广东省房协： “公摊面积伤民”与交易方式无关
漫画据人民网
广东建设报讯 记者黎莉芩、通讯员孙蕴佳报道：日前，住房和城乡建设部发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）2.4.6条要求：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”（以下简称“该条款”），引发业内广泛关注和讨论。记者近日就大众普遍关心的“公摊面积伤民”问题采访了广东省房协相关负责人。该负责人表示，“公摊面积伤民”并非“以建筑面积交易”之果。
关于“公摊面积”的测定
采访中，上述负责人指出，根据2000年8月起实施的《房产测量规范》，成套房屋建筑面积包括套内建筑面积和共有建筑面积。其中，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。而关于共有建筑面积的处理原则，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
而在房屋交易实务中，涉及标的面积须由符合条件的测绘机构通过预测绘和实测绘提供，其中商品房物价备案、预售、预告登记、在建工程抵押等涉及的面积为预测面积，商品房确权面积、不动产登记面积为实测面积。可见，商品住宅交易合同或产权登记的各类面积，均由具有测量资质的机构依据《房产测量规范》测绘所得，公摊面积有着严格、具体的测量规范，而非开发企业自主测定。
关于“公摊面积伤民”的可能
商品住宅“公摊面积”必不可少该负责人表示，《意见稿》中所谓的“公摊面积”，即为《房产测量规范》中的住宅共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。上述公摊面积均为保证住宅功能完整的必要组成部分，除非独幢独户，不然公摊面积必然存在。
《商品房销售管理办法》（2001年建设部88号令）第十八条规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”可见，公摊面积并不会因为以套内面积计价（交易）而消失。
公摊面积少不一定利民根据《房产测量规范》关于共有建筑面积分摊公式，共有建筑面积分摊的多寡，与单套住宅套内建筑面积和整幢建筑物的共有建筑面积正相关，与参加分摊的各单元套内建筑面积之和负相关。例如，同样是两梯四户的设计，配置两台普通电梯楼幢的分摊系数可能小于至少配置一台可以容纳担架的无障碍电梯楼幢的分摊系数，两幢楼体住户的日常生活舒适度差异也不大，但在需要急救时，前者可能付出人命的代价。可见，在合理、规范的前提下，公摊面积少不见得利民，多也未必伤民。
交易方式与“公摊面积伤民”无关该负责人认为，以建筑面积进行交易，确实会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的情况。同理，以套内面积进行交易，也会出现同一项目的套内使用面积相同而建筑面积不同的情况。但这两种情况的出现，显然与交易方式无关。虽然交易方式不同，但公摊面积客观存在，同一套住宅载明的成套建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积均为一致。也就是说，以建筑面积进行交易并不必然加剧“公摊面积伤民”的矛盾，以套内使用面积进行交易也未必能够消除“公摊面积伤民”。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”但未要求按成套建筑面积计价的，应注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。由此，可能导致部分以建筑面积交易的，未明确注明套内面积和公摊面积，但购房者则以为建筑面积即为套内面积，由误解进而引发纠纷，这或许是最终加剧“公摊面积伤民”矛盾的主要原因。
广东省房协建议，因为《意见稿》属于技术规范，约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位，而“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一款属于交易范畴，应删除。其次应修订《商品房销售管理办法》，要求按套内建筑面积或者成套建筑面积计价的，商品房买卖合同中均须注明成套建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。此外应加强对“公摊面积”的测量规范和正面宣传，维护房地产市场秩序。
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