去年东莞新增居住建筑面积同比增长50%一批高品质街区、片区加紧建设 城市“拓空间”构建美好生活
33小镇通过城市更新“点石成金”。
东莞市中心城区重点项目集中启动仪式后，东莞国际商务区地块即将变成热火朝天的大工地。
城市犹如有机体，唯有不断革新优化方能生生不息。
1月20日，新年伊始，总投资26亿元的东莞中心城区重点项目集中启动，东莞国际商务区中心公园、东莞国际商务区壹号基坑、东莞国际商务区市政配套设施、东莞中心区核心地段立体慢行系统2、3A号桥、东莞大道品质提升五大项目动工，奏响了优化城市生活空间的“春之声”，一个更具引领性的湾区都市品质高地呼之欲出。
服务城市、构建城市美好生活是东莞“拓空间”的出发点和落脚点。2020年是“十三五”收官之年，也“拓空间”工作承上启下的一年，一批批全面体现新发展理念的生活片区在东莞生长，使人们切身感受到城市的温度、幸福的质感。近日，南方日报记者实地走访了一批城市新空间，感受东莞通过“拓空间”向现代宜居之城迈进，“近者悦，远者来”的生动实践。
从“老破小”到“高大上”
坚守美好生活落脚点
经常乘坐高铁穿梭于大湾区的香港创业青年邓文俊发现，这一年多来，他经常去的虎门高铁站每隔一段时间就有新变化。“2019年年底，先是车站周围一批老旧厂房陆续拆除，去年夏天开始南广场也封闭施工。”站场工地围栏上张贴的TOD新城效果海报图，让邓文俊联想到了集写字楼、商业等业态于一体的香港西九龙站TOD，“很期待虎门站TOD也能改造成这样。”
邓文俊所说的老旧厂房，是虎门镇白沙、新联社区集体以及部分私人建于上世纪80年代的物业，以从事针织、电气、五金等“小散乱”产业为主。长期以来，站场配套落后，周边路况较差，特别是附近林立的破旧工业区厂房，使得虎门高铁站的品质一直为人诟病。
2019年以来，高铁站附近20栋低矮破旧工业厂房等建筑被悉数拆除。虎门镇通过政府收储的方式，将该核心区的土地由社区集体所有转变为国有用地，并整合为总面积19.888万平方米的地块出让，开创了东莞土地出让面积之最。
项目所在的虎门高铁站以广深港高铁为交通主脉，有效串连穗深城际轨道和东莞地铁2号线，17分钟到达广州南站、深圳北站，38分钟直达香港西九龙站，真正实现1小时湾区生活圈。
“未来，在虎门站TOD的核心区，将崛起总面积超百万平方米的站城一体化新城，矗立起11栋150至240米的现代化高楼，这相当于把东莞目前中心城区最热闹的国贸片区整体"搬"到这里的效果。”保利湾区投资发展有限公司助理总经理庞广军说，在设计规划上，以世界一流TOD为蓝本，参照日本东京、大阪、涩谷站等地设计。未来五年，虎门站TOD新城还将引进10万平方米商场、五星级酒店以及香港生产性服务业企业湾区分支总部，昔日的“最差高铁站”将变身为东莞城市品质新高地。
最新数据显示，当前东莞实际居住人口已超过1300万人。据权威媒体报道，截至2019年，我国人口超千万的城市只有16个。东莞跻身超大城市行列，住房保障的难度和压力不断增大。确保人民住有所居，是东莞“拓空间”工作需要解决的首要问题。在具体实践中，东莞通过增加供应量、创新供应方式、优化供应结构等多种方式，加强住房用地保障。
虎门站TOD作为东莞住宅用地出让面积最大的项目，就是东莞加大居住用地供应的代表。2020年，东莞加快供地节奏，挂牌出让的居住用地面积208公顷，同比增长59.5%；新增居住建筑面积581万平方米，同比增长50.3%，连续两年保持较高速度增长。
确保住有所居不仅仅要有供地面积的增长，更要有供应方式的创新，东莞通过大力实施城市更新，向存量要增量。2020年东莞共批复涉及住宅用地的城市更新项目24宗，改造面积96.6公顷，其中住宅建筑面积203.7万平方米，同比增长6.8%。通过“工改居”东莞完善了居住用地供给，有效改善了人居环境，稳定了市场预期。
东莞市万江街道龙湾滨江片区连片更新单元坝新路周边地块改造项目，就是“工改居商”的代表。项目负责人介绍，过去这里大都是3至6层的工业旧厂房，老旧建筑布局杂乱、环境脏乱、墙体残破，存在较大安全隐患。2017年6月，万江街道引进万科整体统筹龙湾滨江片区综合开发。经过开发，如今这里聚集了东莞市首个TOD上盖综合体项目东江之星、龙湾湿地公园、龙湾创想社1835产业园、三江六岸滨水岸线示范段项目等，成为中心城区新的“打卡点”。
除了增加供应、创新方式，东莞还不断优化供应结构。近年来，东莞持续加大安居房配建力度，2018年8宗共计配建103503平方米，2019年9宗共计配建101778平方米，2020年9宗共计配建70542平方米。2020年9月28日，东莞市住建局出台了《东莞市安居房配建管理实施细则》，明确提出：政府主导的城市更新单元（项目）改造方向为住宅用地的，以及招拍挂方式出让住宅用地的，原则上应按其住宅总建筑面积配建不低于10%的安居房，保障人才、中等偏下收入住房困难家庭、新入户人员等的住房刚需。
东莞还试行“三限房”政策。探索在房地产热点地区试行限地价、限房价、限销售对象的“三限房”政策，选取优质地块，以限房价竞地价方式出让，限价住房面向产业人才或特定阶层的住房困难群体出售，释放政府坚决保持房价稳定的信号。去年12月，东莞市规委会审议通过了长安、塘厦、虎门、凤岗四镇四个地块的控制性详细规划调整，东莞首批“三限房”项目建设进度有望提速。
从“工业锈带”到“生活秀带”
城市更新“点石成金”
“记得这个地方几年前还是一片旧工厂，现在变成了文化创意产业园。”1月19日，在东城33小镇的遇见自己书店，乔先生感慨地说。作为东城的老街坊，这几年，乔先生见证了33小镇通过城市更新“点石成金”，蝶变为城市网红打卡点、潮人聚集地的过程。
33小镇的前身东城主山社区乌石岗工业区，曾是诺基亚、索尼等国际品牌重要配件代工厂的所在地，随着这些劳动密集型产业的外迁，该工业区也渐渐没落。作为33小镇项目承接商，广东永正文化集团董事长刘森注意到了主山社区这33座旧厂房的新价值，从2016年开始着手改造，2018年初碧桂园莞深区域加入城市更新。2019年10月33小镇开园，项目总投资6亿元，用地9万平方米，建筑面积11万平方米。而此前，东城乃至东莞全市都没有一个这样的文化园区。
“工业锈带”变身为“生活秀带”。七零八落的老厂房经过更新，形成文化创意、休闲体验与创客商务三大功能区，集时尚体验消费、创意办公、艺术酒店、展览演出、美学空间等于一体，并贯穿了“东莞制造”的城市基因。园区内，人们可以到华南美术馆、施坦威音乐空间享受艺术的熏陶，到历史东莞展览馆感受东莞改革开放四十年的历史风貌；休闲吃住行一站式解决，住在富有设计感的初见行旅酒店或生活化的碧家国际社区，到遇见自己·书店捧读一本书，吃在热闹的商业街，全市首个滴滴车站让出行便捷。
33小镇现处于国家3A级旅游景区验收阶段。自开园以来，小镇的游客量已超过100万人次，共举行了800多场活动，吸引103万人次参与。除了覆盖周边3公里范围58个生活小区30万常住人口之外，东莞其他地区乃至粤港澳大湾区其他城市的年轻人也将到小镇打卡作为生活新时尚，这里还为一批新锐艺术家、文化创意初创企业提供了生长的空间。
当前，东莞土地开发强度逼近50%。增量空间资源有限，城市空间不可能无限扩张。正如中国城市科学规划设计研究院院长方明所说，新建以增量建设为主，更新则以存量改造为主，“过去"大量建设、大量消耗、大量排放"和过度房地产化的城市开发建设方式已经难以为继。”
33小镇从旧工业园变身文创园，不是靠推倒重建，而是在保留原有建筑基础上对功能和内部构造进行“绣花”改造，“面子”更漂亮，“里子”也更现代舒适。
相比“平地起高楼”式的增量建设，存量改造过程更为繁琐复杂。“这个项目更新改造的成本比推倒重建要高20%。”33小镇相关负责人介绍，“之所以选择城市更新的方式，一是希望保留有历史价值的集体工业厂房遗存，二是项目所在地处于东城核心区域，大规模重建会对周边居民的工作生活带来不利影响。”
城市更新如何实现完善城市新功能、打造城市新意境、满足消费新需求的一举多得之效，33小镇作出了生动示范。
“城市是经济社会活动的一大空间载体，通过城市更新调整空间布局结构、升级公共基础设施、补齐公共服务短板，能够为产业升级和新经济发展创造良好环境，为居民消费就业提供更好条件，这也是构建新发展格局的重要举措之一。”方明说。
从单项开发到整体提升
区域统筹推进空间均衡化演进
冬日温暖的阳光照在松山湖南部滨湖片区的万科里广场前的草地上，绿草如茵、湖水清澈，孩子们追逐嬉戏、欢声笑语。去年底新开张的万科里商业综合体，各种餐饮、休闲、娱乐设施一应俱全。
一年多以前，这里还是一片荔枝林小山头。
“跟我们2年多前刚搬来的时候相比，现在片区的生活、教育设施都完善了很多，生态环境也更好了。”徐女士是附近湖畔花园小区的住户，随在华为工作的家人从深圳到东莞安家，“在松山湖的生活质量更高、生活成本更低。”
松山湖南部滨湖片区南依巍峨山，北接松木山水库，紧邻大朗镇象山片区，是松山湖科学城的重要组成部分，也是东莞市魅力小城建设的示范先行区。该片区11.8平方公里范围内，聚集着中国散裂中子源、松山湖材料实验室、华为终端总部等一批顶尖科创机构和龙头企业，华为湖畔花园、华为公寓、中集人才房等小区里有6万名高素质人才安家落户。
“之前的松山湖更像一个工作的园区，而缺少生活的氛围。”松山湖自然资源局规划编制和管理科负责人朱永盛介绍，近年来，围绕高素质人才的需求，一批学校、公园、商业配套等民生设施在南部滨湖片区相继建成使用。
已建成的桃源公园、太鲁阁公园，风景优美、生态宜人，成为居民们休闲运动的好去处；松山湖第二小学、松山湖实验小学和莞美学校增加了优质公立教育资源供给；“三横六纵”配套道路架构，提升了通行效率；犀牛陂排渠整治工程、松木山水库与库尾截排工程，提高了排渠的防洪能力，改善了区域水体生态……片区居民连赞“生活品质媲美"一线城市"”。
2020年7月，松山湖科学城被纳入大湾区综合性国家科学中心先行启动区主体范围，成为东莞首个获国家科技战略赋能的区域。朱永盛表示，松山湖南部滨湖片区作为科学城的重要组成部分，未来将打造松山湖科学城中央创新区，担负承接大科学装置带来的产业资源聚集、为头部企业预留未来发展空间等重要使命，成为引领松山湖走向世界的重要板块。
在凤岗镇人工智能小镇，近年来天安数码城、京东智谷等高端产业项目相继落地，数字经济、人工智能等战略性新兴产业正在形成新的经济增长极。如何为这些项目的高素质人才提供优质生活配套？凤岗镇在人工智能小镇中部规划了雁鸣湖片区，以“优质配套、服务产业”为定位，积极推进高品质社区建设。
目前片区的控规调整报告已编制完成，地块今年有望推出市场。凤岗镇规划部门工作人员介绍，片区规划用地面积57.5公顷，规划居住人口1.5万，将充分对标《东莞市15分钟优质生活圈设计技术指引》等设计规范和标准化街区规范，完善医疗、教育、商业、文化、养老、体育、休闲等社区配套功能。
南部滨湖片区、雁鸣湖片区生活空间优化是“拓空间”工作推进成效的缩影。在东莞，一批高品质街区、片区正在加紧规划建设。中堂镇“优质生活圈”18个品质项目，已完工6个，4个正在施工，品质生活提升初见成效；谢岗镇27个项目已完工3个，百里碧道等重点项目已入场施工，推动生态绿色发展高地；12.7公顷滨海湾海岸带保护修复工程基本完工，新建的东宝公园成为美丽海湾门户形象代言。
“以往零散的项目建设方式成效快，但因规模太小而造成设施配置不足或缺位，缺乏对整体街区范围进行整体统筹，社区治理、城市精细化管理更是难以实现。”市拓空间总指挥办公室负责人介绍，“精明城市化是要在已经较高的城市化水平基础上，转变城市发展方式，完善城市治理体系，进一步提高整体质量和水平。”
该负责人表示：“东莞在拓空间的推进中，正逐步转变重土地开发和建筑物更新、轻城市管理和治理的传统建设思路，从更大视角统筹谋划街区的开发建设，将原单个项目的开发建设转变为区域的整体提升，将项目管理思维转变为片区规划管理思维，从而实现更高层次和更加均衡的经济发展、社会进步、品质提升和环境优化。”
■相关
东莞“杀手锏”引导地价回归合理
东莞位于粤港澳大湾区的核心区域，区位优势突出，发展前景广阔，因而也成为各大开发商投资竞地的热门区域。地价影响房价，而房价则影响群众生活幸福感，在开发商看好、投资纷纷涌入的背景下，东莞如何稳控地价？
原定2020年3月25日10：00截止挂牌的万江街道某地块，58家企业于24日晚即展开激烈竞投，最终经过59轮报价达到封顶价后，再以终次报价方式确定归属。纵向比较来看，2019年东莞首宗交易商住用地也位于万江街道，吸引了28家房企出价，是2019年东莞参与房企最多的地块。而到了2020年，参与竞争的房企数量增加了一倍多。
竞争越激烈，反映出各企业投资东莞的信心越强烈。南太投资（深圳）有限公司2020年首次投资东莞。该公司相关负责人介绍，随着深莞一体化的加强，深莞融合的提速，公司非常看好东莞的未来。
在市场看好的情况下，东莞如何合理引导地价？东莞完善地价严控机制，设立终次报价规则。设立适合东莞的招拍挂竞地规则，在网上竞拍达到上限后，网上竞价中止，转为通过网上一次性报价，选取最接近所有终次平均报价值者为地块最终竞得者，彻底杜绝土地竞拍“秒杀”和连续自主加价情况发生，保证了市场公平竞争。此外，东莞强化房价地价联动机制。优化居住用地差别化限地价出让方案，把地价稳定在与房价相匹配的合理水平，严防“面粉贵过面包”的倒挂现象出现。
采写：南方日报记者郭文君吴擒虎
实习生熊晓桐
摄影：南方日报记者孙俊杰
策划：郭文君
新闻推荐
国家卫健委日前发布规定，春节返乡人员需持7日有效核酸检测阴性证明。这项新规让核酸检测一夜之间成为热点，更成了众多春节...