5月土拍盛宴强势拿地的都是谁？从“万碧”巨头之争到百家争鸣，品牌房企角逐东莞楼市

南方都市报 2019-05-29 06:30

[摘要]从“万碧”巨头之争到百家争鸣，品牌房企角逐东莞楼市

4宗提前锁定、2宗顶破最高限价。随着上周望牛墩地块被首创置业拿下，5月商住地竞拍盛宴正式落下帷幕。而这些被热捧地块背后的神秘得主也一一浮出水面。这其中不仅有时代、融创之类的强势新秀，也有保利、佳兆业这类深耕东莞楼市多年的资深前辈，更有深圳鹏瑞、中海这样的“豪门”缔造者。显而易见，东莞市场已成为了外来品牌房企的“独角秀”舞台。近年来，东莞潜力被外界看好，外来品牌房企纷纷进驻布局，楼市格局一再改写。从本土房企濒临出局，到“万碧”两家独大，再到如今百强房企“百家争鸣”，楼市下半场竞争将更加激烈。不过，业内也表示，品牌房企竞逐东莞市场，势必将带来高品质、贴合市场需求的优质产品，继而带动城市品质升级。

神秘得主

8宗商住地竞拍结束

5月土拍盛宴落幕

楼市回暖并未成定论，但这并不能阻挡房企拿地的热情。自4月今年首宗商住地以溢价率高达76%成交之后，东莞土拍市场便一路高歌猛进。

5月，东莞挂牌出让的8宗商住商服地中，有4宗被房企提前锁定，2宗以最高限价成交，1宗底价成交、1宗中止拍卖。拿地的激烈程度，为东莞土拍市场创下了诸多“第一”，比如房企第一次提前锁地，第一次以“自竞价+秒杀”形式竞拍并达到上限+自持等。

地块争夺战背后，谁是神秘得主？随着5月地块竞拍结束，竞得者们纷纷浮出水面。其中，中海以“总价14.38亿元+楼面价16089元/㎡”斩获万江石美社区地块，保利以“总价30亿元+自持面积100%”拿下万江胜利地块，融创“总价10.23亿元+商业部分自持40年”拿下沙田福禄沙村地块；时代、佳兆业分别将中堂两块相邻地块收入囊中；深圳鹏瑞以最高价“23.6亿+自持面积100%”锁定南城西平巨无霸地块；首创置业以“总价9.47亿+自持1850㎡商业40年”竞得望牛墩望联赤滘地块。

背后房企浮出水面

均是外来知名品牌

从成功竞得地块的房企背景来看，均为外来知名品牌房企，而且大多已上榜了百强房企榜。这其中有首次进驻东莞市场的房企首创置业，也有已在东莞开疆拓土，布局多年的资深房企。

比如佳兆业就是最早进入东莞市场进行开发的深系房企之一，多年来，在东莞开发了凤岗水岸豪门、帝景湾、企石东江豪门、南城佳兆业御墅、虎门佳兆业御龙山、沙田佳兆业碧海云天等诸多耳熟能详的项目。

保利也已深耕东莞房地产市场多年，自2010年拿下松山湖地块后，销售业绩逐步增长，在东莞市场布局项目已超过20个，比如保利锦城、保利海棠、保利珑远国际广场、保利·香槟颂、保利·松湖等。2018年，保利以63.7亿销售业绩跃居东莞房企网签金额榜第5位，以5.34%的市场占有率，闯入房企网签面积排行榜第三位。

时代地产虽然是东莞市场新锐，但在2016年进入东莞后的半年内，斥巨资拿下东莞三宗区域地王，开发了横沥时代倾城、茶山时代荟、石排时代天境，一度三盘齐发，其“激流勇进”之势锐不可当。

另外，中海、深圳鹏瑞的现身，给东莞市场未来的豪宅产品带来了无限想象。这两家房企在豪宅开发领域已集聚了一定的市场口碑，比如中海地产，自2016年进入东莞后，便在临深片区开发了中海红树山项目和中海云麓公馆，其中中海云麓公馆别墅则是豪宅产品的代表。根据合富研究院统计数据显示，2018年东莞商品房网签金额前20房企榜单上，中海地产入围前10，排在第九位。

而深圳鹏瑞开发的“深圳湾1号”，是集寰球商务、顶级公寓、奢华酒店、尖端商业于一体的高端城市综合体，是国内顶级豪宅的代表，在深圳乃至全国都享有盛名。

楼市洗牌

现百强房企入莞潮

本土房企濒临“出局”

五月土拍盛宴，俨然是一场外来品牌房企的“独家秀”。但这一局面在近年来的东莞土拍市场已不是稀罕事。

自2014年，外来房企逐渐涌入东莞，土地竞拍占有率逐年上升，东莞房地产市场格局也一再洗牌，逐渐从过去本土房企主导转向了外来品牌房企时代。尤其是2016年东莞楼市快速升温后，大批百强房企纷纷进驻东莞，仅2018年就有龙湖、金茂、新城控股、金融街、颐安、深圳安居集团、安徽交投共7家房企在公开市场拿地首进东莞。

数据显示，东莞历史累计约有30家百强房企进入，有早年开始全国布局的万科、碧桂园，有近两三年才开疆辟土南下的旭辉、融创，也有扎根珠三角发展的时代地产，有布局东莞1年揽10大项目的华润置地，也有“打一枪”就跑的绿地；有在加速去地产化战略之下逐渐淡出东莞市场的万达，也有高调回归的龙光地产等等，广深系、闽系、浙系等外来品牌开发商百花齐放，市场格局被快速改写。

而随着百强房企的进驻，拿地成本逐年攀高，东莞本土中小房企在土拍市场竞争力明显下降，外来房企拿地比例持续快速走高。东莞中原统计“东莞公开出让商住地成交获得者背景占比”数据显示，2013年东莞本土房企占比还在68%，2014年占比便下滑到50%，随后在2016年出现断崖式下滑仅为12%，2018年商住用地均被外来房企夺得，东莞本土房企“出局”。

对于近年来东莞百强房企数量快速攀升，业内分析，一方面是东莞作为粤港澳大湾区几何中心地位优势日益提高，城市规划迎来大利好，这对于开发商而言自然是“香饽饽”；另一方面一线城市受市场调控、土地开发限制等影响明显，房企只能不断开疆辟土；此外，2017年10月起东莞公开招拍挂市场加入了“竞自持/竞配建”等竞拍方式，对于开发商资本实力提出了更高要求，中小房企在土拍市场竞争力明显下降，这也在一定程度上加速了东莞品牌时代化。

“寡头”市场份额被摊薄

楼市或再迎群雄纷争

在东莞房地产市场品牌化进程中，早年已在东莞布局的品牌房企万科和碧桂园，在加速土地储备后，率先占据主阵地，成为了东莞市场巨头，并逐渐演变成近两年的“万碧”头把交椅之争。

数据显示，万科自2004年招拍挂拿下寮步地块首进东莞，长期保持市场龙头地位，2009年起连续8年销售业绩排名东莞第一；而碧桂园自2013年以后开始疯狂布局东莞，长期位居市场业绩第二位置，进入2017年碧桂园多个项目扎推入市，市场业绩突破至291亿元，比万科多出约91亿元，首次夺得市场业绩冠军。

从市场份额来看，连续几年，两大房企合计占有率均在30%以上。2017年甚至接近四成，“寡头”现象十分明显。但是，随着近两年，两大房企拿地速度明显放缓，百强房企争相入莞项目陆续入市，市场份额被分摊，东莞楼市或面临新的格局。

合富研究院数据显示，2018年，两大巨头房企的网签总和市场占比有明显下降。2018年两大房企总和占市场约28.8%，比2017年的37.5%回落约9个百分点。与此同时，保利、卓越、金地等第二梯队品牌房企业绩出现了普遍上涨，势头不可小觑。

业内认为，虽然短期内“寡头”现象难以改写，霸主地位难以撼动，但是，目前外来品牌开发商云集东莞，不少开发商明确表达了深耕东莞市场目标，这也意味着接下来不少品牌房企会加大在东莞的开发力度，各大房企的发力，必然分薄“寡头”份额，万碧市场份额会继续呈现下降趋势。

可以预料到的是，百强房企入莞潮之后，楼市将有望再现百家争鸣景象。与此同时，实力雄厚的品牌房企将逐渐取代弱势房企的地位和市场占有率，中小开发商拿地难度加大，或者转战其他三四五线市场，或者被逼逐步退出开发，行业洗牌加剧。

品牌效应

收并购及合作开发成趋势

项目品牌影响力增强

东莞借粤港澳大湾区发展规划的东风，成为诸多品牌房企的投资热点。但是，东莞招拍挂土地供应短缺，房企拿地成本高企，品牌房企想要深耕东莞扩大市场版图，通过收并购、合作等方式拿地开发，或是未来一大趋势。

实际上，在“抱团取暖”和“强强联合”方面，地产巨头已为东莞市场作出了较好的示范。万科自2004年入莞后，除了在公开市场拿地外，更是积极联合当时本土房企，包括中天、光大、新世纪、宏远等抱团开发，后期随着越来越多外来品牌房企进驻，竞争日趋激烈，“强强联合”成为了万科扩展版图的重要策略，比如松湖悦府、万科金地天空之城等均是“联姻”产品。

而碧桂园入莞10年，也与珑远、鼎峰、信鸿等开发商进行联合开发，开发项目约12个，其中包括旭辉、华润和平安地块，更是联合了多家品牌开发商共同打造城市标杆。

业内认为，联合的资金实力更强，在招拍挂市场联合拿地，有利于降低拿地成本；另一方面多家房企优势互补，将进一步增强项目品牌影响力，有助于项目溢价，最终实现开发商双方的共赢互利。

品牌房企带来优质产品

将提升东莞人居品质

随着东莞土地开发强度逼近50%，已远远超过30%的警戒线，城市更新成为“主战场”，大型品牌房企纷纷主动入局。除了高调亮相的华润置地，还有万科、碧桂园、卓越、保利、星河、金地等房企也纷纷在城市更新板块布局。

以万科、碧桂园为例，近年来两大巨头在公开市场拿地力度明显减弱，其中，万科在2016～2018年期间仅拿地4宗，碧桂园在2018年仅拿地1宗。而三旧改造、收购和合作开发已逐步成为争取市场份额的主要方式。

无论是强强联合，还是转战城市更新，随着品牌房企集中度升高，融合开发加剧，集合了品牌房企尖端设计、建造技术和品牌价值各家优势后，将有利于提高东莞楼盘项目的品质，从而提升东莞人居社区品质档次。与此同时，品牌房企对市场具有敏锐的嗅觉，反应更快，会迎合市场的需求，规划设计及推出一些升级版小三房、小四房产品，满足更多刚需置业者。

此外，随着品牌开发商纷纷进驻，也将有利于推动东莞城市形象、品质提升。而且，随着房地产行业进入白银时代，近年来品牌房企纷纷加码多元化布局，文旅地产、长租公寓、养老地产、大健康产业等新业态加速涌现，产业地产渐成新趋势，这也有利于加快推动产业地产项目的建设，打造高品质的项目，吸引聚集优质产业，推动东莞产业优化升级，从而增强城市对人才的吸引力。

采写/数据整理：南都记者肖佩佩

黄江镇投资1.5亿元实施黄江中学校园安全改造工程。图为规划效果图。南方日报记者孙俊杰翻拍东莞2019年异地务工人员随迁...