自己的公司或别人的公司申请银行贷款。杨金娜律师认为这种情况下的抵押人分两种，一是公司的法定代表人、主要股东，拿自己个人名下房产做抵押借款给自己的公司用；第二种是出于友情或者牟利，应邀用自己房产做抵押。她认为抵押、借款合同条款不是重点，重点是：1.借款人无法还贷，房子就可能没了；2.你要充分了解借款人，借款用途，还款能力，再做这个决定不迟。
中介看法：
对抵押和查封房产特慎重
中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示，有些业主因为资金周转困难需要急售房屋，一般会跟经纪“交底”，有时候也可以适当让价。他们在撮合买卖双方即将达成交易意向时，会对房屋进行查册，确认产权情况。一般正常供楼的房屋都必须抵押给银行，银行拥有他项权利，这种房屋交易完全没有问题。他从业多年曾经遇过一两单交易，房屋被业主抵押给私人，业主表示是因为个人债务借款几十万元，而他的房屋市价都在几百万元。对于这种情况，莫建国表示，他们会看金额多少钱以及借款原因，基本上都是建议业主先解决个人债务，涂销抵押登记，然后再进行交易。如果对于按揭中的房屋，一旦逾期时间长而被银行查封，后果就好麻烦。
合富置业相关人士表示，有购房意向的买家在看中房源时，除要实地察看房屋基本状况、周边环境外，更重要的是要对该房屋的产权情况、有否抵押、是否存在查封状态等直接影响交易过户手续能否顺利办理的因素作必要的注意义务。购房者可要求出售方提供《不动产权证》原件、身份证原件，用以核查产权人姓名、共有情况、房屋结构、建筑面积等与房屋交易相关的重要信息，更必须要求出售方提供房管部门近期出具并加盖印章的《广州市不动产登记查册表》，用以核实该房屋是否存在未涂销的抵押情况、是否处于查封状态等重要内容。
合富置业相关人士表示，如购房者意欲购买的房屋存在抵押及查封状态，则必须与出售方在交易条件、交易方式、楼款交接等问题上充分协商一致，同时签署《存量房买卖合同》时，清晰约定出售方办理解封、涂销抵押等手续的时限、费用承担及不能办理的违约赔偿等条款，用以保障购房者的合法权益。另外，如购房者对房屋的户口、学位、家私电器等交易条件有特殊要求的，也需要在《存量房买卖合同》中清晰约定，以减低纠纷及诉讼风险。
律师贴士：遇到个人经济问题应主动解套，千万不要被动等待；寻求专业房地产人士（律师、按揭贷款专家）有可能成功套现，赎回房产，不至于陷入死循环（设定抵押——没有还款——被查封——更加难以出售——越发无法还款——被低价拍卖——个人财产利益严重受损）；被动等待等来的只能是法院的判决书、查封裁定书。
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