三季度东莞住宅成交创五年新高 同比增长60%，预计四季度成交量将维持高位水平
今年“金九”成色十足，记者近日从东莞中原战略研究中心了解到，9月东莞住宅成交约76万平方米，同比大幅增长76%。整个第三季度，全市住宅成交246万平方米，同比增长60%，创近5年同期新高。
业内人士认为，主要因为楼市供应持续放量，且政府限价致许多新盘定价低于预期，刺激成交。展望后市，开发商为冲刺年度销售目标及加快回笼资金加大推货量，预计10月将有6897套供应，同时多个高价地项目入市，因此预计四季度楼市呈现“高价高量”走势。
三季度住宅成交246万平方米
今年第三季度，万科、碧桂园和招商等许多房企积极推新冲刺业绩，全市住宅新增供应约219万平方米，环比和同比分别大幅增长98%和78%，创近4年同期新高。三季度住宅供求比0.89，已经连续9个季度出现供不应求现象。
三季度，东莞全市住宅成交246万平方米，环比和同比分别增长37%和60%，创近5年同期新高。业内人士分析，主要是因为楼市供应持续放量，尤其是万科、华润、碧桂园、招商以及保利等品牌新项目入市激活市场。其次，由于政府严控限价，新盘定价低于预期，部分区域甚至出现一二手倒挂，二手客户流入一手市场，刺激成交。
在房价方面，新盘定价持续走高，三季度东莞住宅均价为24400元/平方米，环比上涨2%，同比上涨10%，整体房价表现稳中有升。
9月是传统楼市营销旺季，今年“金九”表现亮眼。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，9月东莞住宅新增供应创近3年次新高，供应约76万平方米，环比下跌2%，同比大幅上升76%。成交量有所回落，但仍处年度高位，成交约78万平方米，环比下跌10%，同比上升39%。“主要由于9月初供应放缓，以及大部分热销项目集中在本月中下旬入市，签约滞后导致成交有所下滑，但实际市场中9月认购量创年内新高，"金九"成色足。”业内人士说。
15个镇街成交增长超100%
分区域来看，供应方面，进入传统销售旺季，各开发商推货积极，六大片区供应量均比二季度大幅上升，松山湖和滨海片区成供应主力，供应量合计87万平方米，总占比为全市的四成。
成交方面，随着供应放量，除了临深片区外，其余片区成交量均比二季度上升。其中，松山湖和中心城区为主要成交热点区域，成交量合计近90万平方米，占比全市37%。临深片区成交比上季度下滑8%，是由于大部分项目进入尾盘阶段导致。
今年第三季度麻涌和高埗为供需热点，其中麻涌珠江万科城成交超1200套，带动区域成交走高，主要由于其产品总价低，叠加品牌魅力，客户接受度高；城区缺乏新品供应，高埗安联尚璟由于定价合理，释放城区需求，带动高埗整体供需两旺。塘厦由于城建御城花园定价低于预期，持续热销带动区域成交走高。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，第三季度从面积同比来看，七成镇区住宅成交同比上升明显（升幅大于10%），同比上升超100%的高达15个镇区，其中横沥和谢岗成交放量最为显著，主要区域在售项目少，成交一直低迷，可是横沥的招商雍景湾在今年三季度大力推新和谢岗的唐商翰林府和天麟八号公馆集中签约，推动本季度有成交明显放量。
常平由于增多全新品牌项目入市，且定价合理，带动成交量上升明显；3个镇街平稳；7个镇街降幅明显（降幅大于10%），如沙田、东坑、寮步、凤岗、莞城、桥头、洪梅，跌幅靠后的镇街多处于区域缺乏主流项目，大部分尾货项目，导致成交同比下滑明显。
住宅库存量约3个月可消化完
另外，据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至9月30日，东莞住宅库存套数25116套，库存面积持续回落至313万平方米，环比小幅下滑1%，同比下降29%，跌至近4年新低位。按照过去6个月消化速度计算，9月底住宅库存消化周期缩短至4.4个月，较上个月缩短0.6个月，同比缩短4.5个月。若剔除老、旧项目库存，目前东莞住宅库存量200多万平方米，按目前去化情况，约3个月消化完，东莞库存进入告紧状态。
分区域来看，9月全市6成镇街去化周期缩短，近7成镇街消化周期不足6个月，供不应求镇街逐渐增多，其中横沥、塘厦、黄江、沙田等去化周期明显缩短，主要由于区域内在售项目存量较少，且招商雍景湾、城建御城花园、和光尘樾、佳兆业碧海云天等多个热销项目持续发力导致；万江的消化周期超30个月，主要由于万江今年供应量明显放量，但由于定价持续走高，整体去化效果一般，导致消化周期大幅延长。
四季度将呈现高价高量走势
展望第四季度，业内人士认为，进入传统的销售旺季，开发商为冲刺年度销售目标及加快回笼资金，将加快推盘节奏，预计10月将有35个项目开盘或加推，预计将有6897套供应，供应持续放量，同时部分项目受疫情或工程进度影响，积压到现阶段集中入市。
在成交方面，预计呈现“高价高量”走势。三季度来访大幅上升反映市场信心增强，客户观望有所减弱，入市积极性上升，随着持续供应放量，预计四季度成交量或将维持高位水平。虽然供应持续放量，但整体上东莞楼市供应依然不足，市场竞争不充分，同时多个高价地项目入市，由于地价高，高成本将结构性支撑整个市场价格，加上前9个月排行前20名的开发商大部分业绩较好，均完成去年全年业绩的八成以上，预计年底跑量的开发商很少，因此预计未来几个月房价整体稳中有升，因此预计四季度楼市呈现“高价高量”走势。
区域表现将持续分化，竞争激烈。松山湖片区供应持续放量，叠加其市场关注度高，市场成交或将持续升温。同区域（如虎门、黄江、大岭山和塘厦等）内多盘入市， 市场竞争激烈，水乡片区由于供应持续收紧，同时部分客户观望情绪依旧，随着项目定价走高或成交放缓。
在产品方面，刚改型产品或为市场成交主力。随着刚改型产品供应增多，需求将进一步释放，同时多个品牌房企的改善型产品有所放量，其品质好和品牌影响力将带动改善客户积极入市。
从最近公寓开盘去化率的表现来看，小户型投资客投资趋向理性，若后续商办公寓项目没有推出促销优惠、降低置业门槛等措施，预计公寓市场成交或偏弱；别墅受到通胀预期影响，投资需求依然活跃，成交将持续放量。
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