房地产业“最强大脑”： 未来5~10年行业集中度显著上升
房地产未来面临分化格局
中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明，在《双循环格局下的宏观经济走势及其对房地产行业的影响》主题演讲中，针对全球经济格局和风险、中国宏观经济形势走向、中国房地产市场预判等给出精深度剖析。
张明指出，对今年经济不能太过乐观，从拉动经济增长的“三架马车”来看，去年的经济复苏并不均衡，出口最快，其次是投资，消费的复苏最慢。目前，消费复苏偏慢仍是中国经济最大的问题，2021年有所改善，但不容乐观。具体到房地产市场，行业最好的时代已经一去不复返，“房住不炒、因城施策”进入长效化。调控政策的实施会使房地产面临“两个分化”：首先是城市分化，最看好的还是一二线核心城市，最危险的区域是广大三四线城市；其次是房企分化，未来5~10年，行业的集中度显著上升，房地产经营重心会从增量转到存量。
行业要联手降低获客成本
世联行创始人、联席董事长陈劲松在主题演讲《趋势与空间，兼谈数字化下的营销》中指出，中国房地产市场未来的空间依然巨大，假设从现在开始，每年城市化率提高1%，在复增长下，到2049年中国的居住面积规模非常可观。但区域开始资源调配，未来分化持续，人口向城市群和大都市圈集中，关键要解决城市新生中产的居住问题。
在疫情催化下，国内产业数字化迎来新的发展机遇，房地产也频频“触电”，行业正经历着巨大的营销变革。在这样的大背景下，房地产营销将迎来怎样的变化？陈劲松表示，在数字化营销时代，首先得有工具，虽然目前各大开发商都在加快线上布局，但获客成本依然高企。在他看来，当90后客户转向线上之后，如何做营销，同时让营销反哺产品，这是房企的大课题。面对数字化冲击，行业需要联手，真正降低营销成本，满足房企的回笼资金要求。
房企探索多元化边界
2020年，面对大环境的不确定性，房企纷纷加速线上阵地的布局，打通全链路运营；物业股扎堆赴港上市，多元化版图日益扩大，行业上下游呈现“一心多极”的延伸态势。与此同时，“房住不炒”和“三道红线”，为房企的扩张圈定边界。如何在稳健高效的模式下，完成核心主业价值升级，拓宽多元化业务边界？
在“把脉房地产核心，探索多元化边界”圆桌对话中，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明，广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔，广东省地产商会执行会长、时代中国董事局主席岑钊雄，广东省地产商会执行会长、合景泰富执行董事兼主席孔健岷，世联地产首席分析师黎振伟，分别给出答案。
黄文仔强调，房地产高速发展确实遇到瓶颈，但坚守主业和多元布局并未二元对立，也没有标准答案，最重要的是根据企业的发展特点进行决策，有多少能力做多少事，才是“安全牌”。岑钊雄认为，房地产是高密集行业，目前行业调控收紧，房企融资受限，“三道红线”之下，行业都在降负债，因此未来的重点是通过数字化，进行组织的精细化管理，适应行业平稳发展的趋势。
在孔健岷看来，多元化跨业态的发展如今在业内流行，但关键还是看企业本身，第一是团队的选择非常重要，第二是要把握好企业的核心，做好主业，再利用空余资金进行其他孵化。张明则表示，房企要深耕主业，第一是向上下游延伸，主业和辅业要相互配合；第二是降杠杆，如果进行多元化布局，必须选择杠杆率低的行业，同时更多利用数字化或者金融工具帮助拓展。而针对“三道红线”，黎振伟分析，过去房地产的底层逻辑是高负债、高周转、高风险，但如今这种模式限制了高质量发展，“三道红线”有利于推动行业创新和转型，但前提是控制成本，注重研发。
此外，不少专家认为，城市更新正在成为下一个行业风口。
（注：本栏图片均由受访者提供）
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