房企在莞布局转向城市更新
2020年东莞土地市场供需量价双升，商住揽金再创新高，楼面地价稳中微涨，开发商拿地热情高涨，城市更新涉及31个镇。
供需量价双升
2020年商住供需达近7年以来顶峰，商住用地共供应44宗（含人才用地），同比增12宗，约219万平方米，同比增57%；2020年茶山、桥头地块被终止出让，全年共成交42宗，约208.2万平方米，同比增60%，整体供需创近7年以来最高，仅次于2013年。同时，成功出让多宗TOD地块，据悉东莞将完成55个TOD站场规划编制，加快推进TOD项目建设。
商住揽金再创新高，楼面地价稳中微涨。2020年土拍市场持续火热，房企拿地“财大气粗”，成交金额约621亿元，同比再涨66%，为历年最高；可售楼面地价11186元/平方米，同比微涨1%（剔除人才用地可售楼面地价约12116元/平方米）。
业内人士表示，2019年土地最高限价楼面价与当时区域房价比主要集中在0.5-0.8，而2020年土地最高限价楼面价与当时区域房价比主要集中在0.7-0.9，甚至出现“面粉贵过面包”的情况。近年来东莞土地供应偏紧，叠加东莞成为投资热土，导致土拍多次触及终次报价，地价屡创新高。
房企积极拿地
整体来说，2020年土拍市场火热，房企拿地热情高涨，但“波涛汹涌”背后亦是几家欢喜几家愁，2020年出让42宗商住用地，分布26个区域，揽金约621亿元；虎门镇以92.2亿元的成交金额遥遥领先，位居第一，主要来自于保利虎门TOD项目；其次为凤岗镇，约59.5亿元，主要来自保利项目、鸿荣源项目；塘厦镇以52.8亿元排名第三，均是来自前海项目；前五区域中均为近年的热门区域，揽金约285亿元，占半壁江山，合占46%，吸金力十足。值得一提的是，水乡片区受新城片区规划利好支撑，2020年土拍热度持续上升，成为土拍市场的“新宠”。
2020年东莞成为大湾区投资热土，资金实力相对雄厚的大品牌房企占据市场绝对主导。今年外来房企占有率达95%，世茂、深圳前海、鸿荣源、中梁等8家房企通过招拍挂首进东莞，另外东莞本土房企同样看好东莞市场，持续布局东莞。
业内人士表示，2020年，政府一再加大商住供地，“狼多肉少”的局面得到缓解，早年入莞的房企不断加大在莞市场份额，在品牌房企群雄逐鹿，市场竞争激烈。
城市更新全面提速
2020年，东莞土拍市场火热，房企拿地竞争愈发激烈。然而由于土拍供应仍然不足，城市更新项目成为众多开发商的新战场。据不完全统计数据显示，2020年旧改明显提速，公示项目高达173宗，同比上涨122%，面积超4200万平方米，同比上涨44%。2020年全年共中标142宗，面积高达3204.4万平方米，第一季度受新冠肺炎疫情影响，城市更新节奏被迫放缓，第二、三季度按下“恢复键”，全面提速，第四季度东莞城市更新再加速，中标45宗，约1085万平方米，2020年下半年城市更新中标面积约1925.9万平方米，同比增加62%。可见，房企在莞扩张布局的主战场由土地市场招拍挂转向城市更新。
就片区来看，东部片区和临深片区整体旧改体量较大，水乡片区和松山湖片区相对较少。就镇街来看，2020年旧改项目涉及31个镇街，比去年增加6个，其中黄江、滨海湾新区、长安占据全市前三。就开发商来看，2020年万科、海德、华润等开发商纷纷争夺旧改项目，其中万科中标324万㎡旧改规模位居榜首，另外规模方面超100万㎡的项目多达3宗；其次，海德中标旧改数量也多，连夺了12宗旧改。从总面积看，华润旧改面积最大达605万㎡，主要是华润夺得滨海湾新区TOD以及朗贝整村改造项目，招商茂恒联合夺得常平袁山贝整村改造项目。
业内人士表示，由于土地资源日益短缺，城市更新成为外地企业入莞获取项目的重要途径，全市除松山湖没有旧改外，其他镇街均有参与旧改项目。
（文/图邓窕玲）
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