为避免“提前锁地”行为，东莞上周出台土拍新政 最接近平均价者得
土拍市场持续火热
文/陈泽煌 图/王俊伟
日前，东莞市公共资源交易中心发布了《东莞市国土资源局网上交易达到上限后的终次报价规则》（以下简称《规则》），规定“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式，不再“价高者得”，引起市场关注。
之所以出台土拍新政，与5月近乎“疯狂”的土拍市场有关，数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象频现。业内人士表示，此举意在避免“提前锁地”行为，让开发商拿地出价更为谨慎，在一定程度上保证了东莞土拍环境的公平性。
新政引进“终次报价”
据了解，《规则》首次引入“终次报价”，对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易，需要通过终次报价确定竞得入选人的适用《规则》。
根据《规则》，网上终次报价功能将在挂牌截止时间后且网上报价已到达上限时开通。当地块的网上报价到达上限之后，交易系统不再接受最新报价，网上竞价暂停15分钟，网上终次报价功能开通。终次报价是最接近所有终次报价平均价的确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。这就是说，终次报价功能开通后，每一个买家还可以最后对地块报一次价，这个价格就是该买家的“终次报价”。
《规则》明确了终次报价竞买人的资格，资格确认时长为5分钟。在终次报价前，已报出至少一次有效报价的竞买人，自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人，须在资格确认环节同意接受上限报价后，才能获得终次报价资格。未获得终次报价资格的竞买人，不能参加终次报价。
值得一提的是，有效竞买人在终次报价环节出价时只能在指定的报价区间出价，且报价精确到元（人民币）。此外，交易系统不接受相同报价，竞买人报出相同价格的，交易系统只接受先报出的价格，后报价的竞买人须调整报价后重新出价。一经系统确认，报价不得修改或撤销。
终次报价时间截止前，系统不显示、不公开各竞买人所报的价格及参与终次报价的竞买人数。有业内人士分析，按照“终次报价”规则，可避免开发商通过不断加价触及封顶价而提前锁定地块的现象发生。此外，新规也给了参与拍地的房企一次公平的机会。
至于最后如何确认最终竞买人，新政也给出了解释：即在终次报价环节无有效报价的，以最先报出上限值的竞买人为竞得入选人；而且根据终次报价的结果，只有一个有效报价的，以此报价确定竞得入选人。两个或以上的有效报价，按照有效报价计算平均价，所报价与平均价相差绝对值最小的为竞得入选人，如果绝对值相等的情况下，以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人；在终次报价环节结束后，将在竞价系统中公布报价记录，确定竞得入选人。
5月土拍市场火爆
业内人士认为，之所以出台土拍新政，与近期土地市场升温较快有关，数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象频现。5月以来，有多宗地块出现了提前锁定的情况。
而另据东莞中原战略研究中心统计，5月东莞土地挂牌公开出让57.14万平方米占地面积，建面约173.68万平方米，建面环比大幅上升88%，同比大幅上升43%，值得注意的是，随着4月商住土地市场高价成交后，5月的商住地大多数以该镇区新地王成交（除南城、万江地块达到上限但不是地王）。
5月东莞土地供需双双大幅回升，也是近三年同期新高。整个月土拍市场供应放量，挂牌出让6宗商住地，均以高价成交，成交占面为28.61万平方米，环比同比均大幅上涨，分别为1021%、1639%，为今年单月新高。
5月土拍中有沙田、望牛墩、中堂共4宗商住地以高地价成为当地新地王，尽管多为当地新地王，但因成交地段多为价格洼地，拉低整体成交楼面地价。当月商住地除了有地王外，更有两块商住地以秒杀方式一开拍即结束，分别是沙田和望牛墩地块，可见土拍市场火热。
土拍市场持续火热，据悉今年至今共计出让7宗商住地（不含终止），均以高价成交，其中共有4宗达到上限+自持100%或40年成交；其中，值得关注的是，首创地产也在5月拿下地块，首进东莞市场。
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