东莞写字楼市场竞争激烈 南城总部基地写字楼推出差异化产品写字楼扎堆 定位成关键
随着今年3月“南城国际商务区”更名为“东莞国际商务区”正式进行批前公示，对东莞中心城区商业、写字楼的利好影响已逐渐显现。尽管东莞国际商务区尚未有大动作，但是旁边的南城总部基地楼盘已在加快步伐，试图抢先占领市场。近日，南城总部基地写字楼项目频频开放营销中心，以不同类型的产品来吸引购房者和租客。
多个写字楼亮相特色定位吸引客商
在最近两个月，南城总部基地多个楼盘亮相。先是碧桂园在东莞打造的首个纯商业项目亮相，推出塔楼写字楼和5栋独栋商墅写字楼；接着宏川智汇中心开放营销中心，将推出写字楼、公寓等产品；随后，中世和发大厦也推出公寓产品，公寓户型面积在40平方米以下。
近日，记者来到南城总部基地，看到这里已经聚集了多座高楼大厦，产品类型有商业写字楼、商业公寓、独栋商墅，还有产业园类型的写字楼等。不少业内人士称，由于南城总部基地商办物业越来越多，竞争越发激烈，不少楼盘已经主动将其产品进行了区分定位，希望能够吸引更多购房者。
记者昨日踩盘时发现，中世和发大厦商业公寓样板房已开放。销售人员介绍，这是一个纯公寓项目，区分于其他写字楼产品，主要是为周边写字楼白领提供居住环境。另有销售人员透露，碧桂园在东莞的首个纯商业项目将于下个月正式开盘，其中最有特色的就是建筑面积达到800~1200平方米的独栋商业别墅，适合一些大型企业办公使用，目前已有人预订。
进入5月，东莞住宅供应市场出现明显的疲软。在写字楼市场方面，房企频频加快产品推出的速度，其中一个重要的原因是东莞写字楼产品竞争激烈，越早入市，或可越早抢占先机。
写字楼供应量大面临同质化竞争
然而，受到产品供应量大的影响，办公物业销售难度不小。资料显示，东莞南城总部基地是南城耗时十年打造的城市商务中心写字楼集群项目，占地面积约17.9万平方米，地下空间与市轨道交通2号线实现无缝接驳。
南城总部基地分为三期，一期寰宇汇金中心UCC已基本建成，共九栋建筑，分别为6栋写字楼与3栋公寓楼。二期共8个项目，除中世和发大厦和宏川智汇中心外，还包括浙商大厦、碧桂园中心、东江水务、国金大厦、中熙时代大厦以及恒兆商务中心。其中浙商大厦、国金大厦均为写字楼产品，已投入使用；碧桂园中心包含了公寓和写字楼两种产品，已基本售罄。中熙时代大厦和恒兆商务中心正处于主体施工阶段，有望今年推出市场。记者在现场看到，此前一直未有动作的东江水务地块上也搭建了临时板房，预示动工在即。南城总部基地三期位于宏成国际五金机电模具城一带，后期将进行更新改造。
据不完全统计，年内南城总部基地将有20多栋写字楼、商业公寓进入市场，尽管这些物业产品已被定位、区分，但依然可能面临同质化竞争的问题。
业内：东莞产业转型升级需要大量高端写字楼
东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，受4月份东莞写字楼供应量剧增影响，东莞写字楼库存及消化周期纷纷走高。截至2019年4月底，东莞全市写字楼可售面积为77.04万平方米，可售套数为3716套。按过去6个月消化面积计算，4月底写字楼消化周期为20个月。
在东莞中心区，除了即将建设的东莞国际商务区，还有已经成型的鸿福商圈，以及正在崛起的南城总部基地，这些区域将会出现大量甲A级写字楼。鸿福商圈和南城总部基地全新的写字楼投入使用，正好承接了企业从旧写字楼转移到更先进、舒适，更适合企业发展的新型写字楼当中的需求。
另一方面，随着东莞产业转型升级，写字楼物业的需求量也在与日俱增。除了部分制造业工厂将总部搬进中心城区外，围绕企业转型和城市发展产生的金融、物流、中介等服务业企业也在增加，这些企业都对更为高端的新型写字楼提供了客源。
一名业内人士表示，配套更完善、设计更合理的甲A级写字楼的出现，显然更适应城市发展的需求。然而，这些写字楼不得不面对的问题是，除了所在区域本身的写字楼产品竞争外，还有不同镇街的地标建筑写字楼的竞争压力，甚至包括周边一线城市更高端、供应链更完善、更适合形象展示的写字楼的强大吸引力。竞争压力加大，除了产品差异化处理外，写字楼还需要有更多核心的价值和服务来吸引企业进驻。
记者了解到，南城总部基地写字楼的体量较大，且基本上集中在近两年交楼，目前东莞大道两旁已有成熟的写字楼群体，几年后东莞国际商务区成型，还会有大量高级写字楼进入市场。东莞中原战略发展中心总经理车德锐说，估计南城总部基地写字楼交楼后入驻率很难一下子提升，而且在这批写字楼还没完全消化的时候，毗邻的东莞国际商务区又将陆续推出一大批写字楼，这些写字楼都将会产生更为激烈的竞争。“我认为还是要以时间换空间，东莞CBD这一带要发展起来起码要十年以上。”
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