《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》政策解读
根据国家、省、市有关法律法规和政策精神，我局对原《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》（东府办〔2017〕27号）进行了修订，进一步规范和加强对业主大会和业主委员会成立的指导、协助和监督工作。2021年1月13日，《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》（东建房〔2021〕1号）已印发并施行。现将主要修订内容说明如下：
一、制发政策文件的背景、依据、目标、任务
（一）背景和依据
东莞市人民政府办公室于2017年3月1日印发《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》(下称《原规定》），《原规定》结合东莞市实际，提出具有针对性、可操作性的举措，重点着眼于建立健全权责一致、依法有序的业主自我管理机制，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，为减少和解决物业管理纠纷提供了依据。2018年8月1日东莞市在物业管理领域颁布施行了第一部政府规章《东莞市物业管理办法》，进一步完善了物业服务行业的行政管理体系，强化了行政管理、属地管理和综合管理职能，明确业主大会的多种投票方式和相关选举规定。2020年12月25日,住房和城乡建设部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，强调坚持和加强党对物业管理工作的领导，健全业主委员会治理结构，优化业主委员会人员配置，强化街道对小区物业管理活动的属地管理责任，加强对业主委员会人选把关，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》施行，对业主共同决定事项的参与人数和票权数提出了新的规定，同时，明确地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
因此，为了更好地落实有关法律法规和政策文件的精神，根据《民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《业主大会和业主委员会指导规则》和《东莞市物业管理办法》等法律法规和政策的相关规定，结合东莞市实际，我局对《原规定》作出相应调整，形成本次发布的《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》。
（二）目标任务
1.目标：完善业主自治管理和住宅小区综合管理体制机制，保障物业小区安全运行和维护社会稳定，为城市治理体系和治理能力现代化奠定坚实基础，进一步推动物业服务向高品质和多样化升级，加快东莞市物业服务行业发展，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
2.任务：加强对成立业主大会和业主委员会的协助、指导和监督，确保业主委员会的组建和换届工作规范、有序进行。强化日常指导和管理，充分支持和保障业主委员会发挥作用，着力构建权责关系明确、运行规范有序、服务主动高效的物业小区管理运行格局，配合园区（镇街）党委、政府和村、社区党组织，全面提高基层社会治理能力。
二、对原《规定》的主要修订情况
（一）明确指导主体，促进规范运作。根据《民法典》“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”和《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》“街道要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责”“街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关”的有关规定，对《原规定》的“工作职责”内容进行了修订。明确物业所在地的园区（镇街）政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导、协助和监督，指定政府有关部门会同“村（居）委会”对设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助和监督；指导物业小区成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。
（二）根据《民法典》的最新规定修改了召开业主大会的法定要求和决定终止业主委员会委员资格的表决要求。明确召开业主大会应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。选举业主委员会或者决定终止业主委员会委员资格的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（三）加强业主大会筹备组管理。根据《东莞市物业管理办法》修改了筹备组成员的资格要求，明确筹备组成员应当符合《东莞市物业管理办法》第十五条规定。同时，规定筹备组发布的通知或者公告，应当加盖物业所在地园区（镇街）政府公章或由物业所在地村（居）委会代章，筹备组成员个人或小区其他业主不得擅自以筹备组名义发布相关通知或者公告。
（四）规范业主大会会议结果公告方式。规定业主大会筹备组应当自业主大会作出决定之日以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等，公告时间不得少于30日。保障业主知情权，防止出现恶意伪造或篡改选票、表决票、书面委托书等方式导致业主真实意见与公示的表决结果不一致的情况。
（五）设定业主异议期。一是业主对筹备组成员、业主委员会委员候选人和筹备组公告事项有异议的，要求业主在公告期间内向物业所在地园区（镇街）政府提出，由园区（镇街）政府协调解决；公告期满后，不再受理异议。如公告期间的业主异议不成立，公告期满后，后续选举过程不再因业主反映的问题影响选举结果。二是在业主大会会议结果公示期间，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见。要求业主大会筹备组及时提供业主本人表决意见以供查验；有证据证明存在恶意伪造或篡改选票、表决票、书面委托书等情形，导致业主真实意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计表决结果并公布。公告期满后，公示名单的业主委员会候选人视同经业主大会同意当选本届业主委员会委员，后续不再因本次选举票数问题影响业主委员会委员当选资格。
（六）加强对业主委员会换届工作指导。根据《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确在任期届满前三个月，业主委员会应当报告物业所在地的园区（镇街）政府，在园区（镇街）政府指导下成立业主委员会换届改选小组，组织召开业主大会会议，进行换届选举。园区（镇街）政府应当协助、指导和监督业主委员会换届选举工作。
（七）明确村（居）委会代管业主委员会的情形。规定业主委员会任期届满或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一等原因导致无法履行职责的，在园区（镇街）政府的指导和监督下，由物业所在地的村（居）委会代行业主委员会的职责，原业主委员会需将业主大会和业主委员会印章等资料移交给物业所在村（居）委会代管。
（八）根据《东莞市物业管理办法》修改了业主大会、业主委员会公章使用规定。要求业主委员会建立印章管理制度，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。业主委员会会议应有半数以上委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。
三、相关政策的查阅途径
可以通过中国·东莞网和东莞建设网网站查询。
东莞市住房和城乡建设局
2021年1月14日
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