10月供需两旺 区域分化明显预计11-12月楼市成交仍保持较好态势
文/图邓窕玲
延续9月旺势，10月东莞楼市供需两旺，供应和成交同比均上涨8成；均价26403元/平方米。另外，区域分化明显，松山湖片区供需两旺，中心城区热度下滑明显；洋房供需高位运行，房价持续上涨。
业内人士表示，进入传统销售旺季，房企积极推货，客户积极入市，市场供需两旺。预计11-12月楼市成交仍保持较好态势。
市场供需两旺
10月底，美的招商东樾、龙光江南大境、金融街金悦府、华侨城云麓台等多个热点项目开盘或加推新品，这些楼盘趁着旺势，为项目蓄客，拉动销量，打响“银十”收官之战。10月31日，在石碣某楼盘的营销中心，现场人气十足，不少顾客忙着看房、选房，销售员忙着为顾客推销房子。市民张小姐表示，10月份，东莞楼市“很嗨”，可供选择的房源多。她在市区及周边镇街看了不少楼盘，因考虑资金等问题，她最终选择了石碣镇的楼盘，“该楼盘离市区近，与东城只隔一座桥，并且离上班的地方也近，价格比市区便宜，我已选好了一套三居室的房子。”
东莞某楼盘的销售员表示，“金九银十”期间，该楼盘的客流量大，现场认购量高。加推的100多套房子已经卖完，主要是东莞本地客购买，“市民购买欲望很强”。下一批加推新品预计要到11月中旬才能推出。
据数据显示，10月份，东莞楼市供应创新高，供应约71万平方米，同比大幅上涨77%；成交约75万平方米，同比上涨77%。主要由于“银十”传统旺季，开发商积极推货，客户入市信心增强，推动成交维持年内高位水平。市场整体供不应求，推动房价持续上涨。
业内人士表示，10月份，东莞楼市供应依旧维持年内高位水平，整体去化率高。主要原因是，进入传统销售旺季，房企积极推货，10个纯新盘入市，激活市场活力，推动销售率走高；土拍市场持续火热，推动客户追涨情绪增多，客户积极入市；部分项目合理定价，且交通便利、产品性价比高等因素刺激成交，推高整体销售率。
区域分化明显
楼市区域持续分化，且分化明显。其中，松山湖片区供需两旺，中心城区热度下滑明显。从供应方面来看，松山湖片区延续前期火热态势，供应放量明显，环比大幅上涨，供应量合计39万平方米，占比全市超五成。中心城区供应下滑明显，仅美的招商东樾新增供应。从成交方面来看，松山湖片区成交占比连续3个月扩大，成交量合计32万平方米，占比全市43%。由于近期松山湖片区持续火热，多个品牌项目持续热销，多个项目开盘加推，继续带动松山湖片区成交走高。
其次，市场持续分化，大岭山、寮步和石龙供需两旺。据数据显示，大岭山、寮步由于品牌项目纯新入市以及前期多个热销项目持续加推且定价合理，成交持续火热，供需两旺；石龙由于TOD项目东实旗云花园纯新入市，开盘即售罄。桥头和谢岗供应量大但成交乏力，整体去化速度较慢。供应方面，不到五成镇街有供应，主要集中在松山湖片区。
超五成镇街成交环比明显下跌，莞城、寮步、石龙成交涨幅明显。10月超五成镇街商品住宅成交明显下跌，跌幅大于10%，主要由于大部分镇街供应趋紧导致。莞城、寮步、石龙等12个镇街涨幅明显，涨幅大于10%，其中莞城和石龙由于前期成交基数小，新品入市集中签约，寮步多项目开盘加推，需求持续释放，涨幅上涨明显；另外，中堂、高埗、企石等3个镇街平稳。
八成镇街处于供不应求，莞城、石龙、大岭山去化周期明显缩短。据数据统计显示，10月全市近五成镇街去化周期缩短，八成镇街消化周期不足6个月，供不应求镇街增多，其中莞城、石龙、大岭山等去化周期明显缩短，莞城、石龙由于长期断供以及丰华珑远翠珑湾、东实旗云花园集中签约，去化上升明显导致去化周期缩短。大岭山由于近期市场火热，项目热销，网签量骤增导致去化周期缩短。
洋房仍是主力军
10月份，东莞大约22个项目开盘或加推新品，市场供应充足。供应的产品主要以洋房为主，其中3-4房的洋房居多。譬如，美的招商东樾主推78平方米-115平方米三至四房、保利首铸天际主推85平方米-185平方米三至四房，龙光江南大境推90平方米-99平方米三房、金地保利领峯主推90平方米-120平方米三至四房，金融街金悦府主推78平方米-115平方米三至四房，华侨城纯水岸90平方米-126平方米三至四房。
东莞寮步某楼盘的销售员表示，10月份，该楼盘主推产品是三至四房的洋房，整体去化率高。目前市面上的主打产品依然是洋房，其中刚需和改善户型最多，因房价上涨，市场上紧凑型三房因总价较低，受刚需群体的青睐。
笔者走访市场了解到，洋房供需两旺，房价持续上涨。据数据统计显示，10月洋房供应65万平方米，同比上涨82%；成交69万平方米，同比上涨89%；均价为26511元/平方米。究其原因，主要由于银十传统旺季，房企积极推货，洋房供应持续放量，其中供应量主要集中在松山湖片区；多个品牌项目集中加推开盘，客户入市诚意度高，成交量持续高位运行。市场供不应求突出，以及高价项目集中签约拉高市场整体均价。
值得一提的是，10月份，刚需产品需求上升，改善型产品成交占比缩小。刚需产品仍为市场成交主力，70-110平方米刚需型产品占比为66%。另外改善型产品作为市场第二主力，产品占比为32%，由于刚需产品供应放量，叠加房价持续上涨，改善型产品总价高，成交占比缩小。
业内人士表示，10月份东莞楼市发展的政策环境并没有出现变化，因此楼市成交形势总体延续了9月份态势，继续表现供需两旺。“分化”是10月楼市典型特征，成交集中于热点且供应充足区域。市场仍处于较严重的“饥渴”状态。总体新品供应和库存量严重不足，房价仍然保持较高的预期。在政策不变动的前提下，预计11-12月成交形势仍保持较好。
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