四种方式推进TOD范围内城市更新改造
2020年，东莞市就掀起了轨道交通TOD开发热潮
文/图羊城晚报记者秦小辉
1月18日，东莞市政府官网发布《东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知》（下称通知）。通知明确了东莞TOD范围内城市更新项目开发的基本原则、适用范围和改造方式、政府和集体收益及分配及实施流程及要求等内容。通知称，TOD范围内城市更新改造方式包括政府主导、土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商以及“旧项目”改造四种方式，各种改造方式均应在相关方案中明确政府所得收益（或政府所得收益的处理方式）。
明确四种城市更新改造方式
所谓TOD范围内城市更新项目，是指更新单元用地全部或部分位于国铁、城际轨道交通站点周边800米半径、城市轨道交通站点周边500米半径、车辆基地范围，或经市轨道交通建设及TOD开发领导小组批准纳入的城市更新项目。
通知确定了由政府主导、土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商以及按照《东莞市城市更新“旧项目”处理措施》（东自然资〔2019〕431号）同意的“旧项目”改造等四种TOD范围内城市更新改造方式。通知提出，规划为近期实施的轨道交通站点，原则上TOD范围内应布局综合类、商住类、居住类等项目，以及对属地镇街（园区）经济社会发展有较好带动作用的新型产业类和产城融合类项目；规划为中远期实施的轨道交通站点，可在TOD范围内适当实施传统产业类项目。TOD范围内城市更新原则上以连片开发为主，零星项目单元面积不小于60亩，政府主导项目不受更新单元面积限制。
其中，政府主导的城市更新项目，由市轨道交通局会同市土地储备中心和属地镇街（园区）以收回、收购、征收等方式收储的，以招拍挂形式公开出让。政府所得收益分配按《东莞市轨道交通建设投融资管理办法》等执行。
各改造方式均应明确政府收益
2020年，东莞市就掀起了轨道交通TOD开发热潮。截至2020年10月底，共有55个TOD站场启动相关的规划编制工作。如何实施市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发也就成为新的课题。这将对推进“湾区都市、品质东莞”建设，强化土地集约利用、优化城市空间布局等有着现实和积极意义。
通知明确TOD范围内城市更新项目开发和政府分成物业的实施流程及要求。其中，政府分成物业由政府指定单位持有并负责管理。TOD范围内城市更新项目单一主体挂牌招商项目应在挂牌招商方案中明确政府所得收益；土地权利人自行改造、村企合作改造项目应在改造方案中明确政府所得收益的处理方式。采取政府分成物业方式的，在挂牌招商方案或改造方案中应附《东莞市TOD范围内城市更新（“三旧”改造）项目政府分成物业合作协议》文本，明确政府分成物业比例、建筑面积等内容。项目改造方案通过审批后，由市轨道交通局、属地镇街（园区）与开发企业签订《合作协议》，按程序实施土地供应。土地出让合同中明确政府分成物业情况等内容。
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