五月东莞住宅成交相对平稳
□信息时报记者 段亚雄
5月东莞住宅供应放缓速度，成交小幅上升。其中，洋房成交比重约93%，环比回升约1个百分点，仍为市场成交主导。东莞中原战略研究中心数据显示：5月东莞住宅新增供应32.67万平方米，环比下降34%，同比下降25%；住宅网签成交量环比小幅上升4.7%。
住宅新增供应下降明显
东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月东莞住宅新增供应32.67万平方米，环比下降34%，同比下降25%，新品供应放缓。不过5月住宅网签成交量环比小幅上升4.7%，主要因为4月推新的多个热销项目持续签约推高。
受诸多因素制约，5月来访及认购双双下滑。据东莞中原策略中心对全市在售100多个项目监测显示，实际市场中，受二手交易个税调整利好，二手房市场持续分流部分一手房需求等因素，5月东莞楼市热度持续下降。随着来访量下滑，成交逐步降温。尽管5月开盘或加推项目明显增多，但与4月份对比，多以少量加推试探市场为主。
另外，由于5月新增供应大幅放缓，成交持续放量，库存有所下滑，环比跌幅6.5%，同比跌幅1.2%。 按照过去六个月消化速度计算，5月底住宅库存消化周期小幅缩短至11个月。目前在售项目约190个，5月底有112个项目住宅库存可售套数过百套，环比上月减少1个，其中东南临深片区的库存较多，达130.4万平方米，消化周期约14个月。
房价方面，5月东莞大部分镇街住宅成交均价环比走稳，七成多镇街均价环比涨跌幅小于5%。 另外，受个盘影响，凤岗和洪梅住宅成交均价变动较大，实际上区域内普通住宅价格整体趋稳。
滨海片区热度持续上升
供应热点集中在东南临深片区及中心城区，合计供应达18.4万平方米，占比高达56%。成交方面，5月成交热点集中在中东南临深片区及滨海片区，合计占比达43%。受南沙大桥、番莞高速一期开通等利好刺激，滨海片区楼市热度持续上升，成交占比连续3个月上涨。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月塘厦、 虎门、 沙田为成交热点，其中塘厦受星河时代集中签约影响，区域成交量走高。
库存方面，5月全市镇街中，中堂和谢岗的消化周期超30个月，由于两个区域长期缺乏新品，市场成交量少，导致整体去化周期高企；另外临深片区普遍项目去化压力较大，镇街消化周期均超11个月。 东城和高埗明显供不应求，去化周期均不足6个月，企石由于近年供应少，去化周期较低。
5月东莞楼市成交产品情况
据东莞中原战略研究中心监测显示，5月洋房成交3782套，成交比重为93%左右，环比回升约1个百分点，仍为市场成交主导，其中海逸豪庭单盘拉动成交明显，另外别墅成交281套，成交占比持平6~7%；住宅公寓由于长期供应紧缺，成交占比维持在0~1%左右。
洋房：刚需型产品仍为成交主力
5月东莞洋房供应约31万平方米，环比下跌25.5%，同比下跌25.1%；共计成交约40万平方米，环比上涨3.1%，同比下跌8.3%；5月开发商推货放缓，供应回落明显，受海逸豪庭和星河时代集中签约影响，带动成交量小幅回升。整体价格企稳在20344元/平方米，环比小幅微升3.6%。
市场成交主力依然集中在刚需产品，70~120平方米刚需型产品占比为77%，环比下降2个百分点。改善型作为市场第二主力，产品占比为17%，环比前一个月上升1个百分点，未来随着二手个税调整政策持续发酵，业主置换需求有望进一步释放，“以旧换新”“以小换大” 。
公寓：以中小型公寓为主导
5月东莞全市公寓供应5万平方米，环比大幅上涨420%，同比下跌15.4%，创今年单月次新高。随着供应明显放量，5月成交6.8万平方米，环比上涨23.4%，主要由于个盘成交集中拉动明显，其中包括碧桂园首座、万科首铸东江之星、 奥园城市天地和玖颂江湾成交均破百套，其余项目成交相对平平。
从公寓产品成交结构来看，市场主导依旧集中在30~50平方米中小型公寓，总占比约59%，主要集中万科首铸东江之星、 碧桂园首座等项目成交，成交量均在50套以上。另外，60~70平方米成交占比明显回升至13%，环比上升近4个百分点，主要由于玖颂江湾、奥园城市天地和万科皇马郦宫等项目成交热销。
别墅：成交量有所增加
5月全市别墅供应121套，环比下滑51.6%，同比上涨7.1%，由于5月项目以小量推货为主，除了凤岗四季花城供应60套以外，其余项目均低于25套.
5月全市别墅成交281套，环比和同比分别上涨9.8%和165%。业内人士分析称，主要前期开发商集中放量供应下，加上经济型小别墅成交持续热销，同时前期部分热销别墅集中成交，包括中海云麓公馆、 保利海棠等项目。
从别墅成交结构来看，144平方米以下别墅依然作为市场主流，性价比高，总价较低，但5月成交占比从35%下降至28%，持续回落，主要由于前期热销的项目陆续完成签约。
另外由于5月个盘集中签约拉动影响，200~300平方米成交占比上升，其中成交最为突出的是中海云麓公馆，成交套数近60套。400平方米以上别墅由于总价高，去化一直相对缓慢。
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