东莞公寓产品供应放量“麻雀虽小，五脏俱全”且总价不高，适合年轻人和刚需置业族过渡性居住
房企加推新品
文/邓窕玲图/陈泽煌
东莞公寓产品明显放量，多个公寓新盘争相上市。目前，市面上推出的超小户型公寓产品，基本上都属于商业性质，以50平方米以下小户型公寓为主。总体来看，公寓产品“麻雀虽小，五脏俱全”且总价不高，比较适合年轻人居住，也适合刚需置业族过渡性居住。
不过，今年东莞公寓的整体去化不是很理想，主要原因是东莞楼市调控升级、观望情绪持续，公寓投资市场趋理性，投资氛围淡薄；另外，公寓加推项目折扣优惠不足，对客户吸引力不够。
多个公寓新盘上市
东莞公寓产品明显放量，5月份供应量高达2500套，多个公寓新盘上市。笔者走访市场了解，万江的天健阅江来推出216套38平方米-54平方米的公寓；万江的保利首铸天际推出498套35平方米的公寓；东城的华堂城市星光推出124套38平方米-60平方米的公寓；石碣的美的招商东樾推出630套36平方米-55平方米的公寓；寮步的保利卓越中环广场推出384套32平方米-53平方米的公寓；厚街的湖景12推出450套31平方米-54平方米的公寓；长安的首铸御峰华庭推出226套40平方米的公寓。这些公寓产品都是商业公寓，大多数分布在镇区，中心城区很少。另外，市面上的纯公寓项目极少，公寓+住宅的项目居多。
近年来，东莞一些商住用地的商业比例偏高，商业体量较多，而这部分恰好又是开发商赚取利润的部分，因此开发商只有将其去化才可赚取利润。不少开发商把商业改为住宅功能的商业公寓，所以市场上商业公寓性质的产品较多。同时，商业公寓不限购，且可商可住，既可以用来自住，也可以作为办公场所，所以除了居住之外，也适用于一些创业群体。
超小商业公寓居多
目前，市面上推出的超小户型公寓产品，基本上都属于商业性质，以50平方米以下小户型公寓为主。5月份，东莞某楼盘推出36平方米的loft公寓，笔者在公寓样板房看到，该户型整个层高约4.5米，为复式架构，一楼设有客厅、餐厅、卫生间，同时兼具鞋柜、橱柜等收纳功能。二楼是主卧室，除了放一张床之外，还部分拓展空间，可以做衣柜或榻榻米，且装修材料均是知名品牌。
超小商业公寓虽然面积小、居住舒适度较低，但迎合了年轻人的过渡性居住需求。在南城工作的小李表示，由于她刚参加工作不久，手中积蓄不多，一步到位购买朝向好面积大的住宅总价高，经济压力相对较大。而50平方米以下的超小公寓，具有低总价、低首付、低月供的优势，大大降低了购买成本。等财富积累到一定程度后再进行大户型置业，改善居住环境，超小户型公寓就可以用来出租或者出售。
前几年，东莞在售公寓产品众多，且涵盖复式、loft及soho等不同类型，由于公寓产品更容易控制总价，且一些公寓项目地段位置比较优越，刺激投资客入市。不过，今年东莞商业公寓产品大多都是loft公寓。loft公寓通常层高为3.6米-5.2米，面积约30平方米-50平方米，一般下层设计为客厅、餐厅和厨房，上层装修为卧室和书房。因价格相对实惠，空间灵活性大，比较受年轻人喜爱。
潜在供应量达2.9万套
今年以来，东莞公寓的整体去化较差。据数据显示，4月东莞公寓成交2.42万平方米，环比下跌9%，同比下跌53%。究其原因，主要是东莞楼市调控升级、观望情绪持续，公寓投资市场趋理性，投资氛围淡薄；另外，公寓加推项目折扣优惠不足，对客户吸引力不够。
笔者了解到，目前东莞商业公寓市场出现两极分化，中心区域、靠近轨道交通的成交效果较好；而一些位置较差公寓则销售不是很理想。业内人士表示，商业公寓虽然不限购、不限贷，但是它首付需5成，月供最长只有10年，升值较住宅慢，转手税费还比较高，因此投资热度不是很高。其次，东莞很多商业公寓不在商务区，只有少数在商务区或者地铁口旁，这导致很多投资客和有需求的年轻人购买将更加谨慎。
目前，东莞公寓潜在供应量较大。数据显示，截至今年4月底，东莞全市公寓产品库存为1.6万套，今年潜在供应量约1.3万套，合计公寓潜在供应量高达2.9万套。随着5月公寓供应逐步放量，同时面对投资客对公寓产品的谨慎态度，叠加政府对住宅产品调控力度加大及限签等影响，去化存在一定压力。预计接下来，不限购不限贷的公寓产品，或将加大转介和降价促销等方式，刺激成交。
楼盘推荐
美的招商东樾
石碣的“美的招商东樾”，与东城仅隔一座桥，距离东城万达约20分钟车程，成为不少城区购房者选择的楼盘之一。
最近，该项目加推建面36平方米两房和55平方米四房的LOFT产品。从户型图来看，这些LOFT产品整体户型方正，活动区域开阔，居室布局合理，居住舒适度较高，不过，不足的是卫生间没有对外窗户，只能通过加装排风机改善通凤。
笔者实地走访了解到，从该项目出发，约3公里车程可到达地铁2号线天宝站，2公里车程到达12号线挂影洲站（规划中），约5公里车程就是莞深高速石碣出入口。该项目周边配套成熟，附近有综合商场，稍远点有东城万达、东城星河城等商圈；同时离石碣镇中心不远，那里有商场、大型超市、学校、银行等配套设施。
除此之外，楼盘内部设有商业街、儿童游乐场、会所等，还打造5M智能社区，大智能场景模式，声控切换各种智能生活模式，如智能门锁、一键报警器、智能窗帘等多种智能配置可供选择，打造如洗碗机、净水器、智能门锁、抽拉水龙头等人性化设计细节。
湖景12
从东莞CBD出发，大约12分钟车程可到达湖景12项目。该项目由君泰置业与莞非实业联手打造，紧邻东莞大道和湖景大道。
湖景12项目没有住宅产品，都是商办产品，有LOFT公寓、写字楼、商业三种产品。其中，LOFT公寓、写字楼全系约4.5米层高。近期，该项目推出建面约31平方米-54平方米两三房的LOFT公寓。其中，31平方米的LOFT可以做成两居室，整体实用性高，总价51万多元比较实惠，值得关注。
项目内部打造全年龄段花园式空间，采用人车分流设计，以四大景观组团，给业主提供人性化休闲体验，打造绿色生态新生活。外部拥有八大生态景观资源，自然生态环境优越；周边的横岗湖生态区、水濂山森林公园、同沙生态公园、植物园、福神岗公园、厚街文化公园、白石山风景区、大岭山森林公园形成环形生态圈。
置业提醒
市民购买公寓时，要考虑项目的地理位置、性价比以及配套。首先，地理位置决定了公寓的租金和升值潜力。若地理位置差，公寓不好租，业主就要自己承担物业管理费、房屋空置折旧费等成本。其次，同等条件下，小公寓的性价比要高些，通常小公寓总价低，租金回报率高，适合过渡性居住和投资。另外，若公寓在配套齐全且面积大的小区里，便于出租和出售；而单体楼的公寓，配套设施较为欠缺，不好出售或出租。
商业公寓“麻雀虽小，五脏俱全”，具有不限购、不限贷、总价低的特点，但从长远来讲，适合自住和出租，转卖难度较大。同时，loft等商业公寓的产权是40年，首付要五成。公寓内部不能生明火，只能用电磁炉等厨具做饭。总体来看，目前市面上的超小公寓比较适合年轻人居住，对于那些资金有限且有首套刚需的年轻人，以此作为过渡性居住还是不错的选择。
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