东莞主城区再推商住地块 中心区置业行情关注度高笔者实地走访梳理东城、南城、莞城、万江四街道楼市行情，盘算置业成本供参考

部分楼盘加快施工进度

文/图陈泽煌

日前，东莞市自然资源局发布公告称，市中心将新增一宗约7万平方米的商住用地，届时居住建面可达17万平方米，能容纳约4500人居住。消息一经推出便引发关注，有市民认为，地块推出后对于接下来主城区住宅供应有所缓解，有利于购房者在主城区置业。那么，今春计划在主城区置业，大约需要准备多少资金？新房、二手房市场中刚需群体最热衷的楼盘置业门槛如何？日前，笔者进行了实地走访。

主城区拟推商住地块

据东莞市自然资源局3月22日发布的《关于东莞市行政文化商务中心区控规03、04街坊03-13、03-03、03-05、03-10、03-11、04-10等地块调整的批后公告》显示，位于中心城区中部的6宗地块将进行规划调整，其中最受关注的便是03-13地块。

笔者获悉，03-13地块占地面积为73223平方米，北临簪花路，西临石竹路，南临会展路。该宗地块的用地性质被调整为“R2+C2+C3”，即“二类居住用地+商业金融业用地+文化娱乐用地”。调整后，其最大容积率3.1，居住用地建筑面积约170243平方米。目前该宗地周边不仅聚集了中心广场、民盈·国贸中心、汇一城等大型配套，交通出行也十分便利，因此业内预测该宗地将成为各大房企眼中的“香饽饽”。

此外，据东莞市公共资源交易网3月26日发布的公告显示，坐落于万江谷涌大洲口的一宗占地为44883.65平方米的商住地块也将在4月28日公开出让，其最大容积率为2.5，最大建筑面积为112209.13平方米，届时将采用“最高限价+终次报价”方式竞拍，折合楼面地价约20697元/平方米。

业内人士认为，地处主城区的万江，土地资源宝贵，加上近年来品牌房企格外看好万江的发展潜力，因此预计该宗地也将吸引众多一线房企参与竞拍。

主城区置业成本几何？

结合近段时间的主城区土拍公告，以及《东莞市首次发布典型镇街热点二手楼盘网签价格情况说明》中涉及的东城、南城楼市信息，主城区置业相关行情动态进一步引发关注。

刚入户东莞的小黄表示，在自己的概念里，买房就应该选择主城区范围，特别是身边有不少同龄人都住在市中心。自己目前在南城工作，已经习惯了日常的餐饮、交通、娱乐等配套，因此感觉“再也离不开这了”。小黄坦言，结合生活习惯、升值空间等各项因素，自己未来大概率也会在主城区置业。且近期她也在持续关注新房市场，并跟随中介走访了部分二手房小区，但可惜现阶段适合的房源较少。

乐有家数据中心研究员桂夷宗介绍说，东莞主城区住宅供应量一直都不是很充裕，目前虽然有楼盘在售，但多数是公寓或处在尾盘状态，且4月份有部分楼盘仍未见推盘计划，因此除了二手住宅市场外，适合刚需置业的新品楼盘并不多。

那么，现阶段东城、南城、莞城、万江四个街道楼市行情究竟如何呢？刚需置业至少需要准备多少购房资金呢？笔者进行了大致盘算，供置业族参考。

南城：二手房有多种户型可选

今年以来，南城在售新房的楼盘不多，目前有中证·云庭及华润万象府两个项目在售。其中，万众瞩目的华润万象府在售125平方米—143平方米四房户型，均价约46000元/平方米。不过据透露，华润万象府放出的房源数量不多。

而位于莞太路北侧的中证·云庭则处在尾盘状态，目前剩余可售房源也不多，主推的89平方米—112平方米洋房户型，均价约36000元/平方米。虽然南城的在售楼盘稀缺，但可供选择的二手房仍然丰富，其中包括金地格林小城、景湖时代城、江南第一城等热门小区。对于刚需群体而言，可重点关注新锡边、南城车站、石竹等区域周边，以上都有部分80平方米—120平方米的二手房源在售，其中不乏次新房，但也有相对较长年份的小区，置业门槛均价不等，稍高价位如万科中天城市花园，售价约30172元/平方米，93平方米的户型单套落地价位约280万元；稍低价位如始建于2008年的南城名苑，102平方米的户型均价约7745元/平方米，单套落地价位约80万元。

莞城:暂无住宅楼盘在售

莞城由于可供开发地块稀缺，近几年新出楼盘稀少，今年更甚。笔者了解到，目前莞城仅有丰华珑远翠珑湾这个“独苗”项目在售，但也只是在售建面62平方米—65平方米的商务公寓，均价达到26000元/平方米。

不过在二手房方面，莞城的小区一直表现得“人气十足”。例如田禾塞纳河畔，目前该小区二手房售价约为33242元/平方米，周边商场密集，更有建设小学、莞城实验小学、东莞中学、东莞理工学院等优质教育资源，因此始终备受购房者青睐。

该街道其他热门小区的二手房中，均价在30000元/平方米起的有恒大华府、东方华府、君御旗峰豪园、万科运河东1号、碧桂园城央壹品等；均价低于18000元/平方米的则有步步高小区、万科中心住宅、东湖花园等。

东城：目前仅有一个新盘在售

东城和南城是主城区乃至整个东莞房地产行业的“绝代双骄”。两个街道的关注度也一直很高，虽然驻扎的房企众多，但目前仅有一个新盘在售，且进入门槛也不低。

据了解，位于横西二路的裕大·知府项目，在售建面为93平方米—122平方米的产品，非毛坯均价约30000元/平方米。按最小户型测算，该盘一套93平方米的三房价格在270万元以上。笔者了解到，该项目仅有2栋、3栋、5栋楼有少量房源在售，下来即将压轴加推1栋房源，但开发商现阶段暂无备案均价及推售计划可供透露。

二手房方面，笔者查阅东莞市房管局官网获悉，3月东城在售二手住宅3923套，但根据楼龄、区域的不同，房价差别较大。根据3月26日东莞市住建局发布的《东莞市首次发布典型镇街热点二手楼盘网签价格情况说明》中显示，东城星河传说商住区、东泰花园、新世界花园，中信德方斯等15个热点二手住宅小区均价约21768元/平方米，挂牌单价均破“2万+”。

万江：刚需置业热门地

借势“三江六岸”的品质提升建设，位于城区与水乡交汇地带的万江街道位置优越，既有主城区的繁华便利，又有岭南水乡的休闲清幽，是宜居宜业的优选之地，更是几年来主城区置业的“后起之秀”。

现阶段万江在售住宅（不含别墅、公寓）楼盘有3个，从新房单价上看，虽与东城、南城差距不大，但胜在大户型房源不多，相比主城区其他街道而言，总价对于刚需群体的友好度较高。其中，天健阅江来项目主推户型为95平方米—117平方米三房和四房，均价34000元/平方米；阅云台项目于去年底首推262套97平方米—195平方米精装房，预计将在本月加推第二批房源，参考首批均价约38000元/平方米；而中海·十里溪境则处在尾盘状态，目前剩余少量建面为88平方米—113平方米四开间全朝阳洋房，均价约35000元/平方米。

二手房方面，交通区位成了万江房价划分的标准。以汽车总站为代表的中心片区，热门的北大资源御城、理想0769、盛世华南挂牌价均在24000元/平方米起；而以万科首铸东江之星为主的TOD辐射范围内，合正上东国际、滨江公馆、金地外滩8号等挂牌价则位于32000元—56000元/平方米不等。刚需购房族仍可关注万江中心，石美社区周边的二手住宅小区如上一居、龙景中心等，虽然楼龄已达十年以上，但建面88平方米—95平方米的房源售价仅在4600元—6200元/平方米之间。

新品入市将缓解供应紧缺现状

事实上，作为东莞市文化、经济核心的主城区，在置业者心中的重要位置毋庸置疑。业内人士坦言，配套完善的主城区自然是绝大多数购房者的首选区域，并将在未来很长一段时间继续保持这一趋势。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，作为东莞行政中心，主城区范围基础路网发达，且优质的教育医疗资源均位于此，未来还将持续配置文化、教育、体育、医疗及社会福利设施，因此主城区将持续吸引大量外来人口定居，每年入户人口远超其他片区。

“作为东莞人口导入最主要的区域，主城区购房需求日益增长，但今年下半年将有部分新品入市，能缓解供应紧缺的情况。”车德锐表示，今年东莞的楼市调控再度收紧，但不妨碍主城区作为人居置业的最佳选择。

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