5月东莞楼市供应放缓 二手房成交量回升明显
制图：张江
文/陈泽煌图/王俊伟
在刚刚过去的5月，东莞楼市虽然一、二手房成交量有所上涨，整体供需保持平稳；但在土地招拍挂市场上，5月的“土拍”就像一场盛宴，即使“高地价”“高商比”“100%自持”“无偿配建”等条件严苛，种种限制也挡不住房企拿地的热情，优质地块屡遭提前锁定。
现今已进入6月，这也是房企冲刺上半年指标的最后一个自然月。那么，究竟5月的东莞楼市表现情况如何？又会对接下来的供需作何铺垫？
A
土拍市场迎来成交高峰
5月以来，东莞的土拍市场持续火爆。不仅挂牌出让的商住地数量多，还屡屡出现以“本方多次叫价到最高限价”为方式，从而达到“提前锁定”地块的神操作。而且仅在这一个月内，被“提前锁定”的地块就达到了5宗，最快的一次仅用时24秒。
上述现象的出现，也与今年开年后东莞土地市场供应量增加有关，不少希望布局大湾区的开发商都盯上了东莞市场。业内人士表示，相比广州和深圳，东莞货源充足，门槛更低。而且相比其他周边城市，东莞不仅地理位置上有优势，还有产业和人口的支撑，因此也引起众多外来房企的关注。
据了解，土拍市场交投活跃，商住用地量价齐升，再创新高：5月商住用地集中入市出让，共成交了6宗地块，占地面积约28.6万平方米，环比大幅增加；5月迎来新一轮房企抢地热潮，多宗地块触发自持被提前锁地，商住用地整体合计收金约89.8亿元，楼面地价“水涨船高”，约9623元/平方米（该均价未剔除配建面积），创下历史同期新高。
截至5月31日，笔者从东莞公共资源交易网了解到，5月商住用地成交中，保利以“总价30亿元+自持面积100%”拿下万江胜利地块；融创“总价10.23亿元+商业部分自持40年”拿下沙田福禄沙村地块；时代、佳兆业分别将中堂两块相邻地块收入囊中；深圳鹏瑞以最高价“23.6亿元+自持面积100%”锁定南城西平巨无霸地块；首创置业以“总价9.47亿元+自持1850㎡商业40年”竞得望牛墩望联赤滘地块。
而土地市场的供应放量，不仅促使房企拿地热情高涨，也使楼面地价持续抬升。据合富大数据显示，5月东莞土地供应面积达到76.6万平方米，环比同期增加88%，并且成交面积57.1万平方米，环比增加87%，同比增加43%。
由于商住用地呈现“井喷式”出让，开发商在莞拿地可谓达到“快、准、狠”的状态，导致5月楼面地价大幅上涨，涨幅高达约5387元/平方米，与往年同期环比大幅上涨。
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一手住宅新增供应放缓
虽然土地供应集中放量，但5月全市一手住宅新增供应却不尽如人意。日前，笔者从乐有家研究中心获得最新数据，5月东莞一手住宅新增供应2942套（32.61万平方米），这个数据相较于4月，供应套数和供应面积环比均有所下跌。
而从网签方面看，5月东莞一手住宅网签4085套，环比微涨3.5%。近三个月东莞一手住宅网签量都较为稳定，维持在4000套左右，市场平稳。其中，各片区成交中，滨海片区网签量最高，为929套，第二名为松山湖片区770套，第三名为东南临深片区的757套。城区片区5月环比跌幅较大，达到40.1%，东南临深片区则环比涨幅最高，为31.2%。
不仅5月供应如此，笔者了解到，连续3年来的1月至5月，东莞市场供求较为稳定，供应量稳定在155万至170万平方米，成交量稳定在180万至190万平方米，总体上呈持平状态，但供应均略显不足。
据合富大数据显示，今年1月至5月全市新建商品住宅供应约155.6万平方米，约1.4万套，同比小幅减少9.5%，创历史新高；1至5月网签面积约181万平方米，较2017年和2018年基本持平。近三年来的1月至5月供求稳定，这也从侧面反映了政府部门“房住不炒”调控房价坚定不移，楼市预期得到稳定，成交量在较长时间维持平稳。
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开工率低位影响供应
一手住宅新增供应放缓的成因，与5月项目整体开工量下降有关。笔者了解到，上个月项目新开工量大减，是去年以来至今17个月中开工率最低的月份。
根据合富大数据显示，5月全市开工30.3万平方米，环比大幅减少65%，成为近一年来最低开工月份，其中住宅开工量约18.3万平方米；环比前一个月减少约六成，与去年同期对比，同比也减少约六成，非住宅开工量约12万平方米，环比减少七成。
今年前5个月，住宅开工量202万平方米，月均开工量约40万平方米，假若按照目前月均水平，全市预计住宅开工量将达484.8万平方米，成为自2010年以来最低年，预示着未来东莞楼市将面临严重的供不应求。
开工量也与潜在供应息息相关。截至2019年5月31日，东莞市一手住宅潜在供应量927.1万平方米，环比4月（4月供应量943.4万平方米）微减2%，其中洋房潜在供应量796.6万平方米，环比上月减少2%，别墅潜在供应量124.1万平方米，环比上月微增1%。
在各区域潜在供应量中，前三依然为松山湖、塘厦、东城，值得一提的是松山湖继续蝉联第一，潜在供应量约88.3万平方米，与4月完全持平；塘厦镇现共有约66.7万平方米的住宅潜在供应量，环比增加4%；东城保持第三，全区共有59万平方米住宅潜在供应量；全市共有7个区域潜在供应量超50万平方米。
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滨海片区成交量上升显著
虽然全市在上个月整体供需放缓，但滨海片区由于品牌开发商在虎门、沙田等地的项目集中供应，带动片区的供应增加，伴随着轨道交通的建设，引得不少购房者聚焦该片区楼市发展现状。
过去的5月，受滨海湾新区规划等利好影响，滨海片区楼市持续升温，在今年春节后成交量节节攀升，已经成为成交量最大的片区。
根据合富大数据显示，5月临深片区及滨海片区表现最突出，塘厦镇以402套全市排名第一位，凤岗亦在前十名。其中，排名第二至第四的镇街分别为虎门、沙田和厚街，均为滨海片区。整体统计，5月滨海片区网签929套，其次为临深片区845套，两大片区总和占全市43%比重。
不过，5月莞北片区（即石龙镇、石碣镇、企石镇）表现出连续两个月明显的供求双降的态势，其他片区相对供求平稳。
E
二手房成交量回升明显
受开工率、供应面积等影响，5月东莞楼市一手房虽然成交乏力，但二手房成交量却在不断持续上涨。据乐有家研究中心数据显示，5月东莞二手房过户3335套，环比微涨1.18%，成交均价为16640元/平方米，环比上涨3.6%。
其中，5月东南临深片区与城区片区过户量占比最高，均超三成。乐有家研究中心数据显示，5月东南临深片区二手房过户量1071套，环比下跌1.7%；城区片区二手房过户量1020套，环比上涨2.8%。涨幅最高为东部产业园片区的13.4%，跌幅最高为水乡新城片区的29.9%。
网签方面，合富大数据显示5月东莞二手住宅网签面积38.8万平方米，环比4月增加9%，创近两年最高。今年东莞二手房成交量回涨趋势明显，已达成连续3个月环比增加。1月至5月二手住宅累计网签130.8万平方米，是一手房的81%。今年东莞二手房与一手房总体成交走势同步，不同的是一手房成交明显放缓，增长乏力。
笔者了解到，截至5月31日，东莞全市二手住宅挂牌均价为2.04万元/平方米，挂牌均价最高片区依然为东南临深片区，为2.34万元/平方米，滨海片区挂牌均价环比下跌2.03%，为全市跌幅最大。
制图：张江
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