一季度广东商品房均价增幅回落销售面积同比下降6.9%，降幅比上年同期收窄
[摘要]销售面积同比下降6.9%，降幅比上年同期收窄
南都讯记者陈燕4月28日，省统计局发布2019年一季度广东房地产市场情况分析。分析指出，一季度广东房地产开发投资增速放缓，商品房销售一二线城市回暖，三四线城市回调压力加大。与此同时，商品房销售价格继续走高，而开发企业库存压力增加。省统计局预计，上半年广东商品房销售面积降幅进一步收窄。
开发投资增速放缓
土地购置费拉动作用增强
省统计局分析指出，受龙光玖钻、祥瑞金茂府、华润前海中心三四区等百亿大项目接近尾声，新入库项目施工进度较慢等因素影响，一季度广东房地产开发企业共完成投资2778.68亿元，同比增长12.8%，增幅同比回落10.0个百分点，高于全部固定资产投资增速1.6个百分点。
从构成看，虽然土地购置费增幅回落，但对开发投资的拉动作用增强。一季度，广东房地产开发投资中建筑工程1621.60亿元，同比增长4.1%，增幅同比回落5.6个百分点。其中土地购置费699.34亿元，增长34.2%，同比回落94.6个百分点，对房地产开发投资的拉动率由上年的14.6%提高到19.3%.
从工程用途看，商品住宅和办公楼投资增速回落。一季度，广东房地产开发投资中商品住宅投资1931.94亿元，同比增长13.4%，增幅同比回落11.7个百分点；办公楼投资218.57亿元，下降3.5%，增幅同比大幅回落44.5个百分点；商业营业用房投资263.21亿元，增长2.4%，增速同比提高8.4个百分点；其他投资364.97亿元，增长32.4%，增幅同比提高0.6个百分点。
从区域看，四大区域投资增幅均有所回落。一季度，珠三角、东翼、西翼和山区房地产投资同比分别增长12.4%、10.3%、30.5%和6.4%，增幅分别同比回落6.1个、41.6个、23.6个和25.4个百分点。其中汕尾由于碧桂园时代城、保利等较大楼盘已到竣工阶段，新项目较少，投资增速大幅回落115.1%.
销售市场分化严重
三四线回调压力加大
一季度，广东商品房销售市场出现小幅升温，销售面积2540.69万平方米，同比下降6.9%，降幅比上年同期收窄2.4个百分点。其中，商品住宅销售面积2178.91万平方米，同比下降6.9%，降幅同比收窄2.5个百分点。
省统计局指出，一季度，广东商品房销售市场呈现出一二线城市回暖，三四线城市回调压力加大的特点。珠三角地区商品房销售面积略降0.1%，增幅同比提高18.4个百分点，6个地市商品房销售面积同比提升。
其中，广州商品房销售面积增长19.3%，增幅同比大幅提高69.6个百分点。主要原因：一是市场对调控政策的反应减弱；二是2018年广州市对调控细则进行调整，商业类地产项目销售利好；三是房贷利率有所松动，利率优惠使得购房者意愿加强。
一季度珠海商品房销售面积增速居全省之首，大幅增长54.7%，增幅同比提高87.7个百分点。主要是因为珠海在2018年12月21日出台政策，放松对斗门、金湾两区非本市户籍居民限购（此前需连续缴纳五年社保）。
粤东粤西粤北地区中，除河源、清远和揭阳增幅同比有所提高外，其余地市均有不同程度的回落。其中潮州同比回落102.9个百分点，阳江回落86.1个百分点。粤东西北地区合计商品房销售面积同比回落27.5个百分点。
销售价格走高
13490元/㎡，均价同比增6.6%
一季度，广东商品房销售价格继续走高，增幅有所回落。一季度，广东商品房平均销售价格（商品房销售额/商品房销售面积）每平方米13490元，同比增长6.6%，增幅同比回落2.7个百分点。其中，商品住宅均价每平方米13304元，增长7.6%，增幅同比回落6.0个百分点。
根据国家统计局公布的3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，广州、深圳、惠州、湛江、韶关同比指数分别为111.9、100.3、103.0、108.2和105.0.
按区域分，珠三角、西翼和山区商品房销售均价同比分别增长2.6%、11.9%和5.2%，东翼下降3.4%.分别比上年同期回落11.1个、6.9个、19.4个和19.9个百分点。深圳的商品房销售均价下降0.2%，增幅同比回落17.0个百分点；中山市下降2.3%，增幅同比回落22.4个百分点；肇庆增长1.7%，增幅同比回落35.6个百分点。
问题
建安投资回落幅度较大
省统计局指出，一季度，广东房地产开发投资主要依赖往年购置土地分期支付的土地购置费高速增长所拉动，建安工程投资增幅却呈回落态势，对房地产投资贡献率降低。一季度，广东房地产开发投资中建安工程投资仅增长3.1%，比上年同期回落7.0个百分点，占比同比回落6.2个百分点。对房地产开发投资的贡献率由上年同期的35.6%下降到今年的17.7%.
分市看，除广州、深圳、阳江建安投资增速比上年同期有所提升外，其他城市均有不同程度的回落。其中揭阳回落161.8个百分点，湛江回落73.6个百分点，梅州回落71.2个百分点。
开发企业库存压力增加
一季度，广东商品房待售面积5663.62万平方米，比上年同期增加354.91万平方米，同比增长6.7%，增幅同比提高15.1个百分点。按类型分，住宅待售面积占比48.3%，增长3.9%，；办公楼待售面积增长10.5%，商业营业用房待售面积下降0.1%.按待售时间分，1-3年待售面积占比56.5%，增长2.7%；3年以上待售面积占比14.2%，增长69.2%.分市看，待售面积增速较高的有阳江（38.6%）、珠海（23.0%）、中山（19.9%）。
省统计局建议，针对库存高企的现状，二三线高库存城市的开发企业，应采取多种措施，加速去化进程，同时根据市场形势合理掌控开发规模，调研市场需求积极调整产品开发结构，减小企业经营风险。
预判
上半年销售面积降幅进一步收窄
2019年1月召开的中央经济工作会议继续坚守“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。稳定房地产市场，避免房地产市场大起大落有利于经济运行的平稳。
省统计局分析，一季度，广东房地产开发投资增幅虽有所回落，但销售市场降幅收窄、到位资金较为充足，将提振房地产开发企业的信心，预计2019年上半年广东房地产开发投资增速将在11%左右。
销售市场方面，虽然一季度销售市场有所好转，但无论是政策导向还是市场基本面，商品房销售新一轮上涨的可能性非常小。随着刚性需求的逐步恢复，以及上年同期低基数，预计上半年广东商品房销售面积降幅进一步收窄。
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