释放土地新效能，以高标准厂房建设改造升级产业空间 “工业上楼”助东莞提升“亩均产值”
松湖智谷园区的工厂车间实景。信鸿产业供图
利用楼体吊装平台，企业可将重货直接吊上高楼层。信鸿产业供图
“十四五”期间，东莞将继续牢牢把握“双区建设”重大机遇，力争打造广深“双城联动”的联结纽带。在科技产业对接方面，将携手深圳共同打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群；加强穗莞合作，推动水乡经济区与广州开发区、滨海湾新区与广州南沙新区等重点区域的科技创新和产业合作，共建现代产业体系。
东莞将通过发展壮大产业更好地汇聚新动能。制造业是东莞的立市之本和核心竞争力所在，培育新动能必须加快推动制造业向产业链价值链高端跃升，构建以先进制造业为根基的现代产业体系。
与产业新动能发展相适配的，是产业空间的供给。如何促进工业用地提质增效，助力增强东莞对新动能的核心吸引力和综合承载力，将是东莞在“双区建设”“双城联动”中高质量发展的核心因素之一。
历经多年高强度的开发建设，东莞土地约束强度不断增大。在产业集群趋势明显的同时，相关产业链和供给链的重大项目却让土地供给不足“卡脖子”。
如何让有限的土地释放新的效能？以高标准厂房建设改造升级产业空间，实现“工业上楼”，为集聚先进制造业产业链拓出产业空间。
撰文：宋文博
“工业上楼”释放土地新效能
为解决工业用地紧张问题，充分利用土地资源，优化产业结构，推进产业转型升级，各地开始积极探索“工业上楼”。
2019年5月，在自然资源部发布的《产业用地实施工作指引（2019年版）》中，第十三条明确指出，鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。
2019年7月，《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》出炉，指引中明确将“工业上楼”定义为“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”，并为“工业上楼”提供了实施落地性的操作指引。
此外，苏州、青岛等地也发文鼓励工业上楼，提高产业用地容积率。
广东省政府参事陈鸿宇说，“工业上楼”是广东省提升工业用地空间、夯实先进制造业根基的重要举措，既为企业园区腾出了大量厂房，又倒逼了经济结构调整和企业转型升级，缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾。
东莞未来3—5年要走出一条科技造富的新路。东莞经济转型升级到了关键时期，要向更加开放的城市发展，期待广大企业和企业家要勇于创新，争当地级市高质量发展“领头羊”。
近年来，东莞本土企业信鸿集团“以工业上楼引领者”为使命深耕产业板块。截至目前，信鸿产业已布局东莞松山湖科学城、滨海湾新区、水乡功能区等重点片区，已开发或在开发松湖智谷、欧菲光湾区科创中心、信鸿常平智谷、沙田湾区智谷、中以产业园5个园区，面积约500万平方米，预计未来可容纳企业1万家左右。
信鸿集团总裁卢煜光表示，将以具有“规模效应”的高品质“工业上楼”平台载体集聚产业新动能，助力东莞高质量发展。
“工业上楼+低成本空间”提升“亩均产值”
信鸿集团基于30年的实业经验，以及对粤港澳大湾区产业布局的深入理解，于2016年开始打造采用“工业上楼”的产业载体发展模式的首个产业园项目——松湖智谷，为东莞在“腾笼换鸟”后的战略性新兴产业提供了高标准的产业载体。松湖智谷一经启用，就引发了政府、企业、行业等各界的广泛关注和高度肯定，全国多地的政府、企业领导前来园区参观考察。
“以前传统厂房的容积率是1—1.5，我们"工业上楼"可以做到容积率为5，直接将空间利用率提升了四五倍。”信鸿产业常务副总裁胡冰说。
作为“工业上楼”的标杆园区，松湖智谷的实践，显示了“工业上楼”前后的三个转变：首先，效益向高产出转变。升级前，原地块的年产值是2000万元，年税收200万元，采用工业上楼后，年产值将达200亿元，年税收达12亿-15亿元；其次，产业向高端化转变。相对于原有的“三来一补”“来料加工”企业，“工业上楼”集聚了高端电子信息、智能装备制造、大数据、新材料等先进制造企业。与之相应的，是人口向高素质转变。园区吸引了高学历白领、技术工人、研发设计人员前来工作生活。
“松湖智谷是近年来东莞推动产业转型升级的一个亮点，也是民营企业推动产业转型升级一个比较成功的示范区。”中山大学岭南学院教授林江说。
“十四五”时期，东莞将把产业招商作为培育发展新动能的关键抓手，深入开展“高质量产业招商三年行动”，大力实施新兴产业倍增、产业平台提质等计划，加快构建具有国际竞争力的现代产业体系，打造全国先进制造之都，为东莞当好广东地级市高质量发展领头羊作出新的贡献。
今年东莞市政府一号文提出，完善全市规上工业企业、相关规上服务业企业发展质量综合评价体系，建立“亩均论英雄”大数据平台，对全市镇村工业园产出效益实行全周期、网格化管理。
在招商方面，松湖智谷作为东莞市重点招商园区（低成本空间）首批试点园区，为贯彻落实“拓空间40条”和“投资松绑30条”精神，拓展东莞低成本空间，原计划安排1万平方米作为低成本空间。
但是松湖智谷根据实际情况出发，积极响应政府出台的政策，将新增加3万平方米，合计统筹4万平方米作为低成本空间场地，将面向高成长性项目、高新技术企业，给予入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策，全力响应政府给予的政策支持，降低优质企业进驻门槛，培育产业发展。
目前，松湖智谷已形成以智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据为主导的产业聚集区。截至今年1月31日，园区已签约企业192家，约七成来自深圳，其中规模以上企业45家、国家高新企业51家、行业龙头企业20家，以及华为供应商企业10家，尤其亮眼的是，园区一期的亩均税收已超过200万元。
今年3月3日，东莞市招商引资创新工作领导小组扩大会议召开，并举行“重点招商园区（低成本空间）”授牌仪式。会上，同样是“工业上楼”项目的信鸿常平智谷也获得东莞市“重点招商园区（低成本空间）”授牌。
信鸿产业“工业上楼”获龙头企业青睐
不仅如此，位于沙田镇的纯“工业上楼”项目信鸿湾区智谷，是东莞市重大项目和首批M0新型产业载体，总建筑面积约110万平方米，将打造成高标准数字化工业大厦和高规格的产业转型示范性园区。该项目是在松湖智谷、常平智谷建设经验基础上升级迭代的第三代产品，或有望再次成为网红爆款。
“工业上楼”在实践中的表现，和信鸿产业作为“工业上楼引领者”的成功探索，更吸引了聚焦光学赛道的龙头企业欧菲光的青睐。
在东莞滨海湾新区，省重点项目、市重大项目欧菲光·湾区科创中心将于今年开放，这将是东莞滨海湾新区率先建成投用的产业园项目。
欧菲光·湾区科创中心由欧菲光和信鸿产业联合打造，拥有对标国际设计标准优美外立面的81万平方米研发智造中心，集智能制造厂房、研发办公空间、独栋企业总部和园区展示中心等于一体，现已成功吸引多家优质高科技企业，引入欧菲光上下游产业链和电子信息产业相关企业。
“欧菲光龙头牵引，融合信鸿产业运营。”信鸿产业总裁助理卢坚庭说，强强联合的结果是产生“乘数效应”，吸引越来越多全国各地智能制造企业来访和进驻。
一直以来，作为“工业上楼引领者”，信鸿产业不断迭代升级“工业上楼”的产品标准，以高标准“工业上楼”产品拓空间，以“低成本空间”政策促招商，提高土地“亩均产值”，释放土地新效能，降低企业运营成本，“标准+产品”两手抓，助力企业创新发展，培育产业链现代化新动能。
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