高价盘冷 低价盘热 东莞楼盘纷纷低价抢客 楼盘定价再次回归理性
石碣片区楼盘5月临近结束，东莞不少楼盘纷纷亮相。值得注意的是，这一轮新盘亮相当中，不少楼盘定价合理，以价格低洼的优势吸引购房者眼球，而受到价格低洼楼盘影响，购房者也纷纷外溢至这些低价区域。高价盘成交冷，低价盘成交热，成为今年楼市的一大特色。在3月“小阳春”楼市旺季过后，随着成交量的回落，房企回归谨慎理性，即将进入楼市下半场，东莞楼盘定价也再次回归理性。
文/广州日报全媒体记者蒋幸端图/广州日报全媒体记者卢政
城区刚需低价盘热销
石碣、高埗
低价刚需盘成成交主力
自从2017年石碣、高埗纳入东莞城区片区后，不少购房者开始外溢至石碣、高埗买房，受到中心城区房价高、供应量少影响，石碣、高埗低价刚需盘成为市场成交主力。
上周，位于石碣的卓越弥敦道推出91平方米~112平方米的三房、四房样板房产品，定价约15168元/平方米起，以低于中心城区楼盘约1万元/平方米左右的价格优势，抢中心城区客户。
记者在楼盘现场看到，该楼盘推出91平方米三房和112平方米四房产品，主打刚需和“二孩家庭”换房，对户型设计进行了优化，如盥洗室、卫生间、淋浴间“三室分离”以提高实用率，横厅设计减少走廊浪费等等，房间满足家庭生活需要的同时保证充足的采光。地理位置上，该楼盘与东城、莞城相距不远，但价格却低不少。记者了解到，目前中心城区刚需洋房普遍定价在2.5万元~3万元/平方米左右，城区片区的高埗、石碣楼盘定价在1.5万元~1.8万元/平方米之间，价格优势使得许多刚需购房者到这两个镇街购房。
东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年1~4月份，东莞洋房网签套数排名前十的楼盘当中，城区片区占据了四个，分别为高埗的万科第五城成交1262套，排名全市第一；东城的万科中天城市花园成交248套排名第二；石碣的卓越弥敦道成交228套排名第六；石碣阳光城愉景湾成交224套排名第七。在城区片区当中，有三个楼盘位于高埗、石碣低价区域。
地理位置优势，融入大城区
除了价格优势外，地理位置优势和规划利好也是石碣、高埗楼盘热销的主要原因。从目前来看，以环城路、东城中路延长线以及莞潢南路三条纵向交通干道，联动东江大桥、大王洲桥以及梨川大桥，高埗、石碣正式宣布融入大城区。从长远规划来看，规划中的东莞12号线的始发站将设于石碣，接驳地铁1、2号线，连接下桥站、鸿福路站、西平站，甚至可换乘前往广州、深圳、佛山、惠州。随着生活配套的完善，在交通便利和价格优势的推动下，石碣、高埗楼盘已经吸引了万科、卓越、阳光城、中熙等品牌房地产公司进驻开发楼盘，而且被越来越多的中心城区购房者所接受。
今年刚刚结婚的刘小姐告诉记者，中心城区楼盘少，定价高，在石碣、高埗买房，价格优惠不少，而且交通也很便利，她在莞城上班，在石碣居住也很方便。与水乡新城片区镇街、石龙、茶山楼市相比，想争夺中心城区购房者，石碣、高埗无论是在地理位置上，还是城市规划上都更有吸引力。
整体市场
低价盘频现东莞楼市，“围堵”高价项目
低价洼地项目热销，高价项目遇冷，并不单单是出现在城区片区。今年以来，低价盘频频出现在东莞市场。如茶山的德盛尚峰推出110平方米~128平方米三至四房的洋房，认购均价约为1.58万元/平方米，而同区域内定价在2万元/平方米以上的楼盘受到很大影响，成交明显遇冷。这种情况在临深片区更为明显，如中泰峰境定价约1.6万元~1.7万元/平方米，在临深片区楼盘当中属于比较低的价格，受到该楼盘定价低影响，这也使得其附近的楼盘很难卖出高价，周边高价项目甚至不得不降价六七千元/平方米出售。但受到地价成本高等影响，即使价格下调后，在价格的竞争方面，不少楼盘仍然难敌这些本土小房企推出的低价盘项目。
业内人士表示，不少低价盘项目或是本土房企早年的地块，或是三旧改造用地，地价低，成本低，因此在定价上拥有着很大的优势，可以将价格定得相对较低，无论是刚需购房者还是投资客，都会首选这些价格低的项目。而高价地项目想要卖出高价，只能等待这些楼盘的销售完毕后，才能重新制定价格。不过，在当前的市场形势下，高价地项目拖得越久，亏得越多，因此一些房企会选择降价出售，尽快回笼资金。
购房者对高价抗性显现，价格洼地楼盘为成交主力
去年，东莞楼盘定价相对合理，今年经历了3月“小阳春”楼市，不少楼盘定价向上，高价盘也陆续出现在市场上。然而经历了4月、5月楼市的平淡，购房者对于价格的抗性逐渐显现，观望氛围日益严重。
这种情况在一向被看好的滨海片区也出现了。在虎门，定价达到3万元/平方米以上的楼盘，如果没有特别好的轨道交通优势，成交已经遭到明显的冷遇。“购房者对于虎门的价格接受度目前还在3万元/平方米以下，想要往上走很难。”一名业内人士分析道，虎门的价格上涨，购房者会前往价格更便宜的沙田买房。中心区域价格高，周边镇区价格低洼，价格分化明显，这是东莞楼市的一大特色。目前，受到价格的影响，不少购房者前往价格洼地购房，如桥头区域楼盘由于定价仅在1万元/平方米出头，成交效果好；石碣、高埗楼盘定价低于中心城区楼盘1万元/平方米左右，顺利的承接了中心城区购房者外溢。
业内人士认为，东莞刚需购房者对于价格很敏感，价格达到一定的价位就会进入观望，深圳购房者虽然对于价格接受度较高，但是也同样会受到价格洼地的吸引，流向东莞价格更低的区域。该人士认为，目前东莞价格洼地楼盘是成交主力，刚需盘希望“快周转”，只能通过合理的价格来推动楼盘成交；而高价盘定价高，只能“慢周转”慢慢出货。
定价高楼盘成交冷走货慢
与定价合理的低价洼地楼盘相比，尽管拥有着更好的城市配套资源，但是中心城区楼盘定价高企，今年以来频频遭到冷遇。记者了解到，去年，中心城区楼盘定价约1.8万元至2万元/平方米左右，定价合理因此受到购房者青睐；今年以来，3月“小阳春”楼市到来，成交上升，加上东莞中央商务区规划利好影响，中心区楼盘定价也日益上升，定价高企。这也使得中心区楼盘成交缓慢，甚至受到冷遇。近期，中心城区有刚需楼盘开盘定价约在2.7万元/平方米左右，由于整体楼盘优势不明显，很快受到市场冷遇，去化率并不理想。记者了解到，该楼盘在去年叫价2.2万元/平方米左右，今年看到市场有所回暖，迅速提高叫价，马上受到购房者的冷落。
首次置业刚需购房者对于价格十分敏感，对高房价抗性很大。而户型面积较大的改善型产品会相对好一些，一名业内人士告诉记者，这些120多平方米以上的改善型四房，居住感相对舒适，尽管价格约在3万元/平方米左右，但是仍然能得到部分购房者的接受，只是出货会相对较慢一些。
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